市场分析大家顾问福州正祥尊园近期市场分析定稿

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1、市场分析大家顾问福州正祥尊园近期市场分析定稿市场分析大家顾问福州正祥尊园近期市场分析定稿 福州正祥【尊园】项目 近期市场分析简报 福州大家投资顾问有限公司 二零零八年三月二十六日 目录 第一部分 福州近期房地产市场状况简报第一部分 福州近期房地产市场状况简报 一、福州楼市 2007 年 1 月-11 月市场综述 二、福州楼市近期交易信息统计分析 三、福州 1 月的各板块公寓价格情况 四、福州 1 月份的新开楼盘信息 五、福州成交地块统计资料表 第二部分 项目区域的周边市场现状分析第二部分 项目区域的周边市场现状分析 一、竞争项目分析 二、价格分布与走势分析 三、消费结构分析 四、产品结构分析

2、五、本项目区域市场机会与困难分析 前导部分 本次市场分析是针对正祥地产尊园项目所进行的有针对的市场研究， 研究分为两部份进行： 第一部分 福州近期房地产市场状况简报 第二部分 项目区域的周边市场现状分析 通过对这两部份市场的研究分析， 从中把握 2008 年目前福州房地产市场的宏观运行态势以及项目区域内的竞 争状况，为本案的项目前期规划设计及后期的推广提供有力的市场支持，为正祥公司的项目运营提供市场论 证。 第一部分 福州近期房地产市场状况简报第一部分 福州近期房地产市场状况简报 一、 福州楼市 2007 年 1 月-11 月市场综述 总体来说，2007 年的福州楼市仍是一路挺进的，成交看好，

3、然而，从 10 月份起，福州楼市来了个“急刹车” ，成交 量持续下降。可以说福州的房地产市场已经受到中央政府宏观政策及福州市政府整顿房地产市场秩序的影响，致使目前 整体房地产市场的观望气氛还相对浓厚。 数据：关于福州房地产市场的 07 年成交数据趋势图分析： 、福房指数涨幅放缓 福州一手房市场的 11 月福房指数涨幅明显放缓。11 月价格指数为 135.99，相比上月的 135.65 增长 0.34 点，该涨幅 与上月增长 0.52 点相比趋缓。经过了 7、8、9 月份较大的涨幅之后，10 月与 11 月的涨幅相对平缓，11 月月涨幅为 0.25%，与平均 0.66%的涨幅相比减小不少，与去年

4、同期相比上涨 8.72%。 、交易清淡，成交量不断下降，销售价格继续上涨 1-11月成交均价变化 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 元/ 平方米 1-11月成交均价变化 小结： 进入 2007 年以来，成交量一直下降，今年 1 月份成交量最高，达 55.79 万平方米；之后到 7 月份，持续下跌；到 8 月份，出现萎缩后 的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11 月已跌至历史最低水平，只有 15.54 万平方米。与一月份相比，十一月下 降了 40.35 万平方米，下降达 72.

5、2%。与去年同期的 45.79 万平方米相比，成交量下降了 30.25 万平方米，降幅达 66.06%。 虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破 5000 元大关以来，2007 年，房价节节攀升，到 11 月份，均价已达 6959 元/平方米。从一月的 4953 元/平方米上升到十一月月的 6959 元/平方米，上升了 2006 元/平方米，涨幅达 40.5%。 二、 福州楼市近期交易信息统计分析（注：数据来源于福州房地产信息网等） 。 表一：近期福州商品住宅交易明细表 时间套数面积均价 2007 年 10 月3033 套3030627481 元/ 2007 年 11 月16

6、77 套2659397671 元/ 2007 年 12 月3396 套3763167705 元/ 2008 年 1 月2012 套1773107830 元/ 2008 年 2 月1179 套1419677900 元/ 小结：上表主要针对福州 10 月份以后的市场交易明细。可以看出，虽然在 12 月份成交总量上略有反弹，但整体的成交套数与成交面积 仍在走低。受到楼市的整体观望影响，近期价格趋势呈现不大明显的小幅度上升状况。 图一： 12 月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套） 1 月福州八大板块商品住宅交易套数图（单位：套） 图二 12 月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：） 图二 1

7、 月福州八大板块商品住宅交易面积图（单位：） 福州八大板块商品房交易面积图 53960 22220 27596 33805 10031 13102 3429 13171 0 20000 40000 60000 系列1539602222027596338051003113102342913171 金山板 块 中心板 块 仓山板 块 北区板 块 马尾板 块 东区板 块 江滨板 块 西区板 块 小结：以上两图表可以看出，目前福州的商品住宅交易套数最多的板块处在“金山板块” ，所占的比例可达到 35%-37%，而中心城区和北 区板块的所占比例为其次，其他板块的成交总量相差不大。金山板块依据其面积的开发

8、总量以及相对的单价优势，还处于目前福州的热点房 地产销售板块区。 与交易套数、交易面积各板块出现悬殊情况相比，在均价方面却出现了少有的接近，12 月份“中心城区”与“西区板块”均过万元/， “江滨板块”也以 9430 元/紧随其后， “金山板块”和“北区板块”最低，分别是 6205 元/、6203 元/。而在 1 月份， “金山板块” 、 “仓山板块” 、 “北区板块” 、 “西区板块”分别是 7713 元/、7815 元/、7705 元/、7864 元/。 图三 12 月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/） 1 月福州八大板块商品住宅交易均价图（单位：元/） 三、福州 1 月的各板块

9、公寓价格情况 板块名称项目名称价格情况均价(元/)上涨情况板块均价 51 公馆期13500 元/（面积 38-60）13500 半山千叶期8600 元/（尾盘）8600 左海帝景9300 元/（尾盘）9300 财富主场10000 元/（面积 50、70、122）10000 世纪豪门13000 元/13000 七星景15000 元/（1 月新盘）15000 福州星势力13000 元/（仅剩余 6 层）13000 香颂枫丹13000 元/（最低价 9800 元/，南北差价 1000 元/）13000 中庚财富天下均价 13500 元/（精装）13500 香樟林城市花园9700 元/（尾盘）9700

10、 福晟钱隆天下15500 元/15500 市中心板块 （14） 福晟钱隆首府14500 元/（一梯一户设计，面积 130-140）14500 12247 君临香格里高层开盘，均价 7600 元/（1112 号房，7499 元/）7600 摩卡小城7700 元/（尾盘）7700 福晟钱隆御景9000 元/（2 期推出 50 套特惠房，优惠最高达 6 万/套）9000 五四北板块（5） 北尚期二期 8000 元/（尾盘）8000 7900 西区板块（1）大儒世家均价 8300 元/（四期御峰）83008300 大景城7200 元/（中央风景园 100-120）7200 东区板块（3） 君临晋安商业

11、中心8000 元/8000 8575 武夷绿洲7300 元/（1 月 3 日开盘）7300 日出印象11800 元/（2 期 1 月 18 日开盘）11800 北江滨板块（1）半岛国际13000 元/（最小面积 180）1300013000 融侨观邸13000 元/（开盘价，当天销售 5060%）13000 江南水都8600 元/（5 期心巢）8600南江滨板块（3） 中联水岸名居9000 元/（尾盘）9000 10200 融信宽域期7000 元/（尾盘）7000 品阁6800 元/（尾盘）6800 凯旋枫丹13500 元/13500 金山大景城7300 元/7300 金山公元7500 元/(

12、9.3 折优惠)7500 国际华府期8800 元/（16 号楼王）8800 金山板块（6） 世欧彼岸城7500 元/（当天下定前 30 套优惠 28000 元/套）7500 8334 正祥 1 品新筑期7500 元/（垫付 1 成首付，无垫付 9.8 折，垫付 9.9 折）7500 金辉枫尚期7500 元/（售完）7500 融信西班牙期7300 元/（售完）7300 海润尊品期起价 6100 元/、均价 7000 元/（四期售完）7000 金辉天鹅湾起价 6900/，均价 7500 元/7500 福晟钱隆金山7500 元/(2 期 1 月 19 日新开盘)7500 浦上板块（7） 金山好景城7

13、000 元/7000 7300 公园道一号期3 期未开，预计 12000 元/未定 乌龙江板块（2） 中天金海岸8000 元/（既买即送车位）8000 8000 仓山板块（2）金辉伯爵山8600 元/86008600 城南板块（2）大唐世家预计 6500 元/（二期即将推出）65006500 马尾板块（1）东方名城7400 元/平方米（推出 2000 套，销售 500600 套）74007400 四、福州 1 月份的新开楼盘信息 项目名称开盘时间产品价格电话 金山大景城1 月 1 日 二期推出 375 套， 户型面积 30-100以上。 起价 6300 均价 7300 元/ 88783907/

14、88783908 金山公元1 月 1 日 20 层一梯一户纯板式观景楼王， 主力面积 140。 均价 7500 元/88196111/88196333 武夷绿洲1 月 3 日三期推出 45、46、47#楼，面积 110-170均价 7300 元/83617999/83669130 柒星景1 月 13 日 5 至 25 层， 户型面积 36-123。 均价 15000 元/87662277 日出印象1 月 18 日 二期户型面积 120-190 推出 278 套 均价 11800 元/88103333 福晟钱隆金山1 月 19 日 推出 360， 户型面积 65-122。 均价 6500 元/（

15、特惠房）87771333 江南水都心巢1 月 19 日 此次推出 2 号楼 162 套， 户型面积 45-96 均价 8600 元/88078888/88077777 2008 年 1 月报版投放前 10 大楼盘项目表 名次项目名称投放版数投放总额（万元）推广主题 1东方名城49409.74 华郡组团VIP 认筹卡2008 年 1 月 5 日正式发售;华郡组团 2008 年 1 月 5 日正式公开对外 登记购房序号;东方名城点燃 08 年度福州楼市“第一把火”;华郡/香郡组团登记购房序号 火爆启动持续热抢中;华郡/香郡组团登记购房序号持续登记中;世界级港湾住区香郡/华郡 组团 2008 年 1

16、 月 27 日一次性震撼开盘;2008 年 1 月 27 日震撼开盘;特大利好，敬请关注; 2000 套房源公开发售倾城抢购;2000 套房源分秒递减，见证诚信品牌力量 2 江南水都 心巢 14.75126.04 20%首付 30 年按揭;1 月 19 日心巢炫彩开盘;心巢开盘劲销 80%;1 月 19 日心巢 2 号楼倾城 热销 1 月 26 日 6 号楼应势加推;心巢江岸精装纯小户 6 号楼火爆预约中; 3云亩天朗溪谷12.5106.14云亩天朗 II 期 溪谷 即将开盘！捷扬地产向福州人民拜年！ 4金辉天鹅湾12.597.47 奢实数学的惊叹与价值;天鹅湾一期绚丽亮相，1 月 26 日艳倾全城; 金辉天鹅湾倾城绽放，全城赞赏不绝 5 江南水都 美域 1064.88 融侨贺岁巨献 “福克斯”开回家；6 号压轴楼王冠冕王座 130160王者席位接受甄选； 融侨贺岁巨献 五重大礼等你拿 6 君临晋安 商业中心 449.16 君临晋安商业中心独立商铺 1 月 26 日盛大开盘； 君临晋安商业中心成功开盘 7 福晟钱隆 金山 6.540