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1、房地产开发与经营（第二版）,吕萍 等编著,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,第4章 房地产项目及项目定位,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,本章内容提要 随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求也提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。,重点问题,土地储备和一级开发项目类别及含义 房地产综合开发项目的含义与类型 房地产转让项目特点、流程和税费 房地产项目定位的含义、原则、流程及方法,房地产开发与经营（第二版） 普通高
2、等教育“十一五”国家级规划教材,4.1 土地储备和一级开发项目,4.1.1 土地储备和一级开发项目概述,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。,土地储备和一级开发项目的类别及含义： -按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。
3、 -按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。 -按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。,4.1 土地储备和一级开发项目,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.1.1 土地储备和一级开发项目概述,4.1 土地储备和一级开发项目,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,
4、4.1.1 土地储备和一级开发项目概述,土地储备和一级开发项目的成本：,4.1 土地储备和一级开发项目,4.1.2 一般土地储备和一级开发项目,地方土地储备和一级开发项目概述,地方土地储备和一级开发项目的一般程序,地方土地储备和一级开发项目的管理机构,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.1 土地储备和一级开发项目,4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,央产土地储备和一级开发项目概述 央产地是指虽处于当地行政管辖区域范围内，但土地使用主体为中央在京单位，且其使用不受当地政府影响的土地。本书中所提
5、及的央产地主要是指由中央在京企业使用，并归口于国务院机关事务管理局管理的土地，它不同于地方地，也不同于军产地。 央产土地储备和一级开发项目的一般程序 央产土地储备和一级开发项目的管理机构,央产土地储备和一级开发项目,4.1 土地储备和一级开发项目,4.1.3 特殊土地储备和一级开发项目,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,军产土地储备和一级开发项目概述 军产地是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。这些土地归口于中国人民解放军总后勤部管理，不受当地政府干涉。它不同于地方地，也不同
6、于央产地，具有一定的保密性。 军产土地储备和一级开发项目的一般程序 军产土地储备和一级开发项目的管理机构,军产土地储备和一级开发项目,4.2 房地产综合开发项目,4.2.1 房地产综合开发项目的含义与类型,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,房地产综合开发的含义 指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 房地产综合开发项目的类别 按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。 按照房地产开发企业在开发
7、过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。 房地产综合开发项目的含义 在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。,4.2 房地产综合开发项目,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.2.2 住宅房地产开发项目,4.2 房地产综合开发项目,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.2.3 商用房地产开发项目,4.2 房地产综合开发项目,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.2.4 工业房地产开发项目,工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、
8、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业服务业和综合类用地以外的第四种性质用地。,工业地产开发常见的模式：,4.3 房地产转让项目,4.3.1 房地产转让项目概况,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,房地产转让项目的含义 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让项目的基本类型 房地产项目转让的政策规定,4.3 房地产转让项目,4.3.2 土地开发阶段转让的项目,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,项目的基本特点 转让的基本流程 发生的主要税费 土地转让的出让方缴纳的税费
9、土地转让的受让方缴纳的税费 此外还包括印花税，交易手续费，土地证工本费，交易成本如评估、勘测、公证、场地等费用。,4.3 房地产转让项目,4.3.3 房地产在产品阶段转让的项目,项目的基本特点,转让的基本流程,发生的主要税费,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.3 房地产转让项目,4.3.4 房地产产成品阶段转让的项目,项目的基本特点,转让的基本流程,发生的主要税费,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.4 房地产项目定位,4.4.1 房地产项目定位的含义,房地产项目定位的含义,房地产项目定位的重要性,房地产项目定位的发展趋势,
10、房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.4 房地产项目定位,4.4.2 房地产项目定位的原则,与企业发展战略相一致,符合市场需求,协调发展,原则,符合城市规划,效益最大化,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,4.4 房地产项目定位,4.4.3 房地产项目定位的流程与基本内容,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,项目定位的基本流程 项目定位的主要内容 确立开发理念 #22. 明确用途功能 筛选目标客户 进行项目初步设计 测算租售价格 确定方案,4.4 房地产项目定位,4.4.4 房地产项目定位的方法,4.4
11、 房地产项目定位,4.4.5 房地产项目定位的修正 房地产项目定位修正的必要性 房地产项目定位修正的方法,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,确定开发主题概念,1、紧扣项目与当地房地产市场的机会点 2、为项目及公司积累领先的市场声望 3、立足项目资源优势与发展商的自身之上 4、具有充分整合性、该体系能充分挖掘、兑现项目的最大价值，包容项目的核心优势与一系列卖点,4.5 案例分析,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,本节将以京西某一实操楼盘为例对项目进行定位所涵盖的内容、采用的分析思路和方法进行概要的介绍。,万科城的市场定位？,打造一座
12、城 大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活,核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层 重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客,极尽展示未来生活情景； 建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；,沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发 大众化生活社区,产品定位,形象定位,客户定位,启动区目标,关键术语,一级开发综合开发转让定位,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,复习思考题,什么是土地储备和一级开发？ 房地产综合开发项目的类型有哪些？ 住宅房地产开发项目包括哪几类？ 土地使用权转让必须符合哪些条件？ 我国城市房地产管理法规定哪些房地产不得转让？ 如何进行房地产项目定位？,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材,
