地产市场报告房地产项目市场研究报告

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1、地产市场报告房地产项目市场研 究报告 地产市场报告房地产项目市场研 究报告 “青城山谷”项目整体市场研究报告“青城山谷”项目整体市场研究报告 2008 年 2 月 18 日2008 年 2 月 18 日 前序前序 通过对项目区位、规模、规划指标及宏观市场等综合因素的分析，我们初步 判断该地块应该开发为“复合型度假地产项目” ，有了这个基调后，我们在进行 市场研究过程中就可以抓住重点，通过对各种可能规划的物业形态进行分析，确 定可以与本项目结合的相关行业和产业，并且为项目将来的规划、营销、运营提 供有效的市场支撑。暂定的调研内容如下： 通过对项目区位、规模、规划指标及宏观市场等综合因素的分析，我

2、们初步 判断该地块应该开发为“复合型度假地产项目” ，有了这个基调后，我们在进行 市场研究过程中就可以抓住重点，通过对各种可能规划的物业形态进行分析，确 定可以与本项目结合的相关行业和产业，并且为项目将来的规划、营销、运营提 供有效的市场支撑。暂定的调研内容如下： 高端别墅高端别墅 商业发展环境商业发展环境 度假型公寓度假型公寓 旅游市场及旅游配套商业旅游市场及旅游配套商业 会议、会务度假项目发展趋势会议、会务度假项目发展趋势 酒店行业酒店行业 目录目录 第一部分 宏观环境分析 6第一部分 宏观环境分析 6 一、政策环境分析 6 1、税收政策 6 2、金融政策 6 3、环保、节能政策 8 4、

3、房地产政策 8 5、土地政策 9 6、住房保障政策 10 7、外资限入政策 10 9、政策发展趋势 11 8、小 结 11 二、经济环境分析 12 1、经济运行概况 12 2、都江堰经济运行情况 13 三、青城山的地理区位 17 1、青城山概况 17 2、都江堰青城山城市规划 18 第二部分 别墅市场研究 22第二部分 别墅市场研究 22 一、成都别墅市场分析 22 1、成都别墅市场开发投资情况 22 2、成都别墅市场发展的 5 个阶段 22 3、别墅发展重点片区分析 24 4、成都别墅现状 25 5、供给分析 26 6、需求分析 26 二、都江堰青城山别墅市场分析 27 1、区域房地产整体开

4、发情况 27 2、都江堰青城山住宅供应市场现状 27 3、青城山目前别墅市场发展的主要特点 29 4、青城山片区别墅市场分析 31 5、青城山典型别墅开发板块分析 32 三、典型可类比项目分析 34 1、竞争项目区域分类 34 2、竞争项目分析 34 3、可类比项目个案分析 36 4、青城山片区项目综合分析 45 5、客群分析 46 四、总 结 48 第三部分 商业地产分析 49第三部分 商业地产分析 49 一、成都市商业概况分析 49 1、成都市商业地产开发情况 49 2、成都市商业地产供需情况 50 3、近几年成都市区商业地产发展简析 51 4、代表性商圈盐市口商业中心 53 5、成都市商

5、业网点发展规划 55 6、小结 57 二、都江堰市消费市场分析 57 1、人口状况 57 2、居民收入水平分析 57 3、居民消费水平及特点分析 58 4、消费指标走势分析 58 5、都江堰商品零售总额 59 6、结论 59 三、都江堰及青城山商业市场分析 59 1、都江堰市商业地产发展状况 59 2、青城山山门附近商业状况 61 3、清幽街商业状况 62 4、青城山镇的商业状况 65 5、青城山开发物业商业发展态势分析 66 6、都江堰及青城山商业市场结论 68 四、总 结 70 第四部分 都江堰旅游及酒店分析 72第四部分 都江堰旅游及酒店分析 72 一、都江堰旅游市场 72 1、都江堰市

6、旅游市场概况 72 2、都江堰青城山旅游市场发展情况 74 3、城市规划-打造中国最佳休闲度假旅游区 75 4、青城山目前旅游市场开发的局限性与尴尬现状 78 二、都江堰酒店调查 79 1、都江堰青城山典型宾馆个案调查 80 2、农家乐 83 三、都江堰青城山规划中的五星级酒店 83 1、美仑集团都江堰 5 年投资战略 84 2、攀煤宾馆 86 3、经都五星级酒店 86 4、蓝光五星级酒店 87 5、豪森五星级酒店 87 四、5+2 模式及酒店式公寓调研 87 1、成都酒店式公寓发展简析 87 2、成都酒店式公寓市场前景及面临风险 88 3、青城山片区酒店式公寓及相应情况 89 4、青城山片区

7、酒店式公寓发展前景预判 89 第五部分 国际性商务、会务分析 91第五部分 国际性商务、会务分析 91 一、国际性商务、会务释义 91 二、国际会议（会展产业）市场发展动向 91 1、世界商务、会务、会议市场发展现状 91 2、我国商务、会务、会议旅游市场的现状和问题 91 3、国际会议的内涵要求和选址条件 92 三、成都商务、会务、会议产业发展概况 92 四、四川典型类比项目分析 93 1、世纪城 93 2、成都沙湾国际会展中心 98 3、九寨天堂 101 五、小 结 103 第六部分 可类比项目分析 104第六部分 可类比项目分析 104 一、世纪城 104 1、项目概况 104 2、经营

8、理念 106 3、项目 Swot 分析 107 二、国色天乡 108 1、项目概况 108 2、旅游与地产相结合 108 三、黄龙溪 109 1、项目概况：109 2、项目商业规划 110 3、项目 SWOT 分析 113 四、成都极地海洋公园 114 1、项目概况 114 2、项目定位 115 3、项目 SWOT 分析 117 第七部分 项目地块分析 118第七部分 项目地块分析 118 一、都江堰区位 118 1、都江堰城市性质 118 2、都江堰功能定位 118 3、都江堰规划 118 二、项目区位 119 三、地块地形地貌 119 四、宗地现状 120 五、地块四至 121 六、项目用

9、地及各用地区块分析 121 1、金石桥区块 121 2、上元中段区块 123 3、上元西段区块 124 4、五显岗段区块 125 5、三溪段区块 126 七、地块 SWOT 分析 127 八、结 论 130 第八部分 结语 131第八部分 结语 131 第一部分宏观环境分析第一部分宏观环境分析 一、政策环境分析一、政策环境分析 1、税收政策1、税收政策 时间时间发文部门发文部门政策政策 200530200530建设部关于加强房地产税收管理的通知 200511200511国务院二手房交易必须交纳个人所得税 200631200631国税局加强住房营业税征收管理有关问题的通知 20062620062

10、6国税局 住房转让所得征收个人所得税有关问题的通 知 200610200610国土资源局城镇土地使用税提高 2 倍 200607200607 财政部、国土资源 部、中国人民银行 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策 等问题的通知 200716200716国税局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知 （表 1：2005-2007 年房地产税收政策一览表）（表 1：2005-2007 年房地产税收政策一览表） 房地产税作为国家税务体系的重要组成部分，近几年随着房地产业的高速发展，房地产 税收收入占地方财政收入的比重越来越大，如：2006 年成都房地产税收占全年税收的 4 成， 如

11、果加上其它的费用， 其比例更高。 房地产行业的税收已经成为地方税务机关重点监管对家。 从发展趋势来看，房地产税的征收、监管还将更严厉。 2、金融政策2、金融政策 （1） 、2007 年六次加息（1） 、2007 年六次加息 次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容 6 6200721 一年期存款基准利率上调 0.27 个基准点； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个基准点 5 5200715 一年期存款基准利率上调 0.27 个基准点； 一年期贷款基准利率上调 0.27 个基准点 4 4200722一年期存款基准利率上调 0.27 个基准点； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个基准点 3 3

12、200720人民币存贷款基准利率 0.27 个基准点 2 2200719 一年期存款基准利率上调 0.27 个基准点； 一年期贷款基准利率上调 0.18 个基准点 1 1200718上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27% （表 2：2007 年央行历次调整利率时间及调整幅度一览）（表 2：2007 年央行历次调整利率时间及调整幅度一览） 2007 年进行了 6 次存、贷款利率调整，从表面上看是由于 CPI 涨幅过快，中国已经进入 了负利息时代，但其实质是：投资比重过大，形成了资产泡沫，市场上资金量过大，易形成 金融危机，只有通过不断加息、收紧信贷、回收资金，防止经济过热，实现中国经济的软

13、着 陆。 对开发商而言：将面临融资成本的不断上升、融资难度不断加大，势必影响开发商的利 润率，同时对开发商的自有资金要求更高， 对消费者而言，不断上涨的利率，意味着还贷压力的增大，出现烂帐的几率明显加大。 （2） 、9 次提高存款准备金率（2） 、9 次提高存款准备金率 次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容 9 9200726存款准备金率调至 13.5% 8 8200725存款准备金率调至 13% 7 7200725存款准备金率调至 12.5% 6 6200715存款准备金率调至 12% 5 5200705存款准备金率调至 11.5% 4 4200715存款准备金率调至 11% 3 320

14、0716存款准备金率调至 10.5% 2 2200725存款准备金率调至 10% 1 1200715存款准备金率调至 9.5% （表 3：2007 年央行 9 次提高金融机构存款准备金率一临览表）（表 3：2007 年央行 9 次提高金融机构存款准备金率一临览表） 自 2000 年以来总共进行了 14 次提高存款准备金率，但 2007 年就出现了 9 次，在世界 各国都是少见的，这充分说明了监管部门对防范金融风险的高度重视，提高准备金率也意味 着银行可以放贷的规模变小了，开发商能够贷到的钱更少了。为了保证资金的安全，银行更 愿意将资金贷给信誉好、品牌价值高、实力强的开发企业，开发商的融资难度变

15、大了。 （3） 、央行发行定向票据（3） 、央行发行定向票据 发行日期发行日期名称名称 发行量发行量 （亿元）（亿元） 期限期限 （年）（年） 票面利率票面利率 （%）（%） 调控调控 时间时间 200711 2007 年第 108 期央行票 据 15003 年3.95%10/13 200707 2007 年第 100 期央行票 据 15103 年3.71%9/14 2007172007 年第 90 期央行票据10103 年3.69%8/22 2007132007 年第 74 期央行票据10103 年3.60%7/21 2007112007 年第 46 期央行票据10103 年3.22%6/5

16、 2007092007 年第 21 期央行票据10103 年3.07%3/18 （表 4：2007 年央行发行定向央行票据情况一览）（表 4：2007 年央行发行定向央行票据情况一览） 2007 年的金融政策除了加息、提高资金准备率频率高外，另一个新高就是定向发行央行 票据，回收现金的频率非常高。2007 年出现了 6 次发行定向票据，由此可以看出监管部门对 控制流动性过剩的决心。 小结：系列金融政策的不断出台，开发企业的入市门槛不断提高，势必会影响房地产行 业的竞争格局，弱势开发企业将不断被淘汰出市场，市场的 2：8 效应正在形成。 小结：系列金融政策的不断出台，开发企业的入市门槛不断提高，势必会影响房地产行 业的竞争格局，弱势开发企业将不断被淘汰出市场，市场的 2：8 效应正在形成。 对消费者而言：不断提高的银行利率，对普通消费者的影响是比较大的。但对高端的消对消费者而言：不断提高的银行利率，对普通消费者的影响是比较大的。但对高端的消 费人群不会有太大的影响。费人群不会有太大的影响。 从近期中央的系列政策来看：2008 年的金融政策仍然是从紧，这个大的趋势在未来