《{项目管理项目报告}罗马假日项目发展报告1ppt38》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}罗马假日项目发展报告1ppt38（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,“房地产首先是巨人的游戏， 最终却是思想者之间的对话。,阅读提示及序言,世纪阳光，做实效的营销,我们的做法，与传统代理公司有所不同,因为市场在变，游戏规则在变,消费者需求的洞察，是一切工作的前提,世纪阳光，在追索市场的需求中,寻求制胜之道,所以，塑造热销型名盘的解决之道 优秀的建筑设计（产品力强） +USP（一种生活方式的主张） +营销设计（整合强力的武器） 通过“成功的项目”逐渐累积品牌资产，建立强势品牌。,世纪阳光的观点,今天我们提交的不仅是一个思路， 而是一个问题解决体系！,我们的思考框架,市场的竞争态势,华建的品牌扫描,消费者需求,罗马假日的产品策略,华建品牌策略,罗马假日的推广策略
2、,策划提案的构成框架,市场概述,本项目概况,本案的产品建议,项目定位及推广,项目的开发建议,项目的营销策略,罗马假日缘起,市场概况,临沂房地产开发现状,总的看，临沂市2005年上半年经济总量增加，净增量同比加快，商贸带动明显，消费结构升级，房地产供需尚不平衡。分析全年走势，支撑经济增长的关键因素和条件看好，特别是临沂市民间资本经过多年积累，进入释放期，对经济增长的贡献增强。 自2000年至今的五年来，全市共计完成拆迁面积350万平方米。实施货币化拆迁，对于加快拆迁进度，减少拆迁纠纷，给被拆迁户挑选中意的住房留下更大的余地，有力地促进了城市建设与房地产业快速发展。 土地开发量加大，消费者选择余地
3、相应变大。,挑战一 罗马假日在市场供应量放大的局面下 如何找到自己的生存空间与独特的品牌定位?,“大临沂、新临沂”下的“新浦东”南坊,本案位置所在区域,“大临沂、新临沂”下的“新浦东”南坊,南坊片区西至祊河，东临沂河，北到北外环，南到祊河与沂河交汇处，包括南坊镇、枣沟头镇、白沙埠镇，共40个自然村，规划区范围52.03平方公里。 南坊片区规划后的职能为：临沂市的市级行政中心、商业副中心、文化中心、体育中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地和中高档住宅区。 南坊片区总体功能结构为“一带、一心、两轴、组团发展”。“一带”即沿祊河、柳青河的滨河休闲风光带，与兰山主城区在景观上形成呼应。“一心”即为南
4、坊片区南部的临沂市市政服务中心及城市公园。“两轴”为沿纬一路、纬二路东西向带状分布的两条城市商业金融功能轴线。“组团发展”即除上述中心区外，居住用地和产业用地主要采用组团式的布局方式，各组团自成体系，既满足了服务半径的需要，又保证了分期开发建设的相对完整性。,1、新规划中的南坊,2、新规划带动南坊房地产进入快车道。,城市规划带来新机遇。临沂现有商业中心、文化中心和政治中心将于2005年至2010年迁至南坊片区。届时新的政治、经济中心以及崭新的新城区市政配套将展现在市民面前，这一切也给南坊片区的房地产开发带来新的机遇。 兰山区域经济的跳跃式发展。今后五年，临沂将进入新一轮快速发展时期，从2005
5、年到2010年，规模以上工业企业的制造业总产值年均递增17%以上；制造业增加值占规模以上工业的比重达到95%以上；到2010年全市制造业技改投入累计达到1000亿元。 沂河西岸房价涨势惊人。在沂河西岸，临沂人民广场附近的小高层均价已逼近4000元平米。自去年以来，临沂房价涨势惊人，去年同期，每平米1800元的房价，如今已经涨到2600元，涨幅达到30。临沂大市场会聚的外来经销商，是房产涨价的主流推动力。,挑战二 罗马假日如何在新的市场挑战下 成为新都市中心的标志性建筑群，张扬自己独特的个性！,“大临沂、新临沂”下的“新浦东”南坊,房地产需求日趋个性化和多样化,临沂住宅市场日趋成熟，大多数住宅消
6、费者，不再满足于大同化的住宅空间，不仅要求提升住宅档次，而且不断追求在装修、设计上突显个性化特色，高端消费群体近些年来更偏重于精神层面的追求。 而在高端住宅市场，也存在不同的客户分类，他们因自身经济能力的不同，而对高档住宅的档次/等级、建筑风格、所处地段特色等自然形成多样化的需求。,挑战三 罗马假日在市场需求的局面下 我们应如何通过产品优势来赢得市场；,小结,面对三大挑战，我们达成的共识： “企业转型、转向、涉足新产业都需要起步阶段” “我们也没有很大、很强的背景，靠自己的力量做适合市场的产品比较务实。” 内涵： 为长久发展积聚力量，要做就要做精品 与中国市场一道成长 未来发展的不确定性 “我
7、们并不一定非要做大，但我们一定要做精 ” 这是我们发展的基础。,罗马假日溯源,本项目概况,宗地区位,南坊规划定位：为临沂市的政治文化中心、城市副中心，体现滨水文化的城市新区，适宜居住的生态化花园新城。 南坊发展愿景：南坊片区分区规划范围：东至沂河，西南祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。至2010年，人口规模22-25万人，建设用地25-30平方公里；到2020年，人口规模27-30万人，建设用地30-36平方公里。 本案位于临沂市南坊镇新规划临沂市政府西北方，北接临沂新四中，西临沂蒙路，沂蒙路西侧为规划中市直机关宿舍。本案占地208.9亩，建筑面积32万平方米，其中包括24万平方米住
8、宅，8万平方米商业。容积率2.3，绿化率38%。,宗地区位,宗地区位,新市政府行政中心美图,项目周边配套,南坊片区分区规划期限为2003-2020年，届时城市级文化、体育、娱乐等设施置于南坊片区东侧、青年路以南，以便使水岸、绿地等公共资源为更多公众享用；将南坊片区南部的绿色三角洲地区定位为兼具行政、文化、商业、商住等功能的临沂市市政服务中心。经四路东侧主要为行政办公、文化娱乐及商业功能，面向水岸绿地布局开敞，尽享美景，同时形成坐北朝南、开阔庄重的气势与空间氛围。 另外，在通达路与经一路交会的桥头堡地区建设大超市型生活资料零售、批发中心，与其北侧东西向商业街呼应，与城市级文化、体育、娱乐中心形成
9、有机整体。南坊片区蒙山大道西侧为产业用地，东侧为居住用地。青年路以北为低密度开发的发展备用地。,项目SWOT分析,本案位于南坊新区的中心位置，与临沂新市政府中心近在咫尺，未来的配套设施将成为未来临沂大发展的重头戏，将为小区的生活提供了极大的便利。区域地段价值属性高，市民有着较高的认同度； 南坊新区的大规模开发，将引发大批有经济实力人士在南坊置业； 临沂市民对南坊新区日益关注，发展前景被普遍看好； 设计理念超前，建成后将成为临沂的标志性建筑群体；,优势：,项目SWOT分析,本案用地是南坊新区第一块用作商品房的拍卖土地，临沂市民对此持观望态度； 属于尚待建设的新区，目前城市配套设施不齐全，目前交通
10、不是特别发达； 属于开发商第一个房地产开发项目，项目品牌有待被消费者认可； 国家对房地产市场政策风云变化莫测，消费者持币待购心理加剧。,劣势：,项目SWOT分析,新区的大规模开发必然会带来新的市场机会点，新行政区划的确定及其他相关部门的搬迁，新的市政中心即将形成，新的市场需求将会激发，市场潜力巨大； 大临沂城市架构战略的实施，南坊将成为近几年临沂房地产开发的重点区域，城市重心北移已然显现。 开发商在早期引入营销策划代理，贴近市场进行开发，针对市场需求来定向设计产品，相信会大大减少开发风险。,市场机会点分析：,重现罗马辉煌,本项目产品建议,罗马假日产品建议原则 不仅仅是在规划上和城市和自然共融。
11、 它和城市的血脉关系， 它和时代的渊源， 它和目标群之间的精神共生，,罗马假日将 不仅仅是地理的标志或一个目的地名 成为使用者的一个符号化的东西， 让罗马假日，成为居住使用者的符号， 使这个符号成为他们无言的身份证明， 是他们是什么样的群体的标志。,对本项目注入独特的市场理念,赋予丰富的人文价值和内涵,在激烈的市场竞争中脱颖而出,巩固华建房地产持续影响力,持续销售,快速提升物业的价值,目标,项目产品建议,本案总建筑面积约32万平方米，是目前临沂市区内首屈一指的大型高档社区楼盘，建议楼宇采取自然式布局形式，以小高层为主，缀以少量高层建筑和提升项目形象的花园洋房，北高南低的层次安排，即能带来错落有
12、致的视觉观感，又能让更多的业主享受到新市政中心的优美景观。,建筑规划设计建议：,在建筑外立面上，我司建议以简明、不悖稳重的现代主义经典外观来凸现本案的独特气质。,就像罗马台伯河两岸的风情，这里也拥有一大批欧式建筑风格的酒吧、咖啡厅、小型西餐厅和茶艺馆，高低错落有致，浪漫尽在不言间。一到晚上，华灯初上，一座座美丽的桥梁倒影于水中，水桥一色，树影斑驳，更添一份温馨和情趣。,恍惚间，已置身于罗马的台伯河畔,项目产品建议,景观设计建议：,多主题生态园林设计：园林与建筑的有机结合，空间与人文的良性互动。 本案景观设计建议以自然式风格为主要手法，同时结合浓烈罗马风格的园林建筑和小品，营造出一个绿木青葱、山
13、岚呈秀、远离喧嚣，可观、可居、可游的生态居住主题花园，让置身于繁华喧嚣闹市中的都市人回归自然生活。 罗马假日将成为一个集居住、商务、文化为一体的综合配套完善的全新国际化城市核心区。,项目产品建议,市场竞争楼盘主力户型面积：,小高层和多层建筑的平均面积142平米，且大多数户型集中在117平米到167平米之间。户型分类中，三室两厅两卫与三室两厅一卫户型数量比约为1：1，三室的户型和两室的户型约为1：2。,其他边缘户型中大户型多为别墅类，平均面积为240平米，小户型多为多层住宅，平均面积为90平米。,项目产品建议,户型配比建议,项目产品建议,户型设计功能建议,主力户型多卫。主力户型不少于两个卫生间。
14、 厨房配早餐室。在厨房的外面设置一个早餐室，这种考虑是为了贯彻整体规划风格。 步入式衣帽间。在主卧里面设一个3平方米的衣帽间，以方便女主人对衣服的挑取。,项目产品建议,户型设计功能建议,大面积露台。在超过130的户型中考虑露台的设计，不但可以增加项目卖点，还使业主增加尊崇感。 270落地观景阳台。尤其对小户型更加实用，不仅可以提高使用率而且可以增加采光面积。,项目产品建议,户型设计功能建议,地暖。针对北方冬季干冷的环境地暖更有利于散热而且还不占用室内空间，可以提高使用率、便于室内装修。 内嵌式真壁炉（花园洋房）。在房间内的起居室一侧的墙壁上，装一个真正可以燃烧的内嵌式壁炉，燃料是无烟的固体酒精
15、。既可作采暖又能突出独特品位。,项目产品建议,主力户型设计建议,小户型： 90平方米（厅不小于20平方米，厨房不小于6平方米，主卧室不小于12平方主卫不小于6平方米）。 主力户型：120140平方米（厅不小于30平方米，厨房不小于8平方米并另配早餐室，主卧室不小于15平方米，主卫不小于8平方米，步入式衣帽间不小于4平方米）。,点评： 4.8米宽，近6米高挑空客厅，经典旋转楼梯，双层生活空间，令人心动的精彩空间 南向三观景阳台,浪漫法式园林主题生活轻松渗透家的每个角落 户型方正实用，南北通透，采光好 功能分区合理，阔绰尺度，无限观景空间 嵌入式衣柜，观景阳台，阳光主卧，真正品质生活 复式顶层，结合法式建筑的屋顶风格，充分利用坡顶空间，创造出前卫，时尚的空间模式。,面积：平层182平方米（顶层复式），四房三卫二厅,
