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1、蔡报纯 2009年10月28,第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税,主要内容,1,2,4,3,计税依据与税率,征税范围,征税对象,纳税义务人,房产税基本原理,第一节 房产税,应纳税额的计算,税收优惠,征收管理,一、房产税基本原理,房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税,1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。,产权属国家所有的，由经营管理单位纳税,1,产权出典的，由承典人纳税,2,产权所有人，承典人不在房屋所有地的，由房产代管人或者使用人纳税,3,产权属集体和个人所有的，由
2、集体单位和个人纳税,4,二、纳税义务人,5,6,产权未确定及租典纠纷未解决的，亦有由房产代管人或者使用人纳税,无租使用其他房产的，由房产使用人纳税,它是有屋面和围护结构，能遮 风避雨，可供人们生产、学习、 工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应 一并征收房产税；但独立于房屋 之外的建筑物（如水塔、围墙 等）不 属于房屋， 不征房产 税。,三、征税对象,房产,房地产开发企业建 造的商品房，在出 售前，不征收房产 税；但对出售前房 地产开发企业已使 用或出租、出借的 商品房应按规定征 收房产税。,不包括农村,从价计征,计税依据是房产原值一次减除10%3
3、0%的扣除比例后的余值。税率为1.2%,从租计征,计税依据为房产租金收入 。税率为12%,五、计税依据与税率,融资租赁房屋的,从价计征,房产联营投资的,（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。,计税依据,以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。,居民住宅区内业主共有经营性房产,从价计征,房屋附属设备和配套设施的计税规定,（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、
4、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值,计税依据,由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。,六、应纳税额的计算,某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4
5、月1日将 其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万 元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该 企业当年应缴纳房产税（）。A.4.8万元 B.24万元 C.27万元 D.28.8万元,【答案】C。自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税（3000-1000）（1-20%）1.2%+1000（1-20%）1.2%12319.2+2.421.6 （万元）；出租的房产按本年租金从租计征59（月）12%5.4（万元），企业当年应纳房产税21.6+5.427（万元）。,【例题单选题】,赵某拥有两处房产，一处原
6、值60万元的房产供自己和家人 居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某 居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的 房产税为（）。 A.288元 B.576元 C.840元 D.864元,答案】A【解析】应纳房产税120064%288（元）,【例题单选题】,某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资 联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已 知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例 为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）。,【答案】C【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴
7、房产税；应纳房产税 1000（1-20%）1.2%2+5012% 10.8（万元）,【例题单选题】,A.6.0万元 B.9.6万元 C.10.8万元 D.15.6万元,国家机关、人民团体、军队自用的房产,1,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产,2,个人所有非营业用的房产免征房产税,3,由国家财政部门拨付事业经费的单位本身 业务范围内使用的房产,4,七、税收优惠,5,6,对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产,经财政部批准免税的其他房产,八、征收管理,期中考试（自编题）,1.涉及增值税、消费税、营业税、城建税；（10分） 2.涉及增值税出口退税；（10
8、分） 3.进项税额中涉及运费、免税农产品；（10分） 4.涉及增值税、消费税进口业务；（10分） 5.增值税销项税额中涉及到专用发票与普通发票；（10分） 6.涉及到混合销售；（10分） 7.计算正确。（40分）,计税依据与税率,征税范围,纳税义务人,城镇土地使用税基本原理,第二节 城镇土地使用税法,应纳税额的计算,税收优惠,征收管理,一、城镇土地使用税基本原理,城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,1.征税对象是国有土地；2.征税范围广；3.实行差别幅度税额。,城镇土地使用税的纳税义 务人，是使用城市、县城、建 制镇和工矿区土地的单位和个人，包括：
9、内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其 他单位，个体工商户及个人也是 纳税人。,纳税义务人,纳税人通常包括以下几类：（一）拥有土地使用权的单位 和个人；（二）拥有土地使用权的单位和 个人不在土地所在地的，其土地 的实际使用人和代管人为纳税人；（三）土地使用权未确定或权属 纠纷未解决的，其实际使用人为 纳税人；（四）土地使用权共有的，共有 各方都是纳税人，由共有各方 分别纳税。,下列可以成为城镇土地使用税的纳税人有（）。A.土地使用权人B.土地实际使用人C.土地代管人D.共有土地使用权的各方,【答案】ABCD,【例题多选题】,不包括农村,自2009年1月
10、1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。,四、应纳税额的计算,土地面积,以测定面积为计税依据,以证书确认的土地面积 为计税依据,以申报的土地面积 为计税依据,适用于由省、自治区、直辖市人民政府 确定的单位组织测定土地面积的纳税人。,适用尚未组织测量土地面积，但持有政 府部门核发的土地使用证书的纳税人。,适用于尚未核发土地使用证书的 纳税人。,某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩 大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000 平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申 报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地
11、使用税税额。 该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（）。A.46000元 B.48000元 C.50000元 D.52000元,【答案】C【解析】应纳税额（230002000）250000（元）,【例题单选题】,城镇土地使用税单位税额有较大提高。最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍。,税率,经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。,五、税收优惠,1,2,4,暂行条例或其他法规中规定的统一免税项目,由省、自治区、直辖市地方税务局确定的 减免税项目,六、征收管理,1.纳税人购置新建商品
12、房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。,2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,3.以出让或转让方式有偿取得土 地使用权的，应由受让方从合同 约定交付土地时间的次月起缴纳 城镇土地使用税；合同未约定交 付时间的，由受让方从合同签订的 次月起,4.纳税人出租出借房产，自交付出租 、 出借房产之次月起,5.纳税人新征用的耕地，自批准征用 之日起满1年时开始缴纳土地使用税。,6.自2009年1月1日起，纳税人因 土地的权利发生变化而依法终止 城镇土地使用税纳税义务的，其 应纳税款的计算应截止到土地权 利发生变化的当月末。,7.纳税人新征用的非耕地，自批准征用 次月起。,一、征收管理,实行按年计算，分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定,城镇土地使用税在土地所在地f地方税务机关征收缴纳。,
