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1、（售后服务）北京金融街北京西环广场商业顾 问服务 X X X IHUANIHUANIHUAN P P P LAZALAZALAZA,B,B,BEIJINGEIJINGEIJING 北京西环广场北京西环广场北京西环广场 R R R ETAILETAILETAIL C C C ONSULTANCYONSULTANCYONSULTANCY-F-F-FINALINALINALD DDRAFTRAFTRAFT R R R EPORTEPORTEPORT 商业顾问服务商业顾问服务商业顾问服务- - -最后草稿最后草稿最后草稿 B B B EIJINGEIJINGEIJING F F F INANCEINA
2、NCEINANCE S S S TREETTREETTREET C C C ONSTRUCTIONONSTRUCTIONONSTRUCTION D DDEVELOPMENTEVELOPMENTEVELOPMENT C C C OMPANYOMPANYOMPANY L L L IMITEDIMITEDIMITED 北京金融街建设开发有限责任公司北京金融街建设开发有限责任公司北京金融街建设开发有限责任公司 VOLUME1-REPORT 第一部分-报告 APRIL2003 二零零三年四月 CHAPTERPageNo. 章节页码 1.0INTRODUCTION 简介 1-2 1.1ASSIGNMENT
3、任务介绍 1.2SCOPEOFWORK服务内容 1.3REPORTSTRUCTURE报告结构 2.0PROJECTBACKGROUND 项目介绍 3-7 2.1LOCATION地理位置 2.2THEDEVELOPMENT项目背景 2.3CHARACTERISTICSOFSURROUNDINGAREA周边地区特征 2.4ACCESSIBILITY/TRANSPORTLINKS通行情况/交通线路 3.0BEIJINGECONOMICOVERVIEW 北京经济分析 8-14 3.1ADMINISTRATIVEDIVISIONSANDPOPULATION 北京行政区划和人口 3.2ECONOMICIN
4、DICATORS经济分析 3.3OTHERINFLUENCINGEVENTS其他影响因素 3.4MARKETOUTLOOK总述 CHAPTERPageNo. 章节页码 4.0REALESTATERESEARCH 房地产市场研究 15-30 4.1STOCKANDHISTORICALSUPPLYOFRETAILACCOMMODATION 商业用房的历史供应量 4.2MAJORRETAILAREAS主要商业区域 4.3FUTURESUPPLYOFRETAILACCOMMODATION 未来商业面积的供应 4.4OCCUPANCYRATE入住率情况 4.5RENTAL/PRICEANALYSIS租金
5、/售价分析 4.6GOVERNMENTPOLICY政府政策法规 4.7ANTICIPATEDFUTURETRENDS未来发展趋势预测 4.8IMPLICATIONSFORXIHUANPLAZA对西环广场的影响 5.0CONSUMERSURVEY 消费者调查 31-38 5.1APPROACH/METHODOLOGY步骤/方法 5.2DEMOGRAPHICCHARACTERISTICS消费者调研 5.3INCOMEPROFILE收入分析 5.4SPENDINGPATTERNS消费行为 5.5CONSUMERPREFERENCES影响消费者的因素 5.6BRANDANALYSIS品牌分析 5.7V
6、IEWONCURRENTRETAILPROVISION 对目前商业面积供应的看法 5.8IMPLICATIONSFORXIHUANPLAZA对西环广场的影响 CHAPTERPageNo. 章节页码 6.0COMPETITIONANALYSIS 竞争对手分析 39-46 6.1APPROACH/METHODOLOGY步骤/方法 6.2EXISTINGCOMPETITORS现时竞争对手 6.3COMPETITIONREVIEW竞争对手分析 6.4CHARACTERISTICSOFEXISTINGCOMPETITION 目前竞争对手的特征 6.5ANTICIPATEDFUTURECOMPETITIO
7、N未来竞争对手 6.6IMPLICATIONSFORXIHUANPLAZA对西环广场的影响 7.0INDUSTRYCONSULTATION 行业研究 47-59 7.1APPROACH方法 7.2MARKETOUTLOOK总体概括 7.3PREFERREDRETAILLOCATIONS希望进入的商业区域 7.4RETAILERREQUIREMENTS商家需求 7.5KEYLOCATIONALFACTORS主要的选址因素 7.6XIHUANPLAZA-POSITIVEFACTORS西环广场-优势 7.7XIHUANPLAZA-NEGATIVEFACTORS西环广场-劣势 7.8IMPLICATI
8、ONSFORXIHUANPLAZA对西环广场的影响 CHAPTERPageNo. 章节页码 8.0MARKETPOSITIONING 市场定位 60-65 8.1COMPETITIVEPOSITION竞争力 8.2CATCHMENTAREAS商圈界定 8.3TARGETAUDIENCE目标消费者 8.4MARKETGAPSANDTARGETRETAILERSFORXIHUANPLAZA 西环广场的潜在客户和市场空间 9.0TENANT/MERCHANDISINGMIX 客户/商品组合 66-82 9.1MERCHANDISINGSTRATEGY商品组合策略 9.2TENANT/MERCHAND
9、ISEMIX客户/商品组合 9.3ANALYSISOFPOTENTIALSALES/RENTALINCOME 营业额和租金预测 10.0DESIGNREVIEW 设计评审 83-84 10.1GENERALDESIGNISSUES设计评审的总体因素 10.2CRITICALDESIGNISSUES设计要点 11.0RECOMMENDEDRETAILCONCEPT 商业主题建议 85 APPENDICES 附件 1.1 ASSIGNMENT任务介绍 InsigniaBrooke(“IB”)andHusbandRetailConsultingLimited( “HRC”)wereappointed
10、bytheBeijingFinancialStreetConstruct ionDevelopmentCompanyLimited(“BFS”)inJanuary2003tou ndertakearetailconsultancyassignmentinconnectionwithadev elopmentinXizhimenDistrict,Beijing,tobeknownasXihuanPlaza. 显盛保柏和 HusbandRetailConsultingLimited 受北京金融街建设 开发有限责任公司的委托，于 2003 年 1 月开始为位于西直门地区 的西环广场的商业部分提供商业
11、咨询服务。 Thepurposeoftheassignmentistoexamineandinvestigatevario usissuesaffectingtheproposedretailelementofXihuanPlaza,and toprovideadvicetoBFSregardingtheappropriatemarketpositio ningoftheproject,theoptimummerchandise/tenantmixwithint hescheme,thedesignandlayoutofindividualfloorswithinthereta ilcentr
12、e,aswellastheoverallconceptassociatedwiththeretailele mentofthedevelopment. 此次服务的目的是研究影响西环广场商业部分的多种因素，为北京 金融街建设开发有限责任公司提供西环广场适当的市场定位，适宜 的商品组合/客户组合，商场内部每层的设计和平面规划，以及商场 整体的概念。 VariousdocumentshavebeensubmittedtoBFSforreviewduringt hecourseoftheassignmentandtheinterimfindingsoftheexercise werepresented
13、toBFSon12thMarch2003.ThisFinalReportsetsout themajorfindingsandrecommendationsassociatedwiththereta ilconsultancyassignment,includingbutnotlimitedtothoseprevi ouslypresentedtoBFS. 2003 年 3 月 12 日，一些文件和中期报告已经提交给北京金融街建 设开发有限责任公司审阅。此份最终报告中将包括研究的主要发现 和针对西环广场的商业建议，并不仅限于之前中期报告的基础上。 1.2SCOPE OF WORK 服务内容 I
14、twasagreedthatthescopeofworkassociatedwiththisretailcons ultancywouldinvolvethefollowingtasks: 此份商业咨询报告的内容将包括下述内容： oMarketSurvey 市场研究 oCompetitionAnalysis 竞争对手分析 oDeterminationoftheCatchmentArea 商圈消费预测 oConsultationofLocalandInternationalRetailers 国内和国际零售商的访谈研究 oDeterminationoftheOptimumSizeandThemi
15、ngoftheCentre 商场主题与商业规模 oDesignReview 设计评审 oAnalysisofInternalLayout 内部规划布局的分析 oDeterminationofOptimumMerchandiseMix 商品组合建议 oDeterminationofPotentialCentreSales 预测商场销售额 oDeterminationofPotentialRentalIncomeoftheCentre 商场未来租金收入的预测 1.3REPORT STRUCTURE 报告结构 Section2:describesthebackgroundoftheprojectin
16、cludingtheph ysicalconditionsassociatedwithXihuanPlaza. 第二章:西环广场的项目背景资料介绍。 Section3:setsoutareviewandanalysisofeconomicconditionsinB eijing. 第三章:北京经济分析 Section4:setsoutareviewoftheretailsectoroftherealestatemark etinBeijing. 第四章:北京零售房地产市场分析 Section5:describestheapproach/methodologyassociatedwitht heconsumersurveyandsetsoutthemajorfindingsoftheexercise. 第五章：解释消费者调查的方法和步骤并且给出调研的主要发现。 Section6:describestheapproach/methodologyassociatedwitht hecompetitionanalysisandsetsoutthemajorfindingsoft
