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1、Wind资讯 行业图库【房地产】 （2013年9月） Wind资讯 金融情报所,房地产行业综述,政策要览： 8月开始，房地产政策进入敏感期。一方面，海南、温州等加入农用地流转“试点”，力图破解土地供给天花板，而房产税及城镇化规划等政策还迟迟未出台。随着三中全会的临近，长效机制出台的迫切性日益上升。 另一方面，随着各城市房价的加速上涨，新国八条框架下的地方政策调控政策压力也日渐上升，房价过快上涨地区开始“微调限购政策、收紧房贷，8月居民中长期贷款同比仅增长15.15%。 房地产行业融资： 8月，房地产开发投资资金来源累计同比增长28.9%。其中自筹资金累计同比增长16.7%，国内贷款累计同比增长
2、30.30%，增速均小幅回落。商品房销售资金回笼速度继续放缓，开发商的融资需求量连续第五个月上升，逼近2008年高点。 在央行加大货币净投放的背景下，社会融资总量和M2增速均回升，自筹资金占比继续回升，委托贷款、票据融资再度崛起。房地产信托新成立规模再创新高，证监会表态有条件放开房地产企业再融资。关注美联储货币政策决议对房地产行业融资的影响。 房地产市场表现： 8月，全国商品房销售面积累计同比增速继续下滑至23.39%，百城住宅价格继续快速上涨，环比上涨城市数量也回升至71个。同期房屋新开工面积累计同比增幅回落至4%，商品房市场整体供需差高位回升，增加了短期需求调控政策出台的几率。 商品房市场
3、的供给短缺与土地市场的供给短缺一脉相承。7月的低推地量打压了8月的成交量，开发商被迫回归一二线城市，推高整体溢价率和均价的同时，成交率却下滑至年内最低点。8月土地市场热度回落，其中长沙、南京、深圳和天津的整体热度排名前五。8月整体推地量明显上升，这将推升9月成交率和整体热度。 房地产企业情况： 8月，主要房地产企业销售额环比出现一定的回升，拿地支出被动削减，经营现金净流入增加。更多上市开发商加入了抢筹、补库存的行列，比如泰禾集团、新华联、大名城、华远地产、三湘股份。从目前已公布再融资预案来看，拟融资总量超过600亿元，据称证监会对此的态度可能是有条件放开。从半年报来看，长期借款显著增长，货币资
4、金有所增加，经营现金整体净流出。,8月房地产行业政策回顾,8月房地产行业政策回顾地方政策,8月房地产行业政策回顾农用地流转政策,8月房地产行业政策回顾农用地流转政策对比,8月房地产行业政策回顾农用地流转模式总结,目前农用地的流转模式概括起来大概有以下几种： 1)、置换模式。此种如天津、重庆和嘉兴，基本思路是宅基地使用权换取城镇建设用地使用权，土地承包经营权换取社保、就业或租金。 2)、证券化流转模式，如重庆的“地票”模式，实现权利的单独流转。另外一类是土地流转信托，基本思路农户以农村土地使用权为信托财产，委托信托公司惊醒经营管理，以换取土地受益权凭证，实现土地的流转。据第一财经日报记者了解，土
5、地流转信托产品有望在近期推出，多家信托公司均已进行相关研究。 3)、土地换股权模式。此种模式实质上还是证券化，基本思路是：农民可以将土地承包权作为资产入股，并享受分红。该模式最早在上世纪90年代出现，浙江杭州、宁波等城市较早进行尝试，另有不少城市也在试水，且近几年有不断扩围之势。今年9月，福建发布关于加快推进现代农业发展的若干意见，打开“股权换土地”的大门。尽管该模式在具体操作中的细节尚待完善，但不少专家认为此举有推广价值。 9月16日，中国证券报记者从权威人士处获悉，当前杭州、宁波等地在农村土地流转过程中实行的“土地换股权”模式，未来有望得到推广。,目 录,房地产行业融资情况,房地产融资需求
6、概述8月外部资金需求继续上升,数据来源:Wind资讯,8月央行加大公开市场净投放力度，社会融资总量和M2增速均小幅回升，外部流动性的增加，房地产行业融资便利度上升。与此同时，房地产商开发投资额的下降弱化了行业的资金需求。因此，8月房地产行业整体融资困难度指数从67.51%下降至60%。 分项来看，开发商销售增速回落导致回笼资金变慢，与此同时8月各渠道成本均呈现回升趋势，这导致开发商融资困难度依然高居。开发商自筹资金占比明显上升，其中，票据和委托贷款融资量明显回升，而房地产信托新成立规模也再创下新高。 从近期证监会的表态来看，再融资可能有条件放开，这有利于开发商多元化融资渠道。更为重要的关键外省
7、变量在于，美国9月的货币政策会议上是否会削减QE规模。,房地产融资需求量融资需求连续第五个月回升,数据来源:Wind资讯,借助于现金流量表编制技术，构造房地产行业融资需求量。该指标显示，2013年8月，行业融资需求量为6396亿元，7月为4753亿元，同期自筹资金占资金来源比例上升至44.53%。 融资需求量自5月回归正值以来连续五个月增加，暗示房地产企业经营现金净流量的继续减少，而自筹资金占比的上升表明其对外部资金依赖程度出现周期性回升。随着再融资的开闸和政策逐步向供给端的倾斜，外部资金占比可能持续上升，但需要进一步的确认。,数据来源:Wind资讯,房地产开发资金来源预测增速或“开启”下行周
8、期,房地产开发资金来源滞后社会融资总量同比增幅3个月移动均值7个月的时间，这在房地产一季度报告中已有详述。注意到，社会融资总量同比增幅已经出现了较大幅度的下降，房地产开发投资资金来源的增速在8月下降可能意味着下行周期的开启。 8月，房地产开发资金来源同比增速回落至28.90%，而8月社会融资总量增速则回落至-13.02%，接近去年低位。开发资金来源增速未来数月有可能进一步回落。,房地产行业融资结构自筹资金占比回升,数据来源:Wind资讯,从开发资金来源结构来看，8月，自筹资金、定金及预收账款、各项工程款及个人按揭贷款占资金来源的比重分别为37.96%、27.5%、20%和11.83%，产业链融
9、资与自筹资金的比重为6:4；间接融资占比为25%，占比小幅下降。 增量来看，8月自筹资金、定金及预收账款和个人按揭贷款增加最多，应付款融资总量和国内银行贷款出现下滑。整体来看，房地产开发商的融资渠道正从应付款和银行贷款转向自筹资金，这与银行收紧信贷、地方政府债务到期高峰到来等情况相一。,数据来源:Wind资讯,房地产行业融资结构票据融资、委托贷款再度崛起,8月，新增未贴现银行承兑汇票融资、新能委托贷款当月新增3045亿元和2945亿元，远高于前8月单月均值；其余各种融资渠道规模在8月均有所萎缩，其中外币贷款当月减少360亿元。 从绝对量上看，人民币贷款仍为主要融资渠道，单月占比46.86%，前
10、8月累计占比53.44%。,数据来源:Wind资讯,房地产行业融资成本变动融资需求抬升融资成本,8月，央行公开市场操作净投放2435亿元，为年内次高，同期M2同比增长14.7%；8月新增外汇贷款58亿元，新增外汇存款248亿元。8月流动性外紧内松，流动性整体较为宽裕。 3个月SHIBOR维持在4.66%附近，处于“钱荒”后的低点和历史的较高水平。事实上，虽然7月整体流动性保持宽松，各渠道融资成本却有小幅上升，其中票据贴现利率上升40个基点。注意到8月票据和委托贷款融资量大幅增加，融资缺口明显。8月房地产企业A股融资成本下降至7.63%，与BBB+级企业债利差扩大至178个基点，融资成本优势仍不
11、明显。,数据来源:Wind资讯,房地产信托情况统计房地产信托占比继续上升,2013年8月，新成立的信托中投资于房地产行业的有178.67亿元，占总成立规模的39%；成立数量72款，占比20%。8月房地产成立规模再创新高，在成立的所有产品中占比继续上升，而平均预期收益率则维持低位，8月为9.32%。 根据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计还款额为3100亿元，其中6月和9月为兑付高峰，信托融资需求较高，一定程度上支撑了近期的房地产新发行规模。从预期收益率持稳于低位来看，房地产项目依然受到资金的青睐。,土地市场供求情况,全国土地市场概述整体热度受制于7月低供给量
12、,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国土地市场整体热度指数回升至74.25%，7月该指数为74.24%。 钱荒影响逐渐远去，融资便利度的上升为开发商拿地提供的条件，也增加了地方政府的推地热情。8月全国推地量显著回升。二线城市仍为推地主体，主流开发商加大了对一二线城市的介入力度，地王频出也带动了9月初土地市场热度的进一步上升，尤其是像杭州、南京这类二线城市。 分项指数来看，溢价率热度值100%，明显高于7月，开发商回归一二线城市抢筹，长沙、南京、深圳和上海整体热度继续抬升。地方政府偿债压力的逐步增加，“金九”的推地量可能维持高位，可能继续将土地市场热度维持在高位。主要外生变量在于美国QE
13、政策、房地产相关政策的进一步出台等。,全国土地市场二线城市价升量跌，一线城市量升价跌,数据来源：海通证券房地产报告，Wind资讯整理,2013年1-8月，全国土地市场累计成交17400亿元，累计同比增加68.80%。其中，8月合计成交2333.35亿元，当月环比减少18.25%。 其中，一线城市前8月合计成交2983.66亿元，成交面积累计6359.99万平方米，同比分别增313.17%和61.90%，依此计算，前7月土地成交均价同比增幅在251%； 8月来看，一线城市成交金额、成交面积环比减20.62%和增6.62%，成交均价环比下降26%。 二线城市前8月土地合计成交8289.18亿元，成
14、交面积累计62500万平方米，同比分别增55%和18.94%，折算前8月土地成交均价同比上涨36%； 8月来看，二线城市成交金额、成交面积环比减14.64%和22.22%，成交均价环比上涨7.6%； 三四线城市前7月土地合计成交6126.39亿元，成交面积累计85000万平方米，同比分别增44.71%和29.98%，折算三线城市前8月土地成交均价上涨14.71%； 8月来看，三线城市成交金额、成交面积环比分别减少21.74%和8.05%，成交均价下降14%。,40大中城市土地市场溢价率继续回升，热度100%,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地成交溢价率29.12%，较
15、7月回升6.02个百分点，而2012年8月溢价率为5.61%。 统计2008年-2013年成交溢价率数据，8月溢价率数据为历年最高，溢价率热度回升至100%，土地市场热度可见一斑。,40大中城市土地市场均价再创新高，热度100%,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地成交楼面均价2397.16元/平方米，较6月上涨3.98%，较2012年8月上涨85.96%。 统计2008年-2013年楼面均价数据，8月最大值为2396元/平方米，最小值816元/平方米，8月土地楼面均价依然处于同期最高水平，土地市场继续维持“高热”状态。,40大中城市土地市场成交率显著回升，热度34.8
16、2%,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地成交率为62%，较7月回落19个百分点，而2012年6月为70%。 统计2008年-2013年成交率数据，8月最高值为81.6%，最小值52%。8月土地市场成交率显著从历史正常水平显著回落，接近历史低值，热度从62.64%回落至34.82%。7月供给量的回落、8月供应量尤其是二线城市供应量显著回升，成为打压成交率的重要因素。从供给推升热度的角度来看，9月的成交率回升的可能性很大。,40大中城市土地市场成交量回落，热度依然较高,数据来源:Wind资讯,2013年8月，全国40大中城市土地成交面积为5687.41万平方米，同比减18%，环比减13%。 统计2008年-2013年成交面积，8月最高值为7626万平方米，最小值2395万平方米。8月土地成交面积再度回落至历史正常水准，打压成交率下行。注意到，历年8月成交量多低于7月，8月成交量的回落有较大部分属于季节因素。鉴于9月历史整体成交整体旺盛，该月成交量有望再度回升，但鉴于9月中值水平较高，热度能否显著回升存在疑问。,40大中城市土地成交建面一线城市成交热情继
