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1、2020/9/14,1,第三章 房地产市场调查及市场分析,2020/9/14,2,第三章 房地产市场调查及市场分析, 本章要求 掌握房地产市场运行规律、房地产市场调查和市场分析的内容和作用。 熟悉房地产市场的特征、熟悉房地产市场预测方法。 了解房地产市场的概念、分类及总体结构。,2020/9/14,3,第三章 房地产市场调查及市场分析,第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场的运行规律 第三节 政府对房地产市场的干预 第四节 市场调查 第五节 市场预测 第六节 房地产市场分析,2020/9/14,4,第一节 房地产市场概述,一、房地产市场的概念 二、房地产市场的构成 三、房地产市场细分 四、
2、房地产市场的结构 五、房地产市场的运行环境,2020/9/14,5,一、房地产市场的概念,狭义的房地产市场是房地产商品流通的场所，如房地产交易所和交易市场等。 广义的房地产市场是房地产交易双方经济关系的总和，是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。,2020/9/14,6,除此之外房地产市场还有其他的含义： 房地产市场是指房地产商品流通环节的状况，包括供给和需求状况及其相互关系； 房地产市场是指房地产经济内在的调节机制，即房地产经济的价值规律。,2020/9/14,7,在我国由于土
3、地的国家所有制的特点，房地产商品的流通就表现为地块上的建筑物的所有权和地块的使用权的转移。 房地产市场是房地产权益的交易市场，房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产上的权益或权利。,2020/9/14,8,二、房地产市场的构成,图21 房地产市场的构成,2020/9/14,9,三、房地产市场细分,按地域范围细分： 城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等 按房地产用途细分： 居住、商业、工业等 按存量增量细分： 一级、二级、三级市场（一级土地市场、二级土地市场、一级房屋市场、二级房屋市场） 按交易形式细分： 买卖、租赁、抵押 按目标市场细分： 高、中、低档,2020/9/14,10,四、房地
4、产市场的结构,要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。 房地产市场结构包括： 总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考察房地产供求之间的总量差距 区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点,2020/9/14,11,产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投资比例关系 供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不同档次物业的供求关系 投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,2020/9/14,12,五、房地产市场的运行环境,房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的
5、总和。按照影响因素的性质，大致分为8类： 社会环境 政治环境 经济环境 金融环境,房地产法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境,2020/9/14,13,第二节 房地产市场的运行规律,一、房地产市场的供求 二、房地产市场的特性 三、房地产空间市场与房地产资产市场 四、房地产市场的周期循环 五、房地产市场中的泡沫和过热,2020/9/14,14,一、房地产市场的供求,需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要。除价格以外，影响房地产市场需求的因素： 收入的变化：收入增加会导致对需求的增加 其他商品的价格变化：替代品的价格变化，会影响对原商品的需求 对未来的预期：对未来收入、利率、产品价格跌涨等
6、政府政策的变化：税收政策、住房政策、金融政策等,2020/9/14,15,供给：是出售方愿意在某特定时间以特定价格出售的总体数量。除价格以外，影响房地产市场供给的因素： 房地产开发成本：直接影响到开发商的利润水平，直接影响到开发量 政府政策的变化：影响到开发成本，进而影响到供给量 对未来的预期：对未来房地产市场价格变化的预期会影响到当前的投资,2020/9/14,16,价格机制的作用（供求机制） 在我国社会主义市场经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生重要影响。 随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。,202
7、0/9/14,17,图2-2 简化的供求曲线,图2-3 房地产市场均衡,供给曲线,单位价格,单位时间内 的供求数量,需求曲线,E,P,Q,0,供给曲线,单位价格,单位时间内 的供求数量,需求曲线,E 均衡价格,0,超额供给 （过剩）,h,H,F,f,超额需求 （短缺）,1000,2000,3000,25,50,75,2020/9/14,18,图2-4 市场条件变化形成新的市场均衡价格,当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化。如当住房抵押贷款利率上升时，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会减少。如右图所示,E1,E2,2020/9/14,19,二、房地产市场的特性,房地产市场作为市场体
8、系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产商品的特殊性，以及房地产业在国民经济中的特殊重要地位，使得房地产市场具有不同于一般市场的特性，主要表现在以下几个方面：,2020/9/14,20,（一）市场供给的特点 市场供给缺乏弹性 市场供给具有非同质性 高度垄断性、竞争不充分 （二）市场需求的特点 需求的广泛性和稳定性 需求的多样性 需要借助金融机构进行融资,2020/9/14,21,（三）市场交易的特点 交易是房地产产权的流转及再界定 需要复杂和严密的法律程序，交易费用比较多 需要估价师或物业代理师等提供专业服务 （四）市场价格的特点 与地理位置的
9、相关性 呈向上波动的趋势,2020/9/14,22,房地产市场与一般商品市场的区别,2020/9/14,23,三、房地产空间市场与房地产资产市场,房地产具有消费品和投资品二重性。因此，房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面。 空间市场：房地产作为消费品的市场。房地产为家庭和企业提供了生活和生产的空间。既可以通过拥有房地产也可以通过租赁房地产来获得空间带来的效用。,2020/9/14,24,资产市场：房地产作为投资品的市场，目的是获取投资收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产。 二者的关系： 空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响
10、资产市场中的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。,2020/9/14,25,图 2-5 房地产市场均衡的四象限模型,2020/9/14,26,经济增长和房地产使用需求,图2-6房地产使用需求变动,2020/9/14,27,四、房地产市场的周期循环,（一）房地产周期循环的定义 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （二）房地产周期循环的原因 供需因素的影响 市场信息不充分 生产者和消费者心理因素的影响：追涨不追跌 政策因素 制度因素 生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等,2020/9/14,28,（三）传统房地产周期理论的主要内容 房地
11、产市场的发展呈现一种自我修正的模式。,2020/9/14,29,房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。 在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。 前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。 当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷底。,2020/9/14,30,（四）房地产市场的自然周期 A-B市场周期谷底，供给停止，需求有增长 B-C需求增加、供不应求 C-D供求转折点，供给增长过快 D-E供给高增长、需求停止增长,A,
12、E,D,C,B,2020/9/14,31,（五）房地产市场的投资周期 1.当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动时，资本很少有投入 2.自然周期通过第一阶段，投资者开始回到市场 3.当自然周期达到峰值并进入第三阶段时，投资者继续投入，直到意识到市场下滑的趋势,2020/9/14,32,（六）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 二者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。,2020/9/14,33,五、房地产市场中的泡沫和过热,泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础价值的持续上涨。 投机是泡沫出现的主要原因
13、 最早发生的泡沫经济事件，是1636年在荷兰发生的“郁金香狂”。狂热的人们经过各种哄抬手段，使得郁金香这种花卉的价格发疯似的狂涨几十倍。,2020/9/14,34,（一）房地产泡沫及成因 1.房地产泡沫的定义 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。,2020/9/14,35,2.房地产泡沫产生原因： 房地产泡沫的产生是出于投机目的的虚假需求的膨胀，由于房地产价值量大，这种需求的实现必须借助金融机构的支持。一般来说，房地产泡沫的产生主要有以下三个
14、原因： 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂,2020/9/14,36,3.房地产泡沫破灭的危害 房地产泡沫破灭的危害 之一：使社会生产力受损，造成社会资源的浪费。 房地产泡沫破灭的危害之二：对金融业造成重大冲击，易引发金融危机。 房地产泡沫破灭的危害之三：使投资环境恶化，经济陷入衰退。,2020/9/14,37,（二）房地产过热及其诱因 1.房地产过热：也称为过度开发，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 2.产生原因： 开发商对市场预测的偏差 开发
15、商之间的博弈和非理性行为 开发资金的易得性,2020/9/14,38,（3）房地产泡沫与房地产过热的区别： 不同层面的市场指标：供求关系；价格和价值的关系 严重程度和危害性不同：房地产泡沫危害更大 在周期循环中所处阶段不同：上升和下降阶段 动机不同：土地开发获得长期收益；追逐短期利益,2020/9/14,39,第三节 政府对房地产市场的干预,一、政府制定干预房地产市场政策的原则 二、房地产市场的宏观调控 三、房地产市场行为规范,2020/9/14,40,一、政府制定干预房地产市场政策的原则,（一）目标的确定性 实现房地产市场持续健康发展 使存量房地产资源得到最有效的使用 保证为各类生产生活需要
16、提供适当的入住空间 引导新建项目的位置选择 满足特殊群体的需要,2020/9/14,41,（二）政策的连续性与协调性 要体现新旧政策的衔接 要体现与相关政策的衔接配套 应体现多元性与系统性的统一 （三）政策的针对性和导向性 应针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制度具有针对性的具体政策。同时这种政策还要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。,2020/9/14,42,（四）政策的公平性和效率 既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定，又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。 初次分配时效率优先兼顾公平，再次分配时公平优先兼顾效率，是当前我国公共政策中处理公平和效率问题的主要指导思想。,2020/9/14,43,二、房地产市场的宏观调控,房地产市场宏观调控的手段： 土地供应政策与地价政策 金融政策：贷款利率、信贷规模等 住房政策 城市规划 税收政策 租金和价格控制（通过其他手段来实现）,2020/9/14,44,三、房地产市场行为规范,市场准入制度 行业诚信体系建设 （中国房地产信用档案） 规范
