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1、Wind资讯 行业图库【房地产】 (2013年9月) Wind资讯 金融情报所,房地产行业综述,政策要览: 8月开始,房地产政策进入敏感期。一方面,海南、温州等加入农用地流转“试点”,力图破解土地供给天花板,而房产税及城镇化规划等政策还迟迟未出台。随着三中全会的临近,长效机制出台的迫切性日益上升。 另一方面,随着各城市房价的加速上涨,新国八条框架下的地方政策调控政策压力也日渐上升,房价过快上涨地区开始“微调限购政策、收紧房贷,8月居民中长期贷款同比仅增长15.15%。 房地产行业融资: 8月,房地产开发投资资金来源累计同比增长28.9%。其中自筹资金累计同比增长16.7%,国内贷款累计同比增长
2、30.30%,增速均小幅回落。商品房销售资金回笼速度继续放缓,开发商的融资需求量连续第五个月上升,逼近2008年高点。 在央行加大货币净投放的背景下,社会融资总量和M2增速均回升,自筹资金占比继续回升,委托贷款、票据融资再度崛起。房地产信托新成立规模再创新高,证监会表态有条件放开房地产企业再融资。关注美联储货币政策决议对房地产行业融资的影响。 房地产市场表现: 8月,全国商品房销售面积累计同比增速继续下滑至23.39%,百城住宅价格继续快速上涨,环比上涨城市数量也回升至71个。同期房屋新开工面积累计同比增幅回落至4%,商品房市场整体供需差高位回升,增加了短期需求调控政策出台的几率。 商品房市场
3、的供给短缺与土地市场的供给短缺一脉相承。7月的低推地量打压了8月的成交量,开发商被迫回归一二线城市,推高整体溢价率和均价的同时,成交率却下滑至年内最低点。8月土地市场热度回落,其中长沙、南京、深圳和天津的整体热度排名前五。8月整体推地量明显上升,这将推升9月成交率和整体热度。 房地产企业情况: 8月,主要房地产企业销售额环比出现一定的回升,拿地支出被动削减,经营现金净流入增加。更多上市开发商加入了抢筹、补库存的行列,比如泰禾集团、新华联、大名城、华远地产、三湘股份。从目前已公布再融资预案来看,拟融资总量超过600亿元,据称证监会对此的态度可能是有条件放开。从半年报来看,长期借款显著增长,货币资
4、金有所增加,经营现金整体净流出。,8月房地产行业政策回顾,8月房地产行业政策回顾地方政策,8月房地产行业政策回顾农用地流转政策,8月房地产行业政策回顾农用地流转政策对比,8月房地产行业政策回顾农用地流转模式总结,目前农用地的流转模式概括起来大概有以下几种: 1)、置换模式。此种如天津、重庆和嘉兴,基本思路是宅基地使用权换取城镇建设用地使用权,土地承包经营权换取社保、就业或租金。 2)、证券化流转模式,如重庆的“地票”模式,实现权利的单独流转。另外一类是土地流转信托,基本思路农户以农村土地使用权为信托财产,委托信托公司惊醒经营管理,以换取土地受益权凭证,实现土地的流转。据第一财经日报记者了解,土
5、地流转信托产品有望在近期推出,多家信托公司均已进行相关研究。 3)、土地换股权模式。此种模式实质上还是证券化,基本思路是:农民可以将土地承包权作为资产入股,并享受分红。该模式最早在上世纪90年代出现,浙江杭州、宁波等城市较早进行尝试,另有不少城市也在试水,且近几年有不断扩围之势。今年9月,福建发布关于加快推进现代农业发展的若干意见,打开“股权换土地”的大门。尽管该模式在具体操作中的细节尚待完善,但不少专家认为此举有推广价值。 9月16日,中国证券报记者从权威人士处获悉,当前杭州、宁波等地在农村土地流转过程中实行的“土地换股权”模式,未来有望得到推广。,目 录,房地产行业融资情况,房地产融资需求
6、概述8月外部资金需求继续上升,数据来源:Wind资讯,8月央行加大公开市场净投放力度,社会融资总量和M2增速均小幅回升,外部流动性的增加,房地产行业融资便利度上升。与此同时,房地产商开发投资额的下降弱化了行业的资金需求。因此,8月房地产行业整体融资困难度指数从67.51%下降至60%。 分项来看,开发商销售增速回落导致回笼资金变慢,与此同时8月各渠道成本均呈现回升趋势,这导致开发商融资困难度依然高居。开发商自筹资金占比明显上升,其中,票据和委托贷款融资量明显回升,而房地产信托新成立规模也再创下新高。 从近期证监会的表态来看,再融资可能有条件放开,这有利于开发商多元化融资渠道。更为重要的关键外省
7、变量在于,美国9月的货币政策会议上是否会削减QE规模。,房地产融资需求量融资需求连续第五个月回升,数据来源:Wind资讯,借助于现金流量表编制技术,构造房地产行业融资需求量。该指标显示,2013年8月,行业融资需求量为6396亿元,7月为4753亿元,同期自筹资金占资金来源比例上升至44.53%。 融资需求量自5月回归正值以来连续五个月增加,暗示房地产企业经营现金净流量的继续减少,而自筹资金占比的上升表明其对外部资金依赖程度出现周期性回升。随着再融资的开闸和政策逐步向供给端的倾斜,外部资金占比可能持续上升,但需要进一步的确认。,数据来源:Wind资讯,房地产开发资金来源预测增速或“开启”下行周
8、期,房地产开发资金来源滞后社会融资总量同比增幅3个月移动均值7个月的时间,这在房地产一季度报告中已有详述。注意到,社会融资总量同比增幅已经出现了较大幅度的下降,房地产开发投资资金来源的增速在8月下降可能意味着下行周期的开启。 8月,房地产开发资金来源同比增速回落至28.90%,而8月社会融资总量增速则回落至-13.02%,接近去年低位。开发资金来源增速未来数月有可能进一步回落。,房地产行业融资结构自筹资金占比回升,数据来源:Wind资讯,从开发资金来源结构来看,8月,自筹资金、定金及预收账款、各项工程款及个人按揭贷款占资金来源的比重分别为37.96%、27.5%、20%和11.83%,产业链融
9、资与自筹资金的比重为6:4;间接融资占比为25%,占比小幅下降。 增量来看,8月自筹资金、定金及预收账款和个人按揭贷款增加最多,应付款融资总量和国内银行贷款出现下滑。整体来看,房地产开发商的融资渠道正从应付款和银行贷款转向自筹资金,这与银行收紧信贷、地方政府债务到期高峰到来等情况相一。,数据来源:Wind资讯,房地产行业融资结构票据融资、委托贷款再度崛起,8月,新增未贴现银行承兑汇票融资、新能委托贷款当月新增3045亿元和2945亿元,远高于前8月单月均值;其余各种融资渠道规模在8月均有所萎缩,其中外币贷款当月减少360亿元。 从绝对量上看,人民币贷款仍为主要融资渠道,单月占比46.86%,前
10、8月累计占比53.44%。,数据来源:Wind资讯,房地产行业融资成本变动融资需求抬升融资成本,8月,央行公开市场操作净投放2435亿元,为年内次高,同期M2同比增长14.7%;8月新增外汇贷款58亿元,新增外汇存款248亿元。8月流动性外紧内松,流动性整体较为宽裕。 3个月SHIBOR维持在4.66%附近,处于“钱荒”后的低点和历史的较高水平。事实上,虽然7月整体流动性保持宽松,各渠道融资成本却有小幅上升,其中票据贴现利率上升40个基点。注意到8月票据和委托贷款融资量大幅增加,融资缺口明显。8月房地产企业A股融资成本下降至7.63%,与BBB+级企业债利差扩大至178个基点,融资成本优势仍不
11、明显。,数据来源:Wind资讯,房地产信托情况统计房地产信托占比继续上升,2013年8月,新成立的信托中投资于房地产行业的有178.67亿元,占总成立规模的39%;成立数量72款,占比20%。8月房地产成立规模再创新高,在成立的所有产品中占比继续上升,而平均预期收益率则维持低位,8月为9.32%。 根据中金公司统计,2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元,本息合计还款额为3100亿元,其中6月和9月为兑付高峰,信托融资需求较高,一定程度上支撑了近期的房地产新发行规模。从预期收益率持稳于低位来看,房地产项目依然受到资金的青睐。,土地市场供求情况,全国土地市场概述整体热度受制于7月低供给量
12、,数据来源:Wind资讯,2013年8月,全国土地市场整体热度指数回升至74.25%,7月该指数为74.24%。 钱荒影响逐渐远去,融资便利度的上升为开发商拿地提供的条件,也增加了地方政府的推地热情。8月全国推地量显著回升。二线城市仍为推地主体,主流开发商加大了对一二线城市的介入力度,地王频出也带动了9月初土地市场热度的进一步上升,尤其是像杭州、南京这类二线城市。 分项指数来看,溢价率热度值100%,明显高于7月,开发商回归一二线城市抢筹,长沙、南京、深圳和上海整体热度继续抬升。地方政府偿债压力的逐步增加,“金九”的推地量可能维持高位,可能继续将土地市场热度维持在高位。主要外生变量在于美国QE
13、政策、房地产相关政策的进一步出台等。,全国土地市场二线城市价升量跌,一线城市量升价跌,数据来源:海通证券房地产报告,Wind资讯整理,2013年1-8月,全国土地市场累计成交17400亿元,累计同比增加68.80%。其中,8月合计成交2333.35亿元,当月环比减少18.25%。 其中,一线城市前8月合计成交2983.66亿元,成交面积累计6359.99万平方米,同比分别增313.17%和61.90%,依此计算,前7月土地成交均价同比增幅在251%; 8月来看,一线城市成交金额、成交面积环比减20.62%和增6.62%,成交均价环比下降26%。 二线城市前8月土地合计成交8289.18亿元,成
14、交面积累计62500万平方米,同比分别增55%和18.94%,折算前8月土地成交均价同比上涨36%; 8月来看,二线城市成交金额、成交面积环比减14.64%和22.22%,成交均价环比上涨7.6%; 三四线城市前7月土地合计成交6126.39亿元,成交面积累计85000万平方米,同比分别增44.71%和29.98%,折算三线城市前8月土地成交均价上涨14.71%; 8月来看,三线城市成交金额、成交面积环比分别减少21.74%和8.05%,成交均价下降14%。,40大中城市土地市场溢价率继续回升,热度100%,数据来源:Wind资讯,2013年8月,全国40大中城市土地成交溢价率29.12%,较
15、7月回升6.02个百分点,而2012年8月溢价率为5.61%。 统计2008年-2013年成交溢价率数据,8月溢价率数据为历年最高,溢价率热度回升至100%,土地市场热度可见一斑。,40大中城市土地市场均价再创新高,热度100%,数据来源:Wind资讯,2013年8月,全国40大中城市土地成交楼面均价2397.16元/平方米,较6月上涨3.98%,较2012年8月上涨85.96%。 统计2008年-2013年楼面均价数据,8月最大值为2396元/平方米,最小值816元/平方米,8月土地楼面均价依然处于同期最高水平,土地市场继续维持“高热”状态。,40大中城市土地市场成交率显著回升,热度34.8
16、2%,数据来源:Wind资讯,2013年8月,全国40大中城市土地成交率为62%,较7月回落19个百分点,而2012年6月为70%。 统计2008年-2013年成交率数据,8月最高值为81.6%,最小值52%。8月土地市场成交率显著从历史正常水平显著回落,接近历史低值,热度从62.64%回落至34.82%。7月供给量的回落、8月供应量尤其是二线城市供应量显著回升,成为打压成交率的重要因素。从供给推升热度的角度来看,9月的成交率回升的可能性很大。,40大中城市土地市场成交量回落,热度依然较高,数据来源:Wind资讯,2013年8月,全国40大中城市土地成交面积为5687.41万平方米,同比减18%,环比减13%。 统计2008年-2013年成交面积,8月最高值为7626万平方米,最小值2395万平方米。8月土地成交面积再度回落至历史正常水准,打压成交率下行。注意到,历年8月成交量多低于7月,8月成交量的回落有较大部分属于季节因素。鉴于9月历史整体成交整体旺盛,该月成交量有望再度回升,但鉴于9月中值水平较高,热度能否显著回升存在疑问。,40大中城市土地成交建面一线城市成交热情继