《{项目管理项目报告}09年城市近郊中低密度项目开发模式的研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{项目管理项目报告}09年城市近郊中低密度项目开发模式的研究（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、以产品突破为导向的城市近郊中低密度项目开发模式研究,城市近郊小规模、低密度、无景观资源项目如何通过产品超越实现成功开发？,案例选取原则： 区位：城市近郊； 容积率：0.9-1.5之间； 规模：10-25万之间； 无先天资源优势；,本报告解决如下问题：,深圳十二橡树庄园基础指标： 总用地面积：137106.69平方米 总建筑面积： 151424.12平方米 容积率：1.13 覆盖率：30%,深圳十二橡树庄园,深圳十二橡树庄园城市近郊白领通勤区，成功突破区位认知、实现项目最大化价值,关内,龙岗中心区,坂田,位于龙岗区坂田 1、区域认知：关外白领通勤区域 2、项目周边厂房、低档次住宅楼林立，环境和治
2、安都比较差； 客户反映： 1、区域价值感认知低，地处关外严重阻碍客户对该项目所在区位的认可； 2、区位治安较差，客户对区域的印象长期是脏乱差。,福田中心区,开发模式,项目销售实现高价快速，最大化的实现价值,时间轴,一期,二期（一批）,160-240平米,210-306平米,面积区间,产品,联排,价格,25000元/平米,联排,140-180,二期（二批）,280-360平米,双拼+联排,高层等,26000-36000元/平米,35000元/平米,一期：推出缺乏景观资源的小联排和临路的商墅，通过面积控制（160-240），进而实现总价竞争力，低开高走、少量推售形成市场热销的起势，树立项目低密度社
3、区形象，为后期产品推售奠定了良好的市场形势； 二期一批：推出景观资源较好的区域地块的距离景观较远位置的联排别墅，面积比一期稍大（主力户型220-260），分批推售、持续释放项目热销的信息，进一步增加项目低密度气质； 二期二批：乘胜追击，推出景观资源最好位置的双拼、联排别墅，冲击市场高价，巩固项目高端别墅项目的市场认知； 后期：项目后期将推售剩余联排产品、高层产品、叠拼产品,一期推出62套联排别墅和18套商墅，实现均价2.5万元/m2，主力户型是160-240，开盘一星期售罄，同时期的区域内品牌开发商的主流高层产品售价是9000元/； 二期一批推出25栋、117套联排产品（主力面积是220-26
4、0），销售率70%，实现均价26000-36000万元/平米； 二期二批推出临湖景观位置较好的联排产品（面积是280-360），均价35000元/平米，同期项目周边高层售价10000元/平米左右；,开盘时间,09.1.1,待定,09.8.22,09.5.13,深圳十二橡树庄园,后期,1.13容积率下，拉开产品梯度，最大化TH产品，提升项目价值,深圳十二橡树庄园,项目规划特点： 整个小区规划以联排别墅为主（326套别墅产品）辅以少量叠拼和高层，整个小区共800套左右； 联排产品结合景观资源和台地变化，拉开产品梯度。,双拼别墅：约306 ,联排别墅：230-260 ,联排别墅：200-230 ,联
5、排别墅：157-159,B区,A区,中心水景,景观泳池,景观栈桥,形象打造策略经典北美庄园生活范本,自然元素置入： 依地势而建，自上而下，借势建园，向下形成多层台地，设置多级瀑布、叠水、壁泉、水池； 建筑外墙采用天然砂岩、石材雕花及仿石涂料； 建筑物之间用凤凰木、香樟树及其它大型树种分割、合围； 庄园的排场： 深圳唯一耗资千万元的庄园凯旋门楼； 深圳最长的230米礼宾大道； 6000的中心水景，高达19米的五叠水瀑布； 深圳首个以欧洲中世纪宫廷油画为主题的私人奢华会所，深圳最大的私家会所酒窖。 先进的生活感受： 智能化安防设施、深圳唯一径端路设计； 深圳首创超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超
6、”户型设计,深圳十二橡树庄园,凯旋门楼,五级叠水,6000中心水景,联排别墅户型分析：超大开间、超高挑空、超大尺度的“三超”户型设计,地下室 双车库设计； 附赠一层空间，130平米左右。,一层 公共空间层； 客厅+餐厅，客厅7.5米面宽。,二层 客厅、餐厅双挑空设计，提供隔房空间； 客厅挑高7.7米。,三层 豪华主卧套间，40左右； 功能分区合理，赠送3个露台。,四层 阳光房或是书房、小孩房设计，提供多种功能选择； 中庭设计，预留电梯位。,深圳十二橡树庄园,户型面积：254平米 开间：7.5米,联排别墅户型设计要点：高附加值、提升别墅符号感、控制面积,高附加值、赠送比例1：1 赠送全采光花园层
7、，面积达130平米； 客厅餐厅挑空，预留多种空间可能； 每个卧室都赠送露台。 别墅感十足： 客厅7.7米挑高，开阔气派； 前庭后院，建筑与自然的有效延伸； 中庭设计，有效解决联排的通风采光问题； 主卧独享一层空间，私密尊贵； 面积控制：220-260平米的主力户型区间,车库层，层高2.2米,花园层，全采光赠送层,三层，主卧套间,二层,一层，公共空间层,四层,地平线,联排主力户型剖面图,深圳十二橡树庄园,预计5.2米,深圳十二橡树庄园成功关键点,TH最大化,拉开产品梯度,经典北美庄园生活范本,自然元素置入,庄园的排场,先进的生活感受,高附加值、高别墅感,1：1的赠送比例,符号感十足,有效的面积控
8、制,深圳十二橡树庄园,容积率极致分解,成功关键点,中海大山地基础指标： 总用地面积：18万平方米 总建筑面积：约22万平方米 总住宅面积: 约20万平方米 容积率：1.2 绿化率：41.2%,世联案例之中海大山地,深圳近郊，中等规模，低密度Townhouse山居小城,关内,龙岗中心区,横岗,位于横岗六约片区 1、属于关外，无认知区域； 2、距离龙岗中心区较远； 3、周边生活配套层级较低； 客户反映： 关外位置，无区域认知，无价值感。,销售均价和总价均高于同区域同类型项目,1期2期08已经售完，目前在售产品为高层70-90平米两居，总价84-108万；232-282平米联排，总价750-900万
9、，均价32000元/平米。 同区域内振业城，TH面积170-350平米，总价300-700万，均价18000元/平米；高层120-180平米精装三居，均价9500元/平；目前在售产品为198平米精装四居，均价12000元/平米。,世联案例之中海大山地,1.2容积率下，极致容积率分解，TH最大化塑造项目低密形象，提升项目价值,双拼+联排,联排+叠拼,小高层,高层,项目整体容积率为1.2，极致容积率分解，TH最大化； 南区为10栋9层小高层、197套联排加叠拼；项目北区为6栋高层、149套联排加双拼； 产品形式多样，不同产品形成梯度，有价格标杆,世联案例之中海大山地,两山一脉山地特色规划结构，亚热
10、带特色建筑风格,山居小城意象 ：整个小区规划顺应自然地势而建 两山一脉规划结构 ：规划保留了地块南、北两个山麓，山麓中间以山脉连接 山地建筑风格：亚热带风格外立面简约、生态、雅致；具备单坡斜屋面、高侧窗、仿木百叶和隔栅、深远的挑檐和平台 等特色元素,别墅顺应自然地势而建,亚热带风格外立面,世联案例之中海大山地,将代表“山地”特色的“山、水、风、光”四大元素渗入设计的细节中，充分演绎山居特色,高出地面无边界泳池水景,20栋“流水别墅”利用高差设计层层叠水,山脚下围绕“水之屋”的潺潺流水,山体部分采用类密林的做法，营造山野森林的气氛,世联案例之中海大山地,特色样板示范区展示,【双拼别墅】山之屋 位
11、于南区最高点南侧山麓上，东南俯瞰联排别墅和山地园林景观，享有“一览众山小”的景观。 别墅依山而建，与山地紧密结合，底层架空，溪流从架空层下流出，成为“独一无二”的落水别墅。 层层跌落超大景观露台；,【端头联排别墅】水之屋 以“水”为主题，利用端头院落，使院落与蜿蜒的水景延伸到建筑中，形成水上屋的效果。,世联案例之中海大山地,会所前面的3500平米绿化广场，是深圳住宅区中，最大的外向型广场,入口处强仪式感展示,入口广场具有强烈引导性的17株10米高油棕,世联案例之中海大山地,产品格局设计合理，户型面积小但赠送面积大，附加值高,世联案例之中海大山地,TH最大化,容积率极致分解,山居形象的充分演绎,
12、两山一脉山地特色规划,简约、生态的亚热带风格外立面,样板示范区特色展示,小面积别墅，大居住感受,赠送面积1：1以上,前后花园、大面积露台和挑空，别墅符号感强,主力户型159-280平米，有效控制面积,世联案例之中海大山地,中海大山地成功关键点,成功关键点,城市山谷基础指标： 总占地：122655m2 总建面：161000m2 平均容积率：1.31 3期总体建筑面积：106395.26平方米 3期建筑容积率：2.04,城市山谷,城市山谷城市近郊非传统豪宅区域、非品牌开发商开发的中小规模中低密度项目,北硅谷片区,关内,关外,位于南山区北硅谷片区： 1、区域认知：经济技术开发区的配建居住区，距离深圳
13、中心区位置较偏，临近关外； 2、项目周边没有可利用的景观资源；,客户本体特征,他们大都在30-45岁之间，主要来自福田及南山， 他们主要为移民。 他们受过高等教育，但缺乏海外学习的经验。 他们主要是私营企业主或企事业高层管理人员 他们主要从事比较现代的行业：IT,电子，投资，金融等行业。 他们事业家庭都较成功，非常自信，为人谦和，要求品质，讲求品味。 他们关注政治，经济，时尚。他们做事理智，稳重。,客户置业特征,客户对项目的看法,他们基本没有住过townhouse. 他们希望通过住townhouse.提高生活品质和社会身份。 他们对townhouse的钟爱程度非常高。 他们的面积需求在200-
14、350，价格接受范围在200-400万左右。 他们理想的购房区域在华侨城，香密湖，红树湾。 他们要求城市生活配套。 他们比较关注市场的热点，但不随意追捧。 他们主要通过口碑的传播获取信息。,他们认为项目最主要的优势是社区环境的安静，纯粹。 他们对楼盘的印象是大气和尊贵。 他们认可项目的整体氛围和物业管理。 他们最不认可的是产品的结构，单位总价，建筑密度。 他们对项目3期的关注较高。,城市山谷,城市山谷客户依赖城市、注重生活品质、经济承受能力受限的别墅首置客户,2004年在售TOWNHOUSE,城市山谷,在品牌开发商或是资源类别墅的直面竞争中，项目入市销售实现较高的价值,2005年，联排别墅销售
15、均价18000元/平方米； 2006年，联排别墅均价19000元/平方米；复式均价10500元/平方米； 公寓均价9000元/平方米。,城市山谷,项目产品规划策略：在容积率限定条件下，最大限度出低密度产品,在三期产品定为中townhouse 在面积上占61%的比例，是三期的主力产品。,项目总的产品配比表,项目三期规划图,项目三期产品配比表,样板房展示:个性，休闲，现代，简约 四重院落设计：我家的小狗都有自己的院子 符合国际都市建筑美学：让眼睛深切感动！ 开启小镇风情商业街七彩街，引入超市，酒吧等真正建立小镇生活模式。 多功能的时代广场，现代风格的小镇建筑 适度改变会所风格，充分开发会所功能，全
16、面展示+全面体验。酒吧，车吧，SPA，行政厅，露天咖啡SHOP，灯光泳池等,城市山谷,形象打造策略：城市山谷小镇里的院街别墅,项目产品解读- B型TOHO: 201-234,1层,2层,赠送6.44m2的花池+16.1m2的入户花园,四层通高中庭，是本户型的特色所在。,客厅与餐厅错层，增强空间层次感，在视觉上减弱了首层进深过长而引起的视觉疲惫感。,14.35m2的后花园与前花园南北呼应，使首层平面显得通透无比。,城市山谷,TOHO亮点： 1. 四层通高中庭-是该产品的独特之处。中庭的玻璃屋顶可以自然衔接室外空间。同时，四层高，足以彰显尊贵。 2. 前后花园-一层入户花园与后庭花园相呼应，使空间通透无比。 共赠送94.08平方米的花园及露台。 3. 12平方米的屋顶阳光泳池+38平方米的屋顶阳光花房，极大增添生活情趣。,项目产品设计亮点:别墅符号感强、较多赠送面积、特色功能空间,城市山谷,城市山谷成功关键点,最大化低密度
