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1、近期地产新政解读,政策条文解读,为巩固和扩大调控成果，会议进一步确定了若干新的政策措施，其中包括，二套房首付提至60%，有两套房及以上者限买新房，不足五年卖房全额征税。,国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。,政策背景,(一)进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房
2、价格控制目标，并于一季度向社会公布。,解读： 明确调控方向，将调控提升至政治层面，首次提及房价调控目标化，明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。,政策条文解读,(二)加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。,解读： 2011年是个保障房年，这一条扩大了保障性住房的来源，新增了改建、购买、长期租赁等方式，对保障房建设将会有一个有效的推动。特
3、别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下，目前已经全国性的房价比较高，加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。,政策条文解读,(三)调整完善相关税收政策 对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。,解读： 一方面，提高出售门槛，可能会导致部分投资客捂房，不利于二手房流入市场，补充市场供应量；另一方面，改善性住房需求将进一步遭遇扼杀
4、。,政策条文解读,(四)强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。,解读： 打击投资型需求，抑制二次以上改善型住房需求。目前存款准备金率已达历史最高点，这一政策将二套房的首付再提高一成，可提高炒房门槛，有效降低了金融机构的风险，对楼市影响较大。,政策条文解读,(五)严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房
5、、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。,解读： 从源头上确保保障性住房建设的推进，并且明确了土地供应的量，限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土地，确保市场供应量不紧缺，刚性需求能够买到房。,政策条文解读,(六)合理引导住房需求 各直辖市、省会城市和房价过高，上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户
6、籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,解读： “国八条”将限购的执行细则做了明确，要求“暂停”对部分人群的售房，此政策将会有效“萎缩”购房需求，与扩大土地供应、禁止囤地、扩大中小户型及保障房供应等政策形成合力，有效推动市场的供需平衡，这一政策将会在短时间内缓和供需矛盾，确保市场的稳定。,政策条文解读,(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目
7、标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。,解读： 明确约谈问责机制，有效督促地方政府执行稳定房价及保障房建设。,政策条文解读,(八)坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,解读： 将舆论引导提到一个高度，从意识上引导合理的住房消费观念。,政策条文解读,二套房房贷首付比例提高至60% 对
8、个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税 本地2套房和外地1套房家庭将停购 商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 囤地捂盘房企将停发股票债券停贷 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施 坚持和强化舆论引导,政策要点回顾,尽管调控力度一步步加强，但房价快速上涨势头并未得到有效抑制，因此调控政策也不断严苛和细致，但以行政手段调控房价有悖市场规律，尽管可能在一段时间内起到一定效果，而市场发展方向最终仍将取决于供求关系。,三次调控关键点比较,2011年1月27日，房产税试点征收终于落地，国务院原则同意在个别城市开展房产税试点工作。上
9、海、重庆两城市率先推出试点方案：,尽管在立法层面，房产税政策仍存在较大漏洞，但房产税在千呼万唤之后终于落地，使得地产人、购房者终于不再面对未知的恐慌。从房产税两个城市的试点政策看，目前的力度难以对市场产生实质性影响，只是购房者需要适应房产税成为常规购房成本。,房产税试点征收,中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2010年4月调控以来，第一套贷款百万利息接近翻倍。,由于此前“新国八条”和“房产税”叠加出台，目前持续加息将给地产业施加更大压力，特别是对于首置、首改型客户影响相对更大。,2011年首次加息,政策影响分
10、析,国八条对北京市的影响,短期影响： 抢买房、抢过户、抢贷款，国八条细则出台前楼市现抢购潮,受信贷和限购政策影响，后市对购房者资金和购房资格的限制将加强，而在北京执行政策的细则出台之前，市场中将出现加快、集中过户和加速购房的高峰。,政策影响预判,国八条对北京市的影响,中期影响： 最严厉的限购等政策必定会影响部分购房者入市，细则出台后很可能出现去年4月新政后的萧条现象，但其持续性可能不强。,由于刚性需求仍然存在，因此在市场稳定一段时间后势必再次出现新的购房热潮，直至政策进一步严苛或房产税政策真正在北京市实施。,政策影响预判,新政对不同产品类型的影响，由于面向客群的差异，因此受影响程度也有所差异，
11、综合评判刚需型产品受政策影响相对较小：,政策影响分析,以区域主流户型面积为例，如试点城市房产税政策实施于北京，则购房者面临的房产税缴纳情况如下表（最高征税额）：,如以上海标准进行征收，则房产税可以理解为“加强版物业费”（5.33元/平方米），按重庆标准计算，则本区域房产未达到征税标准。,房产税试算,区域目前市场供应产品仍以满足刚性需求为主，因此相对受新政影响较小，只是在客户构成方面，奢侈改善型、投资型客户比例将有一定下滑：,由于房产税试点未在京执行，加之国八条细则出台尚有一段时间，因此两项政策的综合影响将促成春节后商品房成交量阶段性增长。,政策对区域影响,分析小结,营销建议,客群受新政影响,根据新政影响分析及本案容积率等其他经济指标综合评判，建议本案规划以经济型产品为主，舒适型产品为辅，配以少量大面积奢侈型产品。,汇报完毕,
