市场分析小窑湾房地产市场分析

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1、市场分析小窑湾房地产市场分析市场分析小窑湾房地产市场分析 小窑湾国际商务区小窑湾国际商务区 房地产市场分析报告房地产市场分析报告 大连辽宁咨询有限公司大连辽宁咨询有限公司 二一四年一月二一四年一月 目 录目 录 第一章大连市概况与经济发展情况 1第一章大连市概况与经济发展情况 1 第一节大连市概况 1 第二节大连市经济发展情况分析 3 第二章金州新区概况与经济发展情况 7第二章金州新区概况与经济发展情况 7 第一节金州新区简介 7 第二节金州新区经济发展情况分析 9 第三章小窑湾国际商务区介绍 11第三章小窑湾国际商务区介绍 11 第一节小窑湾国商务区际总体规划 11 第二节小窑湾国际商务区发

2、展前景分析 13 第三节小窑湾国际商务区交通网络分析 16 第四章房地产市场分析 18第四章房地产市场分析 18 第一节大连市土地市场分析 18 第二节大连市住宅市场分析 20 第三节金州新区住宅市场分析 23 第五章小窑湾区域房地产发展预测 32第五章小窑湾区域房地产发展预测 32 第一章大连市概况与经济发展情况第一章大连市概况与经济发展情况 第一节大连市概况第一节大连市概况 大连 （Dalian） 全国 15 个副省级城市之一， 5 个计划单列市之一。 是中国东北对外开放的窗口，东北地区最大的港口城市，东北亚国际 航运中心、国际物流中心、区域性金融中心，国际花园城市，全球环 境五百佳城市。

3、是中国最佳旅游城市，全国文明城市，国家园林城市， 国家卫生城市，中国 14 个沿海开放城市之一，也是振兴东北老工业 基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。2013 年 12 月，大连成为中国新一线城市。 大连位于辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地， 冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗” “北方明珠” “浪漫之都” 之称。 是一座风景秀丽的旅游胜地。 大连是世界经济论坛夏季达沃斯的举办城市。中国国际啤酒节， 大连国际服装节，大连国际徒步大会，大连国际马拉松赛，大连赏槐 会已成为大连的名片。 大连是京津的门户，北依营口市，辽宁省、吉林省、黑龙江省和 内蒙古自治区是大连的

4、广大腹地，南与山东半岛隔海相望，与日本、 韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，是东北、华北、华东以及世界各 地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。位置在东经 120 度 58 分至 123 度 31、北纬 38 度 43 分至 40 度 10 分之间。 大连 2012 年地区生产总值（GDP）为 7002.8 亿，人均生产总值 （GDP）101844.10 元，折合 16203.02 美元。所有区市县人均生产总 值（GDP）均高于全国平均水平。 大连工业基础雄厚，工业门类齐全，综合配套能力较强，具有较 强的承载世界制造业转移的能力。已形成以石化、电子、机械、轻纺 服装、冶金建材、食品医

5、药等行业为主的工业体系，有许多工业企业 是中国同行业的骨干企业。 大连造船重工有限责任公司（原大连造船厂）具有百年历史，是 中国最大的造船综合企业；大连新船重工有限责任公司（原大连造船 新厂）是中国最大的现代化船舶总装厂，拥有 30 万吨级大型船坞， 被海内外誉为中国造船业的“旗舰” ；大连又是中国最大的出口船舶 基地，已建造的最大出口船舶为 30 万吨；大连机车车辆有限公司是 中国大功率内燃机制造厂家，中国使用的内燃机车 50%以上出自这个 厂，有些产品还远销国外；大连重工起重有限责任公司前身之一的 大连起重机厂是中国生产起重运输机械历史最久、 规模最大的专业厂。 此外，还有大石化、西太平洋

6、石化、瓦轴、大钢等著名企业。按 照国家产业布局和实施东北地区等老工业基地振兴战略规划重点，大 连正在建设以高新技术和新兴产业为先导，大型石化工业、电子信息 产业和软件、 先进装备制造业和船舶制造四大基地为支撑， 新型材料、 服装、家具、饮料和农产品深加工等优势产业快速发展的新型工业体 系。 第二节大连市经济发展情况分析第二节大连市经济发展情况分析 根据大连市 2012 年国民经济和社会发展统计公报：2012 年 地区生产总值 7,002.8 亿元，按可比价格计算比上年增长 10.3%。其 中，第一产业增加值 451.4 亿元，增长 5.1% ；第二产业增加值 3,634.8 亿元，增长 10.

7、6%；第三产业增加值 2,916.7 亿元，增长 10.6%。三次产业构成比例为 6.4：51.9：41.7，对经济增长的贡献率 分别为 3.1%、54.6%和 42.3%。人均生产总值 102,216 元，按年末汇 率折算为 16,261 美元。 图 2007-2012 年地区生产总值及其增长速度 财政税收：全年公共财政收入 750.1 亿元，比上年增长 15.2%。 其中，市本级 249.1 亿元，增长 2.8%；县区级 501 亿元，增长 22.6%。公共财政支出 891 亿元,比上年增长 21.2%,其中教育、科技、 社会保障及就业、农林水事务支出，分别增长 41.4%、18.5%、1

8、2.3% 和 27.4%。地税局组织各项税收 589.2 亿元，增长 16.3%；国税局组 织各项税收 556.2 亿元，增长 6.3%； 海关代征税收 488.3 亿元，增长 11.2%。 价格指数：全年居民消费价格比上年上涨 3.4%，其中消费品价格 上涨 3.4%，服务项目价格上涨 3.2%（见表 1） 。工业生产者出厂价格 与上年持平。工业生产者购进价格比上年下降 1.7%。 表居民消费价格总指数 建筑业：全年资质以上建筑业总产值 2,031 亿元，比上年增长 20.7%。其中，公有制企业 374 亿元，增长 21.4%，拉动资质以上建筑 业总产值增长 3.9 个百分点；非公有制企业

9、1657 亿元，增长 20.6%， 拉动资质以上建筑业总产值增长 16.8 个百分点。全年房屋施工面积 12,381.7 万平方米，比上年增长 25.3%。 图 2007-2012 年建筑业总产值及其增长速度 房地产开发：全年房地产开发施工面积 6,213.4 万平方米,比上 年增长 0.2%； 竣工面积 750 万平方米,下降 21%。 商品房销售额 861.5 亿元，增长 17.6%，其中住宅销售额 733.3 亿元,增长 11%。商品房销 售面积 1,076.4 万平方米，增长 18.3%，其中住宅销售面积 966.9 万 平方米,增长 16%。商品房待售面积 481.1 万平方米，增长

10、 33.8%,其 中住宅待售面积 353.9 万平方米，增长 55.3%。 固定资产投资总量 ： 全年全社会固定资产投资总额 5,654.1 亿元， 比上年增长 23.5%。全年固定资产投资（不含农户，下同）5,624.4 亿元，增长 23.5%。其中，建设项目投资 4,227.9 亿元，增长 22.7%； 房地产开发投资 1,396.5 亿元,增长 26.1%。按产业划分，第一产业投 资 204.2 亿元，增长 11.6%；第二产业投资 1,844.1 亿元，增长 31.8%，其中工业投资 1,678.8 亿元，增长 25.2%；第三产业投资 3,576.1 亿元，增长 20.3%。 城市居

11、民年人均可支配收入 27,539 元，比上年增长 13.4%； 年人 均消费支出 20,417 元， 增长 8.3%。 农村居民年人均纯收入 15,990 元， 比上年增长 12.5%；年人均生活消费支出 7,637 元，增长 0.5%。城市 居民家庭恩格尔系数 37.7%，农村居民家庭恩格尔系数 41.1%。 图 2007-2012 年城市居民人均可支配收入及其增长速度 第二章金州新区概况与经济发展情况第二章金州新区概况与经济发展情况 第一节金州新区简介第一节金州新区简介 金州新区成立于 2010 年 4 月 9 日，由大连经济技术开发区、金 州区、金石滩国家旅游度假区和大连出口加工区合并而

12、成，陆域面积 1,040 平方公里， 海岸线长 322 公里， 下辖 20 个街道， 总人口 110 万。 其中，大连开发区是国务院批准设立的首个国家级开发区，具有“神 州第一开发区”的美誉；金州区具有 2100 多年建制县历史，综合经 济实力稳居辽宁省各区市县前三位；金石滩旅游度假区是国家 5A 级 景区；出口加工区是对外开放的重点政策区。 金州新区示意图 2011 年，金州新区经济总量位居东北各县区首位，在全国 140 个 开发区中排在前 5 位。有三项指标突破千亿元大关，其中地区生产总 值 1,320.6 亿元，固定资产投资 1,025 亿元，规模以上工业总产值 2,114 亿元，均占全

13、市的 1/5。地方财政一般预算收入 90.6 亿元，占 全市本的 14%。实际利用外资 35 亿美元，占全市的 1/3，占全省 14.6%。出口总额 91 亿美元，占全市近 1/3。金州新区是辽宁沿海经 济带重要的现代产业聚集区，已经形成了较为完备的现代产业体系。 石化、装备制造、电子信息 3 个产业集群产值均超 550 亿元，正在向 千亿级产业集群迈进。生物医药、食品加工、现代冶金等产业集群产 值也超百亿元。全区产值超 10 亿元的企业达到 29 个，其中超百亿元 的企业 6 个。工业增加值占全区生产总值、工业税收占全区税收总额 比重均达到了 60%以上。 按照市委、市政府的战略部署和总体要

14、求，新区党工委、管委会 结合发展实际，明确了产业化、城市化双轮驱动的发展思路，确定了 建设“一极两区三城四大基地”的发展定位。 “一极”就是辽宁快速发展增长极，“两区”就是现代产业聚集 区、和谐发展先行区，“三城”就是科技创新城、国际文化旅游城、 生态宜居城，“四大基地”就是高新技术产业基地、战略性新兴产业 基地、现代装备制造业基地和高端服务业基地，最终要把金州新区建 设成为辽宁沿海经济带现代产业聚集核心区、大连新市区中心区、国 内一流国际知名新区。 围绕上述思路，金州新区提出了“十二五”时期全区经济发展的 目标任务：到 2015 年，全区实现地区生产总值 2800 亿元，年均增长 17%；完

15、成固定资产投资 3000 亿元(老口径)，年均增长 20%；地方财 政一般预算收入突破 200 亿元，年均增长 18%；实现规模以上工业总 产值 5000 亿元，年均增长 19%，形成 5 个千亿级、10 个百亿级产业 集群；实际利用外资年均增长 15%以上，实际利用内资年均增长 30% 以上。 第二节金州新区经济发展情况分析第二节金州新区经济发展情况分析 根据“2012 年金州新区国民经济和社会发展情况统计公报” ，2 据初步核算，2012 年全区实现地区生产总值 1472.1 亿元，按可比价 格计算比上年增长 10%。其中，第一产业增加值 55.2 亿元，增长 5.1%；第二产业增加值 1

16、032.4 亿元，增长 9.6%；第三产业增加值 384.5 亿元，增长 11.7%，三次产业构成比例为 3.8:70.1:26.1。财政 税收：实现地方财政一般预算收入 105.2 亿元，比上年增长 16.1%。 建筑业：资质以上建筑业企业完成总产值 492.8 亿元,同比增长 18.9%。其中，建筑工程产值 439 亿元，安装工程产值 41 亿元。实现 竣工产值 322.3 亿元。 房地产开发：房地产开发施工面积 1462.4 万平方米,比上年下降 0.6%；竣工面积 237.7 万平方米,比上年增长 119.7%。完成商品房销 售额 172.8 亿元，同比增长 16.7%，其中住宅销售额 146.4 亿元,同比 增长 6.9%。商品房销售面积 226.5 万平方米，同比增长 22.7%，其中 住宅销售面积 196.3 万平方米,同比增长 13.5%。 投资总量：完成全社会固定资产投资总额 1273 亿元，比上年增 长 24.2%。其中，城镇投资 1249.3 亿元，增长 24.3%； 农村投资 23.8 亿元，同比增长 18.8%。在城镇固定资产投资中，建设项目