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1、房地产评估理论与案例,房地产概述 房地产评估的常用方法 土地制度和完善土地权属简介 土地使用权评估的基本方法,主 要 内 容,2,房地产评估理论与案例,房地产概述,房地产概述,房地产的基本概念 房地产的特征 房地产的类型 房地产价格影响因素 房地产评估原则 房地产评估程序 房地产评估报告格式 房地产权属证书,4,房地产概述- - 房地产的概念（1）,房地产的整体概念 是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体 土地 是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间 建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设
2、备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 其他地上定着物 是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物（如地下管线、庭院、花园、围墙、树木、花草等）,5,房地产概述- - 房地产的概念（2）,实物 是指房地产中看得见、摸得着的部分，包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面 权益 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益 区位 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如
3、市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等（距离：可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离） 房地产存在形态 土地、建筑物、房地,6,房地产概述- - 房地产的特征,不可移动（就地开发、利用或消费，地区性市场） 独一无二（市场不能完全竞争、难以采取样品交易方式） 寿命长久（使用时间） 供给有限（独占性、房地产供给不能集中一处） 价值量大（单位价值高、总体价值大） 流动性差（房地产的变现速度） 用途多样（房地产利用方式的优选） 相互影响（邻近房地产的用途和开发利用
4、） 易受限制（管制权、征税权、征收权、充公权） 保值增值（投资改良、通货膨胀、需求增加、外部条件改善）,7,房地产概述- - 房地产的类型,按用途划分 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合房地产等 按房地产开发程度划分 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地）等 按是否产生收益划分 收益性、非收益性 按经营使用方式划分 销售的、出租的、营业的、自用的,8,房地产概述- - 房地产价格影响因素,自身因素（位置，地质条件，地形地势，土地面积和形状，日照、风向、降水量、天然周期性灾害，建筑物本身） 环境因素（大气、声觉、水文、视觉、卫生） 人口因素（人口数量、人口素
5、质、家庭人口规模） 经济因素（经济发展、利率、物价、居民收入） 社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化） 行政因素（房地产制度，房地产价格政策，行政隶属变更，特殊政策，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策，交通管制） 国际因素（世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况） 心理因素(交易心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码） 其他因素,9,房地产概述- - 房地产评估的原则,合法原则 合法产权、合法使用、合法处分 最高最佳使用原则 法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化 估价时点原则 房地产价格具有很强的时间性，每一个价
6、格都对应着一个时间 替代原则 要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 公平原则 要求评估结果对各方当事人均为公平合理的价格,10,房地产概述- - 房地产评估的程序,获取评估业务 受理评估委托及明确评估基本事项 拟定评估工作方案 搜集评估所需资料 实地查勘评估对象 选定评估方法测算 确定评估结果并撰写评估报告 审核评估报告 出具评估报告及评估资料归档,11,房地产概述- - 房地产估价报告格式,执行标准 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范 估价报告的组成 封面 目录 致委托人函（致函对象、正文、落款、日期等） 估价师声明（标准格式） 估价的假设和
7、限制条件 估价结果报告（委托方、估价方、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用的有效期等） 估价技术报告（个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等） 附件（图纸照片、产权证明复印件、估价人员和公司的资格证明等）,12,房地产概述- - 房地产权属证书,房屋权属证书 房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权利证书 土地权属证书 国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地权利他项证书 房地产权证书 房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证,13,房地
8、产评估的常用方法,房地产评估理论与案例,房地产评估的常用方法,市场法 成本法 收益法,15,房地产评估的常用方法 - -市场法,市场法的概念和适用前提 市场法的计算公式和操作步骤 交易实例的收集途径、内容和要求 需修正的各项因素 评估结果的计算方法 市场法案例,16,市场法的概念和适用前提,市场法的概念 是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 市场法适用的对象和条件 适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、写字楼、市场、标准工业厂房等 适用的条件是在同一供求
9、范围内存在着较多的类似房地产的交易,17,市场法计算公式和操作步骤,计算公式 P=PABC 式中：P待估房地产评估价格 P 可比实例价格 A 交易情况修正系数 B 交易日期调整系数 C 房地产状况调整系数 操作步骤 搜集交易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期调整 进行房地产状况调整 求取比准价格,18,交易实例的收集途径、内容和要求（1）,交易实例的收集途径 查阅政府有关部门的房地产交易资料 向房地产交易当事人、四邻、关联人员了解成交信息 与房地产者出售者洽谈，获取其房地产的要价资料 查阅报刊、网络上关于房地产租售的信息 参加房地产交易展示会，索取资料，掌
10、握信息 同行之间相互提供信息资料 交易实例的内容 交易双方情况及交易目的 交易实例房地产状况 成交日期 成交价格 付款方式 交易方式,19,交易实例的收集途径、内容和要求（2）,选取可比实例的要求 用作比较参照的交易实例，简称可比实例。选择可比实例的要求： 可比实例与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区 可比实例与估价对象的用途相同 可比实例与估价对象的规模相当 可比实例与估价对象的档次相当 可比实例与估价对象的建筑结构相同 可比实例与估价对象的权利性质相同 可比实例的成交日期应与估价时点接近 可比实例的交易类型应与估价目的吻合 可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格,2
11、0,需修正的各项因素（1）,交易行为中需修正的8项特殊因素 有利害关系人之间的交易 急于出售或者购买的交易 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或者特别偏好的交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻房地产的合并交易 受债权债务关系影响的交易 交易日期调整的方法 一般物价指数或变动率 建筑造价指数或变动率 建筑材料价格指数或变动率 建筑人工费指数或变动率 房地产价格指数或变动率,21,需修正的各项因素（2）,房地产状况调整 区位状况调整的内容 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施配套完备程度（属于可比实例、估价对象以外的部分）、临路状况、朝向、楼
12、层等 权益状况调整的内容 土地使用权年限、城市规划限制条件等 实物状况调整内容 土地：面积大小、形状、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象以内的部分） 、土地平整状况、地势、地质、水文状况 建筑物：朝向、楼层、新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等,22,评估结果的计算方法,简单算术平均法 加权算术平均法 中位数法 众数法,23,市场法案例,见案例一,24,房地产评估的常用方法 - -成本法,成本法概念和适用前提 成本法计算公式和操作步骤 重新构建价格的求取方法 建筑物折旧的求取方法 成本法案例,25,成本法概念和适用前提,概念 是求取估价对象在估价时点的重新构建价
13、格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 适用对象和条件 只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法。特别适用于： 既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产 单纯建筑物的估价 房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿的估价,26,计算公式和操作步骤,计算公式 积算价格=重新购建价格-折旧 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费
14、用+开发利润 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧 操作步骤 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 测算重新构建价格 测算折旧 求取积算价格,27,重新构建价格的求取方法（1）,重新构建价格的分类 重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格 重
15、建价格：是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格 重新构建价格的测算方法 单位比较法：是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价格的方法 分部分项法；是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新构建价格的方法,28,重新构建价格的求取方法（2）,工料测量法：是先测算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时对应的单价和人
16、工费标准，再将其相加来求取建筑物重新构建价格的方法 指数调整法：是运用物价指数、建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时现行价值来求取建筑物重新构建价格的方法 重编预算法：是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本 预决算调整法：是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本 重编概算法：是按工程概算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本 概算指标调整法：根据建设部门颁发的建设工程概算指标，选取与评估对象结构、面积、用途相似的参考对象，对参考对象的单位工程造价进行建筑工程综合预算定额转换和取费调整计算，从而得出评估对象的重置单价,29,建筑物折旧的求取方法,建筑物折旧的分类 物质折旧：是建筑物在实体方面的损耗所造成的损失 功能折旧：是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损
