国内高端住宅会所研究专题推荐电子教案

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1、国内高端住宅会所研究专题,易居研究院企业研究中心内部参考专题，请不要外传,分类定性篇,壹,壹。高尚会所,土地属性：位于稀缺地段或占有稀缺景观资源，销售价格在高于周边产品均价23倍以上。 客户属性：事业成功，属于社会精英人士。 核心价值：生活享受。 代表作品：十乐（九间堂别墅会所）、兰会所（上海万科兰乔圣菲会所）、上海佘山高尔夫别墅 等。,叁。城郊会所,土地属性：交通便捷，距城市成熟区域较近，可快速到达；相对市中心居住密度较低；宜舒适居住。 客户属性：善于交际。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。 核心价值：功能合理、强调享受和情趣，满足业主及家庭的日常生活需求。 代表作品：上海

2、的万科燕南园、上海的万科朗润园、重庆龙湖江与城 等。,肆。郊区会所,土地属性：项目周边有自然资源，距离城市较远，没有完善的生活配套，但周边可能有一定的休闲配套；交通不便利，公交线路缺乏，配套主要依靠小区内部，价格较为务实。 客户属性：喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。关注家庭生活，不盲目追求时尚和品牌。 核心价值：功能实用 代表作品：上海的新浦江城、上海的金地格林郡、广州的中海金沙湾 等。,本专题的重点分析高端住宅的配套会所，因此以高尚会所和城市会所为主要研究对象。,运营面积篇,贰,在易居系统中抽取100个楼盘样本进行分类分析，其中高尚会所15个，城市

3、会所25个。 四类会所中，高尚会所的平均面积最大，达5648平方米。这与高尚会所的定位相符合，强调会所功能的多样性和完善性，以提高业主生活的品质。 城市会所由于周边配套已较为完善，故其会所在设计时一般面积并不大，平均面积为4625平方米。,四类会所平均面积（平方米）,平均面积,会所面积，包括室外篮球场、室外网球场等户外项目的面积。,户均面积,户均会所面积与会所档次明显相关。四类会所随着楼盘档次的降低而逐渐减少。 在四类会所中，高尚会所的户均会所面积最大，为15.96平方米。城市会所的户均会所面积为5.71平方米。郊区会所的户均会所面积最小，为2.75平方米。,四类会所平均面积（平方米）,运营功

4、能篇,叁,会所常见功能综述,常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。,*注：多功能室包括影音室和多功能宴会厅；商务中心包括会客室和会议室,康体项目特点：须借助一定的设施和场所；不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的；运动中讲究科学方法，即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。 消闲项目特点：须借助特定的设施和服务；运动不激烈，强调趣味性和技巧性。 娱乐项目特点：强调氛围感和文化气息；具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。 商业/服务项目特点：提供社区业主交流和商务会谈的空间，多为有偿收费服务。,会所常见功能模块简介,游泳池,会所对于游泳池的设置一

5、般分为露天泳池和室内恒温泳池，前者的月运营费用一般为1万人民币，后者的月运营费用高达10万人民币，两者的月运营费用相差10倍。 一般标准配置面积：室内泳池400500平方米，室外泳池8001000平方米。,成都鹭岛国际室内恒温泳池,苏州金色家园室外泳池,会所常见功能模块简介,健身房,健身房作为功能最齐全，活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用。 健身房一般自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区等。根据其内部功能配置不同，面积大小亦有所区别。一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）120200平方米，有氧区5080平方米，淋浴房7080平方米，休息室100120平方米。,上海凯欣豪园会

6、所器械健身区,上海新浦江城会所有氧活动区,上海兰乔圣菲会所淋浴房,会所常见功能模块简介,桑拿房,对于业主而言，桑拿浴是一种高级的享受与休闲。 一般标准配置面积：400平方米左右,标准的乒乓桌大小为2740*1525mm，台高为760mm。 一般标准配置面积：4045平方米/桌。,乒乓球室,重庆富力现代广场会所乒乓球室,会所常见功能模块简介,羽毛球馆,正规比赛场地长13.40米，宽6米(双打)或5.18米(单打)。整个球场上空空间最低为9米。 一般标准配置面积：6580平方米/片，场地空间高度不低于9米。,网球场,一片标准网球场地的占地面积不小于36.58m*18.29m。 一般标准配置面积：2

7、80300平方米/片。,会所常见功能模块简介,桌球房,一张标准的斯诺克台球桌尺寸为3820*2035*850mm； 美式落袋台球桌尺寸为2810*1530*850mm； 花式九球台球桌尺寸：2850*1580*850mm。 此外，球台四周一般预留1.52米左右的空间。 一般标准配置面积：1518平方米/桌。,重庆富力现代广场会所桌球室,壁球房,壁球项目特点鲜明，塑身效果极佳，单位时间运动量比网球大近3倍。壁球项目管理简单，维护保养费用低。壁球馆占地面积也不算大，单位面积产生的效益较大。一般而言，壁球馆分大、中、小三种，面积3055平方米不等。 一般标准配置面积：小场地2830平方米，大场地53

8、55平方米。,会所常见功能模块简介,室内高尔夫练习场,SPA馆,室内高尔夫推杆练习场的场地尺寸一般为8m4.6m,高度不能低于3.3m。 一般标准配置面积：4050平方米。,SPA水疗馆多以女性客户为主，由于其收费较高，目标客户群主要是公司白领等一些高消费群体。 SPA面积视其所含功能而定，一个普通的SPA馆通常包括按摩房、水疗房、脚摩房、美容室等。 一般标准配置面积：按摩房12平方米/间，水疗房3540平方米/间，脚摩房910平方米/间，美容室2025平方米/间。,苏州万科金色家园会所SPA馆,会所常见功能模块简介,棋牌室,一般标准配置面积：1225平方米不等。,阅览室,阅读室作为社区文化建

9、设的重要阵地，尽管其文化内涵较高，但盈利能力较弱，若要保证正常营运，前期必须采购一定量的报刊及定期购买大量书籍。故其维护成本较高。 一般标准配置面积：1015平方米。,成都鹭岛国际会所阅览室,会所常见功能模块简介,儿童活动室,室内攀岩,儿童活动室多为免费开放，属于非盈利项目，一般较少配置。 一般标准配置面积：3040平方米。,一般不在会所中单独设置场地，常设置于篮球场、网球场内。由于运动的普及性及对参与人的身体素质要求较高，在会所中较少配置。,会所常见功能模块简介,咖啡茶座,酒 吧,咖啡茶座提供了交流的空间，由于其消费层次较高，且具有较高的运营要求，一般常见于部分高尚会所，多做商务会谈或办公场

10、所使用。 一般标准配置面积：视会所面积而定，3010平方米不等。,上海万科燕南园会所,常见于高尚社区内，多以红酒及洋酒供应为主。 酒吧区域一般由吧台和饮酒休憩区组成，面积视具体要求而定。 一般标准配置面积：200500平方米不等。,佘山高尔夫会所酒吧,会所常见功能模块简介,多功能室,商务中心,多功能室一般用作影音厅或宴会厅使用，多属于收费项目。,包括会客室和会议室，专为商务务人士而提供的场所，一般多以收费形式在高尚会所中出现。 一般标准配置面积：5060平方米/间。,鹭岛国际会所会议室,会所各功能模块分析,在所研究的楼盘的会所中，配置比例超过50%的功能模块是游泳池、健身房、网球场、棋牌室。其

11、中健身房的配置率最高，达到了88%，这说明购房者对于健康的消费需求较旺盛。同样这一结论也能从游泳池75%的配置率上反应出来。而一些高消费项目，如SPA馆、酒吧、儿童活动室等项目的配置率较低，不足8%，在一般会所中不常设置。,会所各功能模块分布比例,泳池、健身房与桑拿房是高尚会所里优先考虑的项目。 乒乓球馆、羽毛球馆等项目较少被采用。,高尚会所各类功能配置比例示意图,会所各功能模块分析,高尚会所,会所各功能模块分析,城市会所,城市会所设施配置多会考虑游泳池、健身室、棋牌室、网球场等项目。 游泳池和健身房配置比例最高。,城市会所各类功能配置比例示意图,会所各功能模块分析,桑拿房、壁球馆在四类会所中

12、的配置率明显不同。高尚会所中配置比例最高，分别为60%和20%。城市会所为27%和15%。因此，桑拿房和壁球馆的配置是体现一个会所品质和定位的标准之一，其经营情况主要视会所所在社区的客户消费能力而定。 健身房、游泳池的配置率普遍在50%以上，特别在高尚会所和城市会所中，健身房配置率分别达到100%和92%。游泳池配置率分别达到84%和77%，其经营情况与小区客户的消费能力有关，但并不敏感，因为一般的健身房都对外开放，且目标客户范围较广，其盈利能力具有一定的保障。 乒羽类和桌球功能在城市会所和高尚会所中的配置率并不高，因为，乒羽类和桌球项目的盈利能力一般，属于大众型消费，而且在部分健身房内，包括

13、了上述这些功能。 网球场在高尚会所中的配置率为52%，城市会所46%，网球场的配置对于场地面积的要求较高，受项目本身用地等综合情况限制影响因素较多。,会所各功能模块分析,SPA馆的配置在高尚会所中的配置为20%，远远高于会所的配置率，SPA作为一种享受性消费服务，与社区业主的经济能力、和生活定位密切相关。同时它也是一个楼盘对外销售的亮点之一，一般较能体现会所的品质感，是高尚会所中较常考虑的功能配置之一。 棋牌室在高尚会所中的配置率为40%，城市会所46%。棋牌室是一个低成本运营项目，对于运营的要求较低，同时具有一定的盈利能力。但相对于其他功能来说，其档次不高。一般在高尚会所中不配置。 儿童活动

14、室多为免费开放，但在高尚会所和城市会所中仍然有10%左右的配置率。可见，儿童活动室作为一项非盈利的增值功能，可以体现开发商对于社区业主的关怀，是会所的加分项目这也成为了较多高端客户置业的重要参考因素。 酒吧仅在高尚会所和城市会所中配置，其中高尚会所的配置率为12%，城市会所为8%。酒吧是一种高成本运营项目，对于社区业主的消费能力要求较高，同时能集中体现会所的价值和社区的品质，是提升会所品质的重要手段之一，也是楼盘的一大卖点。一般配置于高档楼盘的社区会所中。,会所功能配置总结,运营方式篇,叁,会所经营方式,开放程度 封闭式会所仅对业主开放、封闭性强。 半封闭会所对业主及部分小区外部贵宾开放。 开

15、放式会所对业主及小区外部人员一并开放，统一收费。,经营管理方式 开发商自营 物业公司经营 外包专业公司,会所经营方式,高尚会所,高档楼盘多为别墅项目，这些楼盘在项目所在地的房地产市场占据销售价格最高位，业主非常注重生活的品质，需要高度的私密性。 高档楼盘配置高档会所，采取封闭式开放模式，仅对内部业主开放，由开发商或物业管理公司自主经营管理为宜。 通过对本次调查对象的分析，高尚会所对外开放的比例占到50%，可见目前高尚会所运营状况并不理想，一些高尚会所不得不牺牲业主的私密性来获得更多的收入。 由于高尚会所多由知名开发商开发，具有很强的实力，因此有33%的会所由开发商自主运营。此外，选择由专业会所

16、公司管理的会所比例达到48%，这类公司由于专业性强，故从设计、服务、管理等各方面，均能够很好地满足业主的需求。,高尚会所对外开放情况,高尚会所运营方式统计,会所经营方式,城市会所,在所研究的案例中，城市会所是否对外开放的比例也较为均衡，有47%的城市会所对外开放。 而在其运营模式中，选择由物业公司管理或外包给专业会所运营公司的比例各占46%，其余8%的会所由开发商自营，这些专业的运营方式更能满足业主的需求。,城市会所对外开放情况,城市会所运营方式统计,会所经营方式比较,开发商自营会所多集中于高尚会所和郊区会所中。 高尚会所大多为市中心区域的高档住宅，或地处城市远郊的别墅项目，由知名开发商开发，这类开发商在公司构架上自成完善的组织模式，具备雄厚的实力管理旗下开发的住宅项目。此类会所管理模式较为严谨，由于运营成本较高，各类收费也相对较高。 物业公司运营会所主要集中在城市会所和城郊会所中。 城市会所与城郊会所一般属于城市中高档及中档的住宅项目，此类住宅的会所由物业公司直接