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1、例：决策树法（1/2）,某项目有两个备选方案A和B，两个方案的寿命期均为10年，生产的产品也完全相同，但投资额及年净收益均不相同。方案A的投资额为500万元，其年净收益在产品销路好时为150万元，销路差时为-50万元；方案B的投资额为300万元，其年净收益在产品销路好时为100万元，销路差时为10万元。根据市场预测，在项目寿命期内，产品销路好的可能性为70%，销路差的可能性为30%。已知基准收益率ic=10%，试进行方案比选。,决策树法：是指将各种可能的方案按阶段绘成图形，每一方案的有关收益或费用和其发生的概率都标注在相应位置上，然后运用概率方法求出各可能方案损益的数学期望值，进行比较从而得出
2、决策结论。 决策树一般由决策点、机会点、方案枝、概率枝等组成。 决策树的绘制方法如下： 首先确定决策点，一般用“”表示；然后从决策点引出若干条直线，代表各个备选方案，这些直线称为方案枝；方案枝后面连接一个“”，称为机会点；从机会点画出的各条直线，称为概率枝，代表将来的不同状态，概率枝后面的数值代表不同方案在不同状态下可获得的收益值。 为了便于计算，对决策树中的“”和 “”均进行编号。编号的顺序是从左到右，从上到下。 决策树法属于风险决策方法，特别适用于多阶段的风险决策分析。,例：决策树法（2/2）,某企业生产的某种产品在市场上供不应求，因此该企业决定投资扩建新厂。据研究分析，该产品10年后将升
3、级换代，目前的主要竞争对手也可能扩大生产规模，故提出以下三个扩建方案： A1：大规模扩建新厂，需投资3亿元。据估计，产品销路好时，每年的净现金流量为9000万元；销路差时，每年的净现金流量为3000万元。 A2：小规模扩建新厂，需投资1.4亿元。据估计，产品销路好时，每年的净现金流量为4000万元；销路差时，每年的净现金流量为3000万元。 A3：先小规模扩建新厂，3年后，若产品销路好再决定是否再次扩建。若再次扩建，需投资2亿元，其生产能力与方案A1相同。 据预测，在今后10年内，产品销路好的概率为0.7，销路差的概率为0.3，基准收益率为10%，不考虑建设期所持续的时间。另假设若前3年产品销
4、路好，则后7年产品的销路也好；若前3年产品销路不好，则后7年产品的销路也不好。 问题： (1) 画出决策树。 (2) 试分析该企业决定采用哪个方案扩建。,本讲主要内容,1 风险与不确定性分析的必要性 2 三种风险与不确定性分析方法 2.1 盈亏平衡分析 单方案/多方案盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析 单因素/多因素敏感性分析 2.3 风险分析 风险识别、风险测度、风险决策、风险控制 3 案例分析：粤海天河城大厦,项目背景简介天河城,项目背景简介新建计划,2003年，应甲级写字楼市场的迫切需要，天河城集团规划建造“超级甲级智能化写字楼典范”粤海天河城大厦,项目背景简介新建计划,粤海天河城大厦原计
5、划分为东塔、西塔两栋： 东塔55层：甲级纯写字楼（以出租为主） 西塔40层：商务写字楼（以出售为主） 后因资金相关问题改变计划： 东塔45层：甲级纯写字楼（只租不售） 西塔38层：改为喜来登酒店（五星级，由喜来登操作） 天河城粤海天河城大厦粤海喜来登酒店将成为集购物中心、超甲级写字楼、五星级酒店为一身的大型商业综合体 三大物业各自独立大堂、交通路线、电梯系统，互不干扰，闹中取静，功能互补，资源共享,粤海天河城大厦基本信息,总建筑面积： 10.3万平米 主体高度：195米 每层出租面积： 2270平米,停车位：900个 总投资：约10亿元 贷款：4.5亿元 利率：5.76%1.1,垂直布置： 1
6、3层：商场 445层：写字楼 4、19、33层为避难层,经营,2007年，粤海天河城大厦开始吸引全球500强企业进驻。西门子，阿迪达斯，汇丰银行，施华洛世奇，雷格斯，罗思国际，高力国际，法国东方汇理银行，荷兰银行等都已成为该大厦租户。,工程经济评价实战,粤海天河城大厦项目全投资经济评价技术路线：,工程经济评价实战,可以在相关网站下载到广州粤海天河城大厦的财务分析报告（原计划），但可能需要支付一定费用 “广州某商业大厦项目财务分析.doc”,工程经济评价实战估计寿命期,项目地块土地使用权持续到2032年，故评估中只考虑2003年2032年这30年间的现金流 2007年初，粤海天河城大厦租户入住，
7、故设定： 建设期：2003年2006年，共4年 经营期：2007年2032年，共26年 设2032年土地使用权到期时，不能得到转售收入,工程经济评价实战估计投资,工程经济评价实战估计寿命期,不计入全投资评价,工程经济评价实战估计净经营收入（净现金流量）,净经营收入 = 毛收入 空置损失 - 运营费用,工程经济评价实战毛收入,工程经济评价实战空置损失,净经营收入 = 毛收入 空置损失 - 运营费用,工程经济评价实战空置损失,工程经济评价实战运营费用,净经营收入 = 毛收入 空置损失 - 运营费用,工程经济评价实战运营费用,工程经济评价实战净经营收入（净现金流量）,净经营收入 = 毛收入 空置损失
8、 - 运营费用,工程经济评价实战计算经济效果指标,全投资经济效果评价,折现率取8%：NPV=2.20亿元 IRR=10.44%，项目可行！ 认为土地费、前期工程费发生在2003年，建安工程费发生在4年中，管理费和不可预见费按计算比例发生,工程经济评价实战风险与不确定性分析,风险与不确定性分析,大厦建成后面临的2个风险： 租金水平变动：写字楼市场波动 空置率变动：大厦租约不稳定 分析技术路线： 以电子表格为工具，进行敏感性分析,市场风险,房地产市场存在景气循环，世邦魏理士(CBRE)公布的广州甲级写字楼市场分析报告给出了该城各年租金水平和空置水平，可以看到，房地产经营是存在风险的！,6年以来，租金指数最低为52，最高为62，估价时点为56 空置率最低为10%，最高为20%,双因素敏感性分析,讨论,假设你是广州的地产大佬，有足够多的资金，可以和天河城集团抢夺粤海天河城地块土地使用权，你愿意出价几亿元？ 用Excel对地价进行敏感性分析，并找出当你把地价哄抬到什么价位时，天河城集团就会因IRR低于8%而黯然离开土地拍卖大厅。 阅读案例，并从网上搜索相关资料，从其它角度学习、审视这个案例。,
