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1、赛睿顾问商业项目策划 工作框架概要,北京瑞美赛睿投资顾问有限公司,一、赛睿商业服务内容,赛睿顾问服务项目,1、商业房地产项目市场调查 进行目标项目消费者调查、零售商调查及竞争市场调查，为商业项目咨询方案（定位、规模、商业组合、市场策略等）提出提供基于市场的数据依据。,2、商业房地产项目市场咨询 依据对宏观市场的分析，参照市场调查的结果，进行目标项目的市场定位；进行商圈分析，对目标项目的发展规模、客流量等进行预测；依据目标项目的规划设计条件、周边交通停车条件，提出可行的发展规模；结合市场调查的结果及商业经验，提出适合目标项目的商业组合方案；对项目的成本、收益进行预测，建立财务模型，对项目进行财务
2、评价并最终确定方案。,赛睿顾问服务项目,3、商业房地产项目商业规划 在建筑师完成项目的概念设计方案后，针对概念设计方案提出基于市场经验的建议，并就内部商业动线的规划提出方案。,4、商业房地产项目招商、营销 为商业房地产项目提供包括主力店、半主力店及旗舰店在内商家的招商服务。（市场调查的零售商调查，就是招商的前期工作） 依托公司旗下易铺网，进行商铺销售营销。,5、商业管理 赛睿顾问聚合商家资源和专业价值，为商业地产项目提供商业管理顾问及商业管理服务。,二、赛睿资源及优势,赛睿资源,为推动国内外品牌商家与中国商业地产企业之间有效的信息互通，提供直接互动的交流机会，易铺网定期举办“中国商业地产招商论
3、坛”，首届招商论坛由 “易铺网”、赛睿顾问和安家杂志主办， 北京青年报媒体协办，中国商业地产联盟等单位支持，于2004年8月31日9月1日在北京隆重举行，期间共有60多家国内外品牌商家代表，与300位商业地产开发商代表到会。,中国商业地产招商论坛,易铺网和赛睿顾问针对广大经营商户市场扩张过程中对招商信息及专业平台的需要，特别发起成立了会员规模庞大的“中国经营商户联盟”，实现广大经营商户和商业地产项目的全方位对接。,易铺网中国经营商户联盟,中国商业地产门户网站，已成为国内最专业的商铺投资经营理财工具。易铺网不断创造新的专业价值，全力助推中国商业房地产的发展。,行业门户网站-易铺网,赛睿资源,赛睿
4、资源,赛睿顾问简介,专业优势,中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南 商业房地产投资、融资指南 商铺投资指南,赛睿顾问丛书,赛睿决策分析理论 赛睿商业房地产资本模式 赛睿商铺投资原理,赛睿顾问理论,中国首家商铺投资专业电子媒体，为商铺投资者、投资机构、商户提供专业化的投资指导和投资资讯，发布热点投资项目，全力助推中国商业房地产的发展。,市场调研特点,赛睿顾问认为，一切商业项目的策划工作必须以深入全面的市场调查为基础，特别是以消费市场的调查研究为基础，消费市场的发展特点及趋势，最终决定了商业项目真正的发展空间，我们的消费市场调研将采取问卷方式，对目标消费市场进行量化的、深入的了解
5、。 市场调查方面，我们还突出了经营商户调查和主力商户深度访谈部分。经营商户的调查可以充分了解潜在的中小商户在入驻意向和对于项目的基本开发，为后期的铺位分割、租金/售价厘定以及进一步招商打好基础；主力商业企业深度访谈部分在了解主力商业企业情况，包括背景、经营规模和现状、开店要求和工程技术条件、开店决策流程以及对于项目所在城市和项目本身的评价和看法等方面进行了深入的探讨，此项工作的进行，希望可以为开发商在工程设计、规划以及潜在主力店的选择方面提供有效的帮助。,商业资源优势,大中型品牌商家资源 先后举办中国商业地产门户网站“易铺网”、赛睿顾问和主办的“易铺网2004中国商业地产招商论坛”以及易铺网、
6、深圳铜锣湾集团、赛睿顾问和安家杂志主办的“易铺网2005中国商业地产管理年会” 。先后两次大规模的商业地产平台的搭建，也使得赛睿顾问在商业资源的整合与高度的提升方面有了迅猛的发展。 中小商户及投资人资源 赛睿顾问依托旗下的“易铺网”， 为各类经营商户提供了网上交流的平台，有效的聚合了国内外中小商家、商业经营者以及商铺投资人，对商业项目的后期招商及运营提供了有力的支撑。,本土企业的国际化优势,赛睿顾问通过金源新燕莎MALL、“北京MALL”等大型商业项目的国际化运作，以及与国际商业资源的良好沟通与协作，已经成长为一个具有国际化视野及资源优势的本土顾问公司。 近期同美国瑞美商业管理有限公司组建了“
7、北京瑞美赛睿商业管理顾问有限公司”，专门进行商业地产的招商营销、运营管理及金融服务，北京瑞美赛睿商业管理顾问有限公司同时接受美国瑞美商业管理有限公司委托，在中国进行“瑞美购物中心”、“瑞美OUTLETS”连锁品牌的经营和管理。,三、咨询策划服务内容,1、咨询策划服务目标,咨询目标,1、判断目标商业项目的市场定位 2、提出打造强势竞争力的市场策略 3、预测开发组合建议 4、财务可行的项目方案,满足项目决策需求,符合项目资金计划需要,1、市场咨询结论反映“三向”(消费者、零售商和投资者)市场需求，是本案资金风险判断的基础 2、未来资金计划有赖于市场咨询报告的科学性、真实性、准确性,满足项目规划设计
8、需要,1、目标商业项目不同的定位基本确定项目成本结构 2、商业组合，确定商业空间方案 3、进行内部商业规划,便于项目销售、招商方案有的放矢地实施,2、咨询框架,咨询总体框架,目标商业项目主要商圈宏观环境和行业研究 目标商业项目目标市场与功能定位分析 * 目标市场自身形象分析 * 竞争市场分析 * 目标市场需求分析 * 商圈分析,目标商业项目定位判断及市场策略、竞争策略 各地块商业组合初步建议及商业规划,投资收益分析 投资风险分析 财务可行性分析,框架一:市场环境分析,市场环境分析,宏观环境分析 城市经济发展状况 城市经济发展趋势 城市的规划 政府相关政策研究,行业市场分析 城市百货商场、购物中
9、心及娱乐、餐饮等相关行业分布状况 城市目标行业市场规模与发展潜力 目标行业进入壁垒,市场供需,目标市场与功能定位分析 目标商业项目 竞争市场分析 目标市场需求分析 商圈分析,市场及功能定位分析框架,目标商业项目,目标市场需求,竞争对手,不同类型竞争对手状况 市场功能定位,目标顾客需求 市场及功能定位,区位分析,不同竞争市场分析,竞争项目 目标顾客分析 主要顾客特征 顾客需求 消费方式 消费目的,不同竞争市场竞争对手分类分析,服务档次,目标商业项目：本项目周边及城市同类型商业项目需要重点研究,目标市场需求分析,目标市场差距分析,确定目标客户,确定提供产品或服务项目,市场及功能定位,找出现有市场与
10、不同类 型顾客需求间的差距,目标市场需求分析,市场定位分析,商圈分析,目标商业项目商圈研究,人口与 购买力分析,竞争者调查,环境分析 时间距离，环境限制 竞争状况，社经因素,商圈界定 主要商圈 次要商圈 周边地区,过去趋势 购买力 销售状况 获利状况 家庭组成 及所得,市场现况 商圈范围内 购买力 竞争状况 供需状况,未来发展 新增家庭 所得 所得成长 趋势 消费水准,选址 与市 场定 位调 查,经营 结构 特色 与效 益调 查,商圈范围内购买力评估 现况 短期趋势 长期趋势,基地潜评估 渗透率,具体研究方法-定性研究,定性研究(草案)： 本案主要竞争项目相关资料研究 项目区位资料收集及研究
11、区域内其他项目资料收集(项目名称、价位、定位、销售状况等) 座谈会： N=2，每组6至8人，目标商业项目主力消费者 周边商业项目评估 对本项目定位假设的评价及需求状况 座谈会： 城市范围内核心商家深访,具体研究方法-定量研究,定量研究(草案)： 竞争者分析 城市同类型竞争项目的实力强弱、市场策略及未来发展趋向； 目标行业主要竞争者的实力强弱、市场策略及未来发展趋向； 目标行业替代产品的竞争威胁。 消费者分析 城市人口统计特征、消费结构及模式； 城市人口的消费特征； 本项目消费群分层及消费特征； 目标行业的消费群分层、消费特征及发展趋向。,选择城市范围内有代表性的百货商场、购物中心、餐饮、娱乐商
12、进行经营状况调查：店铺面积规模，店铺租买状况，店铺租金、售价情况，商家选铺决策体系，未来开店计划等； 上述选定商家对本项目商业的态度、倾向、计划； 上述选定商家对目标商业项目的认可度、倾向、需求方式等。,零售商分析,框架二:咨询方案建议,咨询方案建议,商业项目定位判断,目标市场：市场区域定位和消费者群体,功能框架：商业内容组合范围,营销特色：商品特色、经营特色、管理特色、服务特色等,管理模式策略：经营管理模式及水准,咨询方案建议,市场策略,打造强势竞 争力原则,寻找市场机会预成熟 的真空地带,集中打造 强势热点,强势热点 “简单化”,咨询方案建议,竞争策略,建设期,运营期,目标商业项目竞争力,
13、准确市场定位奠定竞争力基础,土地成本竞争力？,项目规模决策竞争力,项目规划设计竞争力,市场策略竞争力,资金平台竞争力,招商效率竞争力,基础竞争力,运营期动态竞争力,任何基础竞争力的缺失，都将 降低本案的运营竞争力,建设期项目定位和市场策略竞 争力将是本案竞争制胜的基础,项目市场公关策划竞争力,项目管理竞争力,项目资金平台竞争力,咨询方案建议,目标商业项目商业组合初步建议,市场策略,零售、餐饮娱乐服务规模配比,定位,成本因素,商业组合 初步建议,框架三:财务评估,咨询方案评价,方案评估的基础,财务模型,财务假设,成本决策,租售价格预测,项目概念设计,目标商业项目投资 本案资金预算,咨询方案评价,
14、投资收益分析框架,市场调查,市场预测,确定市场规模,财务预测,基础财务数据与基本财务报表,投资回报分析,风险分析,财务可行性分析,咨询方案评价,目标商业项目 方案财务评估方法,投资收益分析,投资风险分析,财务可行性分析,赢利能力分析,成本/效益分析,财务比率,敏感性分析,资金流分析,盈亏平衡分析,3、商业规划,设计结合,咨询策划后期，设计单位进行项目概念设计，在此阶段，赛睿顾问需要与设计师进行方案交流-该项工作属于咨询策划工作的内容。 概念设计深化为初步设计方案时,内部商业单元如何结合商业功能原则划分，即属于赛睿顾问为目标商业项目提供商业规划服务的内容 。,四、工作进度计划,工作进度计划,1、市场调查 4周 调查问卷设计、调查实施 调查报告提交 2、咨询策划 4周 （1）宏观环境研究 （2）商业市场研究 （3）项目区域环境分析 （4）商圈分析 （5）产品定位 （6）目标市场定位 （7）可发展规模预测 （8）竞争市场研究 （9）产品策划 （10）商业经营组织策划 （11）项目开发财务分析报告 3、商业规划 2周 4、招商代理:,项目流程及操作时间,
