房地产企业税务筹划-阚振芳(2009年7月)课件

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2、,第一部分 土地增值税清算鉴证实务,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 二、土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面

3、积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。,三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估

4、价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 （一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、

5、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （四）装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,土地增值税清算管理规程,前期管理 第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取

6、得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。 第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。,审核扣除项目是否符合下列要求,（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支

7、出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。,分期分类型影响讨论,第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的

8、项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,审核关注重点,审核开发间接费用时应当重点关注： （一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 （二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 审核利息支出时应当重点关注： （一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 （二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 （三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否

9、冲减利息支出。,北京市地税局土地增值税清算报告模板讲解,土地增值税清算鉴证报告 （200 ）土增鉴字 号 公司： 我们接受委托，于年月日至年月日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证

10、业务准则的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。,二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税

11、额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。 表格及详细内容见现象附件,某房地产开发企业账面有一土地价值1000万元，2007年拟通过招拍的方式转让，预计价值达1亿元，企业账面无亏损，问企业此笔业务净利？,土地增值税对转让行为的影响举例,售价达到10倍土地转让成本、税金、利润构成,不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻利润高 1.670 1.797 （ 免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）,案例及图表来源阳光节税,新企业所得税法、实施条例与房地产相关规定 2008、2009所得税相关配套文件解析国税发200817号国税函

12、200844号 国税函2008635号国税函2008299号国税发200886号国税函2008828号 财税2008121号国税函20093号国税函200918号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法与原31号对比解析 开发产品完工清算鉴证报告前期准备、审计处理及筹划、时间技巧 新企业所得税法对税前扣除标准和范围的规定调整事项讲解 税收优惠政策配套制度具体实施办法及过渡和衔接办法,第二部 新所得税法、实施条例相关配套文件解析 与房地产企业所得税筹划,PK老31：降低期中税负严格完工管理,预征比例调低 救急1.25%,止：费用 税金口舌,权责发生 有所限制,转固 不再踌躇,房地产开发经营业务企业

13、所得税处理办法,成本口径明确 掌握有难度,结算要早 发票也好,*详细见资料,新文件开发企业成本扣除与核算（重点部分）,见资料及现象题板结合核算重点讲解 二次分配在所得税中运作技巧 如何理解细划成本项目与模糊成本对象 附新旧31号文号比较,计税成本核算处理 企业所得税完工审计 开发项目与完工审计配合,所得税项目完工实务,税务检查项目清算所得税完工,开发产品完工清算鉴证报告书,鉴字（2009）第号 公司： 我们接受委托，对贵公司开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发200931号的规定及相关规定，并参照企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行

14、）和开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。 贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。 贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经过审查，贵公司开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：,可售面积平方米； 已实现销售的可售面积平方米； 已销开发产品的销售收入元； 已销开发产品的计税

15、成本元； 已销开发产品的毛利额元； 开发产品预售收入元； 开发产品预售毛利额元； 实际销售与预售毛利额差异元。 （现场讲解见资料） ,计税成本管理,（1）会计成本核算 （2）计税成本特点 （3）权责发生制与合法凭证与计税成本协调 （4）不同会计核算处理优劣 （5）新规动向 （6）转回税款与转回利润区别协调,会计核算与税务配合,会计成本项目与所得税土地增值税配合 （1）成本项目要符合会计准则 （2）成本项目要与所得税规定一致否则进行调整 （3）开发间接费用要进足，否则可能多交土地增值税 （4）不同分配方法会影响企业所得税及土地增值税（清算情况）交纳 如何配合所得税及土增对不同分期处理？,二次分配

16、影响地下车库、会所幼儿园成本等举例,规划核算： 二次分配原理： 二次分配方法： 二次分配好处：,存货准则关于借款费用资本化规定与税法协调,存货准则关于借款费用资本化规定 (一) 资产支出已经发生； (二) 借款费用已经发生；(三) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。 购建或者生产的符合资本化条 件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 所得税规定 （一）企业为建造开发产品借入