市场分析佛山房地产市场分析报告

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1、市场分析 佛山房地产市场分析 报告 市场分析 佛山房地产市场分析 报告 目 录目 录 第一部分 宏观大势分析.8第一部分 宏观大势分析.8 第一章 全球房地产市场.8 第二章 全国房地产市场.9 第三章 2009 年房地产政策回顾 .12 第四章 品牌发展商业绩及存货分析.16 第二部分 佛山市政建设规划分析.18第二部分 佛山市政建设规划分析.18 第一章 重大市政规划.18 第二章 各区区域建设规划.20 第三部分 房地产市场分析.24第三部分 房地产市场分析.24 第一章 佛山市房地产市场综述.24 第二章 禅城区房地产市场综述.28 第三章 桂城房地产市场综述.34 第四章 南海区房地

2、产市场综述.36 第五章 顺德区房地产市场综述.40 第六章 三水区房地产市场综述.44 第七章 高明区房地产市场总述.47 第四部分 大势预判.53第四部分 大势预判.53 第一章 全国经济及政策走向预测.53 第二章 市场走向预测.54 第三章 一秀地产观点.55 第一部分 宏观大势分析第一部分 宏观大势分析 第一章 全球房地产市场第一章 全球房地产市场 1、房地产市场企稳，房地产动荡或将终结1、房地产市场企稳，房地产动荡或将终结 经济学人的最近一次房地产市场调查显示，现在已经有部分国家和地区 的房价增幅出现正值其，其中中国香港的增长率更是达到了两位数。德国、日本 基本没有受房地产泡沫的影

3、响，处于相对较低的价格，随着经济的复苏，房地产 价格往上升可能性很大 ； 英国的房地产价格已开始上升，以市租率（房价租金比） 判断的房地产价值，整个欧洲房地产市场泡沫的修正则预期还没有结束。 一秀解读：一秀解读：2009 年底全球房地产市场基本企稳，预计房价下降的幅度已 经已经修正了全球房地产的泡沫。尽管有些地方的房价同比仍呈降势，但是房地 产市场正在呈现恢复的态势。 2、美国房价或已探底，未来可能呈现 v 字反弹2、美国房价或已探底，未来可能呈现 v 字反弹 受金融危机等因素影响，美国 2009 年第四季度公寓空置率创 30 年新高，全 年公寓平均租金则创年度最大降幅。 美国 Reis 房地

4、产市场调查公司对全国 79 个 公寓租赁市场的调查报告显示， 去年第四季度公寓空置率环比上升0.1， 至8， 超出全年平均水平 1.3，2009 年全美公寓租金报价下跌 2.3，创这家公司过 去 30 年同项调查最高纪录。 一秀解读：一秀解读：地产泡沫破裂使得价格低于合理估值的情况符合经济学的理 论，而且美国还有大量未售房屋有待清理，所以并不能排除未来出现房价再度下 行的可能性。 3、迪拜房地产市场动荡，动荡中或蕴藏投资机会3、迪拜房地产市场动荡，动荡中或蕴藏投资机会 2009 年 11 月 25 日，阿拉伯联合酋长国迪拜酋长国宣布，将重组其最大的 企业实体迪拜世界，并把迪拜世界的 800 亿

5、美元债务偿还暂停 6 个月。迪拜世界 的债权人包括汇丰控股、巴克莱、莱斯以及苏格兰皇家银行等，11 月 26 日，这 些银行在欧洲股市盘中普遍下挫 4%中国内地股市则创近三个月来最大跌幅。迪 拜世界旗下包括著名的世界人工群岛 THE WORLD 和棕榈群岛 PALM ISLANDS。 2009 年 6 月份，迪拜宣布将新建一座全世界最高的摩天大楼(1100 米)，超过目 前的迪拜塔(162 个楼层，总高度 818 米)。迪拜塔于 2010 年 1 月初进行竣工 典礼，其价格已经回落到最高价的 3 折，在旅游业并未受到影响的迪拜，标志性 项目或许具备一定的投资价值。 一秀解读：一秀解读：建立在石

6、油和外国资金基础之上的迪拜房地产市场的繁荣，短 期内摆脱房地产泡沫破裂的影响，可能性不大，未来在可预见的一段时间内，迪 拜房地产市场将继续进行泡沫修正，包括重拾投资者的信心。 第二章 全国房地产市场第二章 全国房地产市场 1、2009 年全国房地产市场概况1、2009 年全国房地产市场概况 2009 年全国主要城市推出土地面积 49000 万平方米， 同比增加约 33%土地市 场地方政府土地供应由审慎到积极， 住宅用地供应量同比增加近 40%。 交易活跃， 房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。房企充沛的现金流和对市场良好 的预期刺激了住宅用地市场需求，土地价格增幅明显。2009 年住宅用

7、地平均成 交楼面地价 2035 元/平方米，同比增加 36%。从 2007 年到 2009 年，土地市场呈 现出疯狂低迷活跃的发展轨迹，伴随着市场变化，土地政策经历了紧松 紧的过程。 2、全国三大城市群房地产竞争格局2、全国三大城市群房地产竞争格局 全国房地产市场活跃地区主要分布在长三角城市群、珠三角城市群、环渤 海城市群，其中长三角主要以上海、杭州、南京为代表；珠三角城市群主要以广 州、深圳、佛山为代表；环渤海城市群主要以北京、天津为代表。2009 年上海、 杭州、南京住宅用地成交 1609 万 m2，住宅成交面积 4403.61 万 m2； 广州、深圳、 佛山住宅用地成交 1349 万 m

8、2，住宅成交面积 2593.12 万 m2；北京、天津住宅用 地成交 2862 万 m2，其中天津成交 2176 万 m2，为全国主要城市住宅用地成交之 最，住宅成交面积 3350 万 m2。 3、佛山在全国房地产市场中的地位3、佛山在全国房地产市场中的地位 佛山房地产市场正式迈入二线城市行列佛山房地产市场正式迈入二线城市行列 成交情况成交情况 城市城市 住宅成交面 积（万 m 住宅成交面 积（万 m2 2） 同比增 长 同比增 长 成交均价 （元/ m 成交均价 （元/ m2 2） 成交金额 （亿元） 成交金额 （亿元） 土地出让收 入（亿元） 土地出让收 入（亿元） 同比增 长 同比增 长

9、 杭州杭州713.82151.88%144301030.041054238% 上海上海2631.2769.27%117903102.261043172% 北京北京2028.5084.52%131042658.1492885% 天津天津1321.99162.66%7408979.3373267% 广州广州987.0878.73%9200908.11489301% 深圳深圳637.4456.58%14973954.44136-3% 重庆重庆2412.7692.68%42961036.52440276% 武汉武汉1431.58156.21%4818689.45361345% 佛山佛山968.6096

10、8.6095.12%95.12%58555855567.11567.11332332390%390% 成都成都1499.17128.94%6035904.75324389% 数据来源：各城市房产交易网站 佛山近年住宅成交情况 年份 预售面积 （万） 销售面积 （万） 销售套数 （套） 销售均价 （元/） 成交金额 （亿远） 2006 年574.54701.00530393645255.51 2007 年684.95764.34588234918375.90 2008 年766.83496.41399815474271.73 2009 年774.12968.60793605855567.11 数

11、据来源：一秀地产地产市场研究拓展部数据来源：一秀地产地产市场研究拓展部 房地产语境下的城市划分标准 技术指标 分类 技术指标 分类 成交面积（万）成交面积（万）成交金额（亿）成交金额（亿） 一线城市1000 万以上1000 亿以上 二线城市500-999 万500-999 亿 三线城市500 万以下500 亿以下 2009 年佛山商品住宅成交面积 968.6 万平方米，在全国主要城市排名第八， 销售金额为 567.11 万平方米；2009 年佛山土地出让收入金额为 332 亿元，在全国 主要城市排名第九，根据城市划分标准，表明佛山房地产市场正式迈入二线城市。 佛山成为广佛都市圈的核心佛山成为广

12、佛都市圈的核心 技术指标技术指标 城市城市 住宅成交面 积（万） 住宅成交面 积（万） 同比增长同比增长 成交金额 （亿元） 成交金额 （亿元） 住宅用地 成交面积 住宅用地 成交面积 土地出让收 入（亿元） 土地出让收 入（亿元） 同比增长同比增长 广州987.0878.73%908.11516489301% 佛山佛山968.6968.695.12%95.12%567.11567.11760760332332390%390% 2009 年佛山住宅成交面积与广州住宅成交面积相差无几，且佛山成交面积增 长幅度较广州住宅成交面积大；住宅用地成交方面，佛山成交量为 760 万平方米， 比广州多 47

13、.28%，表明佛山房地产市场的高度成长性，加上佛山成交均价较广州 低，在可预见的未来一段时间内，佛山将成为广佛都市圈的核心。 佛山房地产由“内源性内源性为主,外源性为辅内外源并重”的转变 佛山房地产由“内源性内源性为主,外源性为辅内外源并重”的转变 年份 技术指标年份 技术指标GDPGDP同比增长同比增长常住人口常住人口同比增长同比增长 2006 年2926.7219.3%585.835.65 2007 年3588.5019.2%592.335.60 2008 年4333.3015.2%595.295.0 2009 年4742.5613.5%598.625.6 数据来源：佛山统计局数据来源：佛山统计局 根据政府发布的数据统计，佛山 GDP 保持了较高的增长速度，人口自然增长 率维持在 5.60的 水平，人口的相对增长速度远远地低于房地产市场发展的速 度，表明佛山房地产市场由“内源性内源性为主,外源性为辅内外源并 重”的转变，特别是吸引广州客源来佛山置业。 第三章 2009 年房地产政策回顾第三章 2009 年房地产政策回顾 一、加强土地市场监管，限制开发商圈地一、加强土地市场监管，限制开发商圈地 1、国土部限制闲置用地，打击开发商囤地1、国土部限制闲置用地，打击开发商