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1、第八章 投资性房地产,案例导入,张江高科（600895）主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。投资性房地产准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。,本章要点：（1）掌握投资性房地产概念和范围；（2）掌握投资性房地产的确认条件；（3）掌握投资性房地产初始计量；（4）掌握投资性房地产后续计量；（5）掌握投资性房地产转换的核算。,重点与难点,课程重点：成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算。 课程难点：成本模式与公允价值模式
2、下投资性房地产核算的区别，以及投资性房地产相互转换。 解决方法：结合具体业务分析讲解，并组织课堂演练，同时推荐学生课外阅读相关资料。,本章结构要点,第一节投资性房地产概述,一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。 特征： 目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 能够单独计量和出售（或转让）。,（1）已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)； （3）已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产(固定资产或无形资产)； （2）作为存货的房地产：适用存货，销
3、售收入适用收入； （3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用建造合同。,二、投资性房地产的范围,【例题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.按照国家有关规定认定的闲置土地E.作为存货的房地产 【答案】ABC,三、投资性房地产的确认和初始计量,（一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： （1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,（二）初始计量 按照成本进行初始计量，比照固
4、定资产和无形资产等相关要求确定。 外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的： 借: 投资性房地产 贷：银行存款在建工程等 否则，先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。,第二节 投资性房地产的会计处理,采用成本模式计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产,一、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理,（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 （二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结
5、转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。,一、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理,（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 （四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 （五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额
6、，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。,采用成本模式进行后续计量,按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销。 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备,例：某企业投资性房地产采用成本模式计量，2007年1月1日购入一
7、幢建筑物用于出租。买价270万元，预计使用20年，预计净残值为30万元。采用直线法折旧。2007年12月31日，估价可收回金额为250万元。 2007年的租金收入15万元存入银行。,借: 投资性房地产 270 贷：银行存款 270 借:其他业务成本 12 贷:投资性房地产累计折旧 12 借:资产减值损失 8 贷:投资性房地产减值准备 8 借：银行存款 15 贷：其他业务收入 15,二、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理,（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。 （二）将作为存货的房地产转
8、换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。 将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。,（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“
9、公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 （四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。,二、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理,（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的
10、公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 注：投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。,二、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理,采用公允价值模式进行后续计量,（一）采用公允价值模式的前提条件 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场
11、价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。,（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 1.不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 2 .以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益： 借: 投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益 （公允价值下降则分录相反） 3 .取得的租金收入确认为其他业务收入。,长江公司于2007年1月1日购买一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月3
12、1日收取租金100万元，该幢商品房的购价为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。 要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。 （假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）,（1）2007.1.1 借：投资性房地产成本 2200 贷：银行存款 2200 （2）2007.12.31 借：银行存款 100 贷： 其他业务收入 100 借：公允价值变动损益 50 贷：投资性房地产公
13、允价值变动 50,（3）2008.12.31 借：银行存款 100 贷： 其他业务收入 100 借：公允价值变动损益 30 贷：投资性房地产公允价值变动 3 （4）2009.12.31 借：银行存款 100 贷： 其他业务收入 100 借：公允价值变动损益 70 贷：投资性房地产公允价值变动 70,（5）2010.1.5 借：银行存款 2080 贷： 其他业务收入 2080 借：其他业务成本 2050 投资性房地产公允价值变动 150 贷：投资性房地产成本 2200,第三节 投资性房地产后续计量模式的变更,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 从成本模式转为公允价值模式的，应当
14、作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。 不得从公允价值模式转为成本模式！,【例题1】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更 【答案】 B,【例题2】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（）。A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧 B.采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧 C.
15、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式D.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式 【答案】BDE,2007年1月1日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价900万元,已计提折旧27万元，账面价873万元， 2007年1月1日的公允价值为950万元，假设甲按照净利润的10计提盈余公积。,借：投资性房地产成本 950 投资性房地产累计折旧 27 贷：投资性房地产 900 利润分配未分配利润 69.
16、3 盈余公积 7.7,本章小结,投资性房地产核算为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产有关业务。 投资性房地产的计量模式有成本计量模式和公允价值计量模式两种； 投资性房地产的计量模式只能由成本计量模式转为公允价值计量模式，而不能由公允价值计量模式转为成本计量模式；房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，即自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产，投资性房地产转换为自用房地产； 投资性房地产的处置应区别成本计量模式和公允价值计量模式不同情况进行会计处理。,5 固定资产,本章适用的会计准则,中国会计准则,企业会计准则第3号投资性房地产,国际会计准则,IAS16不动产、厂房和设备 IFRS5准备出售的非流动资产和终止经营,关键术语,投资性房地产 初始计量 后续计量 成本计量模式 公允价值计量模式 计量模式的变更 房地产的转换,本章思考题,1.什么是投资性房地产？核算范围包括那些？ 2.投资性房地产如何进行初始
