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1、港亨房产,羊西线项目总体策略,博瑞置业,目 录,区域及市场 土地价值认知 产品定位建议 经济收益概算 市场出路 合作服务,区域及市场,城西,成都自古西为贵,羊西线为城西典型标志性道路，目前呈三段式业态集中区,成都第一生活大道 第一创业大道 第一人居大道 第一旅游大道 第一上风上水之地,羊西线,区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度,区域属性,餐饮娱乐规模优势，档次齐全，特色明显 居住氛围配套完善，教育超前，舒适度高 商务配套定位模糊，市场消耗需要引导 科技园区规模发展，国际接轨，产业优势 高新技术医药领先，通讯、水电、教育产业集中 景观优势上风上水，连接青城山快速通道，两河森林公园,城西最繁
2、华，国际元素众多,区域优势如此明显，房地产发展明显缺乏力度,房地产格局,光华片区 开发热点区域，居住氛围优越，知性色彩浓郁； 热点逐渐外移，区域宜居因素较多，区域功能单一； 2007年典型项目：博瑞优品道、铸信境界、仁和春天大道，珠江国际花园。 营门口片区 后来居上区域，断层发展，金房路和交大社区曾经领导居住理念； 热点转向化成社区、生资市场（沙西线）和国宾版块； 2007年典型项目：华宇锦城名都、万科西岭、熙城国际、加州国际。,羊西线房地产发展逐渐没有声音，三环外逐渐有所发展,尤其金牛高科技园区逐渐转形。,典型楼盘区域标杆,中海国际社区,1811亩规模，三大产品序列 国际化项目规划和合作平台
3、 自我完善型社区配套 项目持续建设中，城西标杆大盘 目前售价： 洋房 5500元/ 小高层 4600元/ 别墅 10000元/,典型楼盘区域标杆,新里派克公馆,375亩规模，洋房和叠拼别墅产品为主 低调的奢华主义 项目持续建设中，城西品质领先楼盘 目前3批次销售价格为4500元/,典型楼盘,白鸽岛尚,依托白鸽岛内部环境 打造原生态高层电梯公寓社区 户型以80、120 、140 舒适度较高的产品为主 目前售价4700元/,典型楼盘,青房尚瑞天韵,67亩规模，高层电梯公寓 86130户型 20万建筑体量 价格预判：5000元/,典型楼盘,翡翠港湾,已建成项目，尾房销售 全舒适型户型 2006年开盘
4、价4200元/ 2007年准现房4700元/,典型楼盘,泰基花语廊,在建已售完项目 2006年销售最高价4300元/ 2007年次新房流动价4600元/,典型商业餐饮为主的消费主流区域,一品天下,城西大型特色餐饮步行街区,西沿线 潮皇阁、红杏、大蓉和、味道江湖、周大妈,欧尚 大型百货超市,典型商务,写庭阁酒店、泰逸酒店等 房源数：120260个 房价：128228元/间/天 开房率：85?以上,市场机会,三环内，吃住行娱购便捷齐备 三环外，高新西区，纯工业园区办公楼汽车4S店 项目所在地1公里直径范围内商务断层，服务型产品较为稀缺 市场机会 复合型商务产品,消费者构成,高新西区企业中高管理层（
5、外地或外籍人士） 项目所在区域内社区住户 车业企业职员 其他行业中高级管理人员 善于投资的人 中小型办公企业,土地价值认知,地块属性,办公、商业用地,公寓、商业用地,指标情况：建筑密度不超过40，绿化和容积率不限，目前限高60米，可建18层有望增加至24层。,SWOT分析,地块分析,北,公寓楼,紫坪铺调度中心商务楼,三和汽车4S店,住宅小区,项目属性,复合型精品商务公寓,地块产出测算,复合型精品商务公寓（24F） 服务式公寓（18层） 28800 ，可销售 底层商业（2层） 3200 ，可售可存 商务酒店（3层） 4800 ，可售可存 茶餐厅会所（1层） 1600 ，可售可存,地块净用地面积4
6、001 建筑密度40基底面积为1600 建筑高度：存在一定可调空间,复合型精品商务公寓（18F） 服务式公寓（15层） 24000 ，可销售 底层商业（2层） 3200 ，可销售 茶餐厅会所（1层） 1600 ，可售可存,产品定位建议,规划建议,结论： 独栋建筑体 时尚风格浓郁 筒状 外置观光电梯,产品组合建议,户型,50左右（4560） 1室套间 小2房,大堂,产品组合建议,立面,产品组合建议,公建化，新典雅主义,产品组合建议,科技元素,新风系统 空气循环 红外智能空调,经济收益概算,18层建筑高度背景下经济产出,复合型精品商务公寓（18F） 服务式公寓（15层） 24000 ，可销售 底层
7、商业（2层）（除大厅） 2400 ，可售可存 茶餐厅会所（1层） 1600 ，可售可存,4500元均价（保守值），1.08亿元； 5000元均价（正常值），1.2亿元； 5500元均价（乐观值），1.32亿元；,8000元均价（保守值），0.19亿元；,6000元均价（保守值），0.1亿元；,总产值1.6亿元左右,24层建筑高度背景下经济产出,复合型精品商务公寓（24F） 服务式公寓（18层） 28800 ，可销售 底层商业（2层）（除大厅） 2400 ，可售可存 商务酒店（3层） 4800 ，可售可存 茶餐厅会所（1层） 1600 ，可售可存,4500元均价（保守值），1.3亿元； 5000
8、元均价（正常值），1.44亿元； 5500元均价（乐观值），1.58亿元；,8000元均价（保守值），0.19亿元；,总产值2亿元左右,6000元均价（保守值），0.28亿元；,6000元均价（保守值），0.1亿元；,市场出路预判,区域内住宅产品价格增幅：510 本项目4500元均价为低限 （使用年限、项目规模、居住舒适度均有影响，销售价格有一定障碍）,市场横向比较,市场纵向比较,羊西线土地增值幅度：2040,本项目入市价格判断,现住宅整体均价上浮：510,品质保障体系,建筑材质 景观创新 营销创新 商业先行,推广调性,西格玛国际商寓 和谐、友爱、礼尚 昆仕澜星际寓所 国际化服务标准 波希米亚
9、国际青年公寓 时尚、休闲、开放,溢价幅度,1020,若解除交通瓶颈（地铁、日月大道、IT大道、老成灌、内光华大道、2.5环的打通），溢价幅度将大幅提升,后续执行及服务性工作工作,复合商务市场可行性论证报告 项目定位策划报告 项目设计跟进计划及服务 项目商业可行性论证及招商策略 项目营销策略报告 项目附加值可行性专题报告 项目推广策略报告 项目媒体执行专项报告 项目销售执行体系报告 项目全程监控及效果评估月度报告 ,合作服务,成都博瑞置业顾问有限公司,依托成都商报、博瑞传媒集团（上市公司）、成都日报集团，立足传媒产业，整合各种资源优势，已发展成为以房地产全程营销及推广代理为核心业务的专业机构。
10、20062007成功案例： “红泰翰城”全程营销及招商运营（温江）； “唐风名苑”全程营销（新都）； “津都花城”全程营销（新津）； “禾嘉花园”商业项目全程营销； “熊猫城”写字楼部分销售代理； “凯悦新城香街”全程商业运营； “锦绣上城”全程营销 ,专业体系设置,项目营销理念,公司执行优势,博瑞传媒核心优势，上市公司公信力,各种类型企业活动策划组织实施，执行力强,各行业、各产业客户资源,原尺度、世家资历的策略精英， 爱岗敬业的置业顾问,多年媒体执行积累的社会网络,公司资源管理,服务体系,全案策划 全程营销 广告推广 物业服务,服务团队,团队总控郝晓玲 （博瑞置业董事长） 项目总监董中原 （
11、博瑞置业副总经理） 营销督导杨斯淇 （博瑞置业市场研究）,文案策划逯 宇 （博瑞置业策划经理） 媒体执行万琼 （博瑞置业广告主管） 推广执行曹凡 （博瑞置业广告助理） 商业运营吴强 （博瑞置业招商经理）,销售经理阎 平 （博瑞置业销售经理） 销售主管许志军 （博瑞置业销售主管） 销售秘书梁文 （博瑞置业销售助理） 置业顾问若干名 （根据项目推进调配） 媒体执行万琼 （博瑞置业广告主管）,服务方式,全案策划 收取全案策划费，按工作计划进度支付。 全程营销 1、按项目总销售额2收取代理佣金，双方核定基准售价，销售溢价3：7分成。 2、按项目总销售额1.5收取代理佣金，双方核定基准售价，销售溢价5：5分成。 3、核定基准价格，整体包断，超额部分均归销售代理方所有。 广告推广 1、不低于项目总销售额的2，全程代理运营；推广费用结余部分5：5分成。 2、按项目总销售额的1.5包断给代理公司，由代理公司在运营过程中自行控制，自负盈亏。 物业服务 根据产品实施情况和市场情况另行制定。,谢谢聆听！,
