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1、1,xx公司市场部,杭州余杭西溪湿地项目定位报告,2,项目研究思路,宏观形势分析,杭州市场分析,西溪区域分析,客群需求分析,地块条件,市场情况,开发意向,项目定位,产品方案,案例研究,定位思考,地块规划,建筑风格,户型建议,配套服务,公司目标,园林景观,3,第一部分 方向初判,4,宏观形势分析,5,进入09年来国家从资金、土地、税费、交易等多个环节为房地产行业的恢复发展提供政策支撑，这些事实已经证明，房地产行业作为带动国民经济发展的重要产业，目前前景总体向好。 但为防止再次出现行业危机，国家也在多个方面及重要环节对行业进行政策规范，所以未来一段时间，行业的主基调是 稳定、发展、可控。,全国房地
2、产宏观政策,规范政策 两部委清查变更容积率预防地方政府违规托市 调整工业用地出让最低价标准 禁止保障房地块用于商业性开发 非法占用耕地造成种植条件严重毁坏认定办法（征求意见稿） 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 中央与地方联手打击捂盘 财政部出台房屋赠与税新规打击房屋交易避税 国土部严处小产权房,扶持政策 2000亿地方债3月开闸 国家住房建设制度(2010-2050) 八城市公积金异地互贷协议 城里人或可到乡下置业 关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知 商品房开发资本金大限松动房贷风险总体可控 国务院首次下调商品房项目资本金比例 关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题
3、的通知,6,全国房产市场房产投资增长率,09年前8月房地产投资同比 小幅上升14.7%，环比上升 3.1%。同时房地产投资比重开始止跌回升，占总投资额18.7%。 注：数据来源国家统计局,全国房地产投资同比有较明显幅上升，同时比重逐渐上升。,7,全国房产市场大中城市房屋价格指数,全国70个大中城市房屋销售价格指从四月份开始数持续回升，预示全国房地产行业大趋势发展逐渐向好。 注：数据来源国家发改委,全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体房地产市场进入一个稳定发展期。,8,全国房地产市场价升量跌后市仍须谨慎,随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策进一步支
4、持，使得现在地产行业得以迅速恢复并健康发展。 但是，我们也要注意到近期房地产市场又有泡沫产生的迹象，因此，保持清醒头脑，尽快入市，立足产品品质提升，才是规避风险的根本方法。 鉴于后市发展仍存在着不确定因素，具有前瞻性的项目定位理念和合理的产品实现方案，是本案立于不败之地的首要保障。,9,全国房产市场 “十一”期间最新动态,北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。 价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。 购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房， 25.4%的人认为明年3 月是买房的最佳时机。 上海：十一七天内，住宅成
5、交8.46万平方米，较最高峰2007年的 16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交 均价为13845元每平米。 买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在 70万元以下。 成都：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋48 71套。价格：整体均价5819元每平米。 买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。 杭州：十一期间，杭州共成交商品房998套，是2008年同期3.2 倍。 价格：主城区楼盘纷纷进入两万元行列，近郊楼盘也触及万元界限。,杭州市场可谓逆势坚挺、鹤立鸡群。高销售量一方面体现了杭州本地客群的旺盛需求和高购买力；另
6、一方面，城市强大的辐射力，外地投资者亦占据了购房市场的半壁江山。,10,杭州市场分析,11,杭州房地产市场分析总体发展特征,杭州房地产市场呈现供不应求局面，对于消化空置房挤压房产泡沫有积极意义。 市场购买力强劲，全市住宅销售呈加速上涨趋势。,市场需求旺盛，销售量逐月增加,12,杭州房地产市场分析总体发展特征,房价稳步上升，市场健康成长,9月杭州市房地产价格比年初提高6.9%，余杭区则大幅增长22.7%，明显高于全市房产成交价格涨幅。,杭州市总体房价呈现平稳增长态势，表明市场处在相对健康成长阶段。余杭区增幅明显高于全市涨幅，表明余杭区正在受到市场关注，有助于这一新兴板块快速成长。,13,杭州房地
7、产市场分析总体发展特征,楼市由局部火爆转向四面开花,14,重点板块分析结论,住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩,由市场现状得出，本案所在版块为杭州市高档楼盘聚集地，其中分布有杭州市大部分排屋和豪华公寓。因此在高档产品竞争较强的板块中，提升项目产品力是立于不败之地的根本。,15,西溪区域分析,16,西溪区域分析,区域分析,区域高端产品成就“西贵”板块,西溪板块倍受关注，需求旺盛,“金镶玉”规划打造生态居住区,17,西溪区域分析“金镶玉”模式,2009年3月，杭州西溪湿地国际城市综合体概 念规划方案评审胜出的两套方案提出围绕西溪 城市综合体“金镶玉”建设理念：以西溪湿地公园 为“玉”，以西溪湿地周
8、边区域开发和保护为“金”， 通过 “赋金于玉”实现“金玉成碧”，完成36平方公 里的杭州城市西部整体规划。,18,西溪区域分析房地产市场高档物业汇聚,西溪板块的土地价值一直受业界 关注，区域内的住宅用地更是稀 缺。最近两年，随着万科、绿城 、坤和等实力房产企业的陆续进 驻，板块内高尚居住园区初成规 模，人居价值已得到迅速提升。 大华西溪风情、坤和西溪里、万 坤西溪蝶园、西溪望庄、华元和 庄、绿城西溪诚园等高端住宅云 集西溪周边。,19,区域主要在售项目汇总,20,大华西溪风情项目概况,项目位置：文一路延伸段，西溪风景区以西 总建面积：50万 开盘时间：五期从08年10月至今多次开盘 近期09年
9、8月、9月两次 入住时间：2009年12月，2010年10月 绿 化 率：50 容 积 率：0.74 当前报价：33000元/平米 建筑形态：排屋别墅 主力户型：五期悦宫286-370平米 开 发 商：浙江大华房地产开发有限公司,21,大华西溪风情区位 卖点,区域交通 由文一西路、文二西路延伸段（建设中） 、荆常大道、绕城高速、等纵横路网构成 了西溪风情周边相对便利的城市交通。规 划中的快速轨道8号线将为项目提供更为 方便的交通。 卖点提炼西溪游艇排屋别墅大区 “西溪第一盘” 卖点一：第一家进驻西溪区域开发的楼盘 卖点二：第一大规模西溪纯排屋水景别墅 卖点三：第一家引进游艇的西溪排屋别墅 关键
10、数字：50万平低密水景 3500米沿河水景 30000平米中央水景,点评：该项目与本案同在一个纬度，地理位置比本案相对较弱，生态自然环境却优于本案，该项目历时较长，整盘虽近尾声，但规划中的六期未来面临较强直面竞争。,22,大华西溪风情配套 建筑 园林,配套服务高教园区、各类商业预期配套齐全 紧邻阿里巴巴淘宝城、仓前高教园区、沃尔玛购物广场（建设中）、蒋村商务中心（规划 中）、浙江大学紫金港校区、浙大国家科技园，周边还分布有西溪天堂酒店群、西溪文化 创意产业园，绿城学校等配套。社区内西溪风情建设有总面积3万的高档配套，包括： 5000南会所、2.3万新天地商业街和悦宫的3000VIP会所。 社区
11、建筑新古典主义 外立面以石材为主，在典雅、庄重、精致的新古典主义建筑风格上 增加现代建筑元素，气质简洁、俊朗，建材设施配套打造生态环保、 安全齐全、科技高端。 社区园林天然水系造景 50%高绿化率，建筑密度较低，绿化面积大，宽大河面，中央大水景，主要依靠天然水域 造景。 点评：该项目以大盘造城的概念规划，内部配套设施齐全；建筑风格率先采用了新古典， 前三期建筑过时，品质感相对较弱，4、5期品质较强，值得借鉴；园林绿化除对大面积水 景的利用，缺少细节，不够精致。,23,大华西溪风情户型设计,概括：充分注重户型的通透性，设立天井采光，地下层通过首层的天井玻璃同样实现采光；层 层露台设计，亲近自然，
12、方便观景；较大的客厅及主卧面宽，提高居住舒适度；一层客厅和餐 厅形成错层落差，垫高入户门，树立登堂入室的尊贵感。,点评：二层双卧朝南，充分接受阳光洗 礼三层大尺度空间，豪华尊贵，尽显主 人身份；但是二层空间缺少家庭室的设 计以及首层出现暗卫的设计，略显缺 憾；另外入户进入餐厅略显不妥。,A户型：共四层286,24,大华西溪风情户型设计,概括：设立天井采光，强调户型的通透性；前三后四层加上双地下层设计，五层排屋户型尽量增加居住的功能空间；层层露台设计，亲近自然，方便观景；宽大通透客厅，社交活动空间舒适气派；一层客厅和餐厅形成错层落差，垫高入户门，树立登堂入室的尊贵感。,点评：与A户型相比，此户型
13、多出一层 地下室，功能更加丰富；加上此户型南 入户，直接进入客厅优于A户型，其他 与A户型情况类似。,C户型： 共四层318,25,大华西溪风情开发进度,26,西溪里项目概况,项目位置：西湖区文一西路蒋村西路口 总建面积：33万 开盘时间：2008年7月 入住时间：2009年底 绿 化 率：30 容 积 率：1.8 当前报价：高层18000元 /； 别墅 4 0000元/ 建筑形态：高层、排屋 主力户型：137、178平米（高层） 290平米（排屋） 开 发 商：坤和建设集团股份有限公司,27,西溪里区位 卖点,区位配套 学校：小区内部配幼儿园一个；周边有绿城育华学校、西溪实验学校以及规划中
14、的中小学；公建：项目所属西溪湿地保护范围，邻西溪国家湿地公园。项目周边 规划蒋村商务中心、文一西路特色商业街；医院：项目北面浙大国际医疗中心将 是省内规模最大的综合性三级甲等医院；公交：周边文一西路蒋村公交总站。 卖点提炼杭州“墙门大宅”世家生活空间 卖点一：中式排屋以小景、幽巷、静院、敞屋等 墙门生活空间元素演绎现代中式墙门大宅。 卖点二：利用自然湿地资源，打造体验式场景，曲 径通幽。 点评：该项目与本案容积率相同，其产品类型和排布对本案具有很强的借鉴性。此外，该项目地理位置更佳，因此要求本案产品更加具有吸引力。,28,西溪里建筑 园林,社区建筑新中式 在建筑规划上，二期以板式高层公寓半围合
15、排屋区 的设计，视线向五常港河开放，使二期住户采光好、 景观开阔，享受沿河景观及私密安静的环境。 社区园林组团公园 在景观设计上，将墙门文化贯穿始终，幽巷、雅街、 素墙，水系、绿植、坡地以及板式公寓宽敞的 楼间距形成的主题性绿地，如7000多的组团公园、 10000多的水景中央花园。 点评：此项目打造新中式建筑，其排屋产品对中式元素的体现较为到位，但其小 高层产品却很难看到中式元素的体现。究其原因，新中式对高层建筑的运用技术 尚不成熟，很难体现产品质感。,29,西溪里户型设计,排屋：面积260，地上3层，地下1层 概括：一层设置中庭，二三楼可通风见光，增加了亮度和通透性。三层只设置休闲露台与主
16、人房，增加了舒适性。 点评：整个房型瘦长，面宽较窄，光照有限。二层幼儿房、父母房并排，两房面宽都略显局促。,30,西溪里开发进度,开发进度 分期开发，分期销售。分芦园/熙园(排屋)和瑾园/珺园(公寓)共4个组团销售。 销售现状 2009年5月底，二期开盘，目前联排尚 余72套，户型为290平方米和325平方 米。公寓尚有5栋，500套左右，户型 为87平米，89平米和125平米。 据透明售房网显示，目前小高层均价 16312元/，排屋均价27742元/， 与报价40000元/有一定差距。,31,绿城西溪诚园项目概况,项目位置：绿城西溪诚园位于西湖区文一西路 总建面积：60万 开盘时间：预计09年11月底 入住时间：未定 绿 化 率：40 容 积 率：2.1 当前报价：30000元/平米 建筑形态：高层 主力户型：180-200平米 开 发 商：浙江报业绿城房地产开发有限公司,32,绿城西溪诚园区位 卖点,区域交通 由西溪路、天目山路、文一路、紫金港路、紫 金花路、古墩路等纵横密集路网组成了
