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1、江湾城竞争楼盘分析 （市场部分）,江湾城,项目概况,华润奉天九里,华润奉天九里,项目概况,近期动态,目前推售联排别墅，面积区间在285345m2。多联排285平方米的4房3厅6卫+（赠送）地下室，均价在15000元/m2左右；豪华双拼345平方米5房3厅6卫+（赠送）地下室，均价在20000元/m2左右。,样板房,洋房区,近期动态,B户型经典联排：6房4厅6卫，建筑面积约285m2,另附送私人会所约100m2、花园4个、露台4个,户型分析： 卖点：地下室：赠送有产权的地下室，同时设有坡道停车位及双车位地下车库；首层：挑高6.4米豪华大厅，80平米南向私家花园，40平米侧向花园，佛山首创私家电梯
2、厅设计；二层：南向套房，设双露台，面积约30平米；三层：四位一体主卧套房，6米宽超豪华主卧，5.4米宽独立书房，24平米南向独立卫浴，50平米前后露台。,竞争产品,户型点评：,城市核心区位？自然生态资源？,竞争优劣势分析,1.区位优势? 文华熙岸位处亚艺板块边缘，基本属于城南板块，往西、往南均有大量工厂。所谓“双享”亚艺公园与文华公园基本属于“望梅止渴”，相距甚远。项目周边无任何自然景观。 2.配套成熟? 周边日常生活配套步行路程均在5分钟以上，除了南海实验小学外再无其他配套。 3.项目规划? “兵营式”别墅排布，别墅间楼间距极窄，私密性差，别墅除了私家花园基本无公共园林。,滨海御庭VS文华熙
3、岸 我们的绝对优势： 东平河一线江景景观！,竞争优劣势分析,天湖郦都,天湖郦都,项目概况,预计在6月推出12套临湖别墅,三期园景单位，面积140-170平方米四房二厅、五房二厅，2梯3户,三期湖景单位，面积250-300平方米五房三厅，2梯2户,最新动态：从4月起每周举行热场活动。三期“王座” “五一”期间成交约40套，其中园景单位近30套，湖景单位10套左右 。,近期动态,湖景21座02单位标准层：5房3厅4卫，建筑面积262 , 花园1个、阳台3个,卫生间正对餐厅，影响舒适感。,主人房与客房门对门，私密性不强。,主人房阳台面积小，豪宅感缺失。,家庭厅毫不实用，浪费面积。,狭长型设计，南北轴
4、线长，没有做到真正的南北对流。,书房与主人房的卫生间皆是不规则型，减少豪宅感。,书房窗户小，透气性不好。,最好的观景面在入户花园，坐在客厅毫无景观可言。,开间过窄，进深过长，南北不对流。 户型设计不合理，最大景观面大部分被浪费。,竞争产品,户型点评：,核心价值点比较分析,滨海御庭VS天湖郦都 我们的绝对优势：,无限动态江景 PK有限调蓄湖 从风水学上说，动态水景更为聚财纳气，更具灵气!,佛山雅居乐花园,佛山雅居乐花园,项目概况,最新动态：五一前推售5760座，面积段在100150，整体均价7800元/（毛坯，可提供1000元/平方米的装修套餐）。五一新推8号1区3座、4座以及8号2区2座高层单
5、位，新推单位面积155-210左右，共计约60套左右，价格在7200元/11000元/之间，均价8000元/，现在购买可享受96折优惠折扣。,31座,32座,5座,14座,16座,15座,57座 58座 59座 60座,销售情况 ：别墅产品剩余10套左右，均价20000元/，目前主推洋房产品。08年前后推售5、14、15、16、31和32座 ，面积从80160，在原价基础上减1000元/，均价8000元/，不带装修 ，另有1000元/的装修套餐可供选择 。五一在其中推出15套特价单位，已售完。,2座,4座,3座,在售别墅,近期动态,别墅户型分析：,入门级别墅，大多数别墅都在190-220，整体
6、尺度（包括开间、客厅、房间）都很小。 客厅只有4.2米宽，客房更只有10平米大小，跟一般平面洋房差不多，实用性差，更无尊贵之感。 地下车库与客厅相连，私密性不强。,竞争产品,8号2区12座标准层：3+1房2厅3卫，建筑面积185207 , 阳台2个,过道过于狭长，舒适感差。,无入户花园，尊贵感缺失。入户花园是豪宅不可缺少的一个符号。,入户门正对主人房的门，在风水学上是大忌。,开间小，不能改卧室，勉强能改成小书房,2.9m,卫生间正对卧室，舒适感差。,竞争产品,滨海御庭VS佛山雅居乐花园 我们的绝对优势：,1.产品优势? 雅居乐“工业化”的别墅建造模式，产品“平民化”无亮点，且尺度普遍偏小，舒适
7、性差。 2.景观优势? 项目仅有一条市政水渠（污染严重）穿过，最好单位也只能“远眺”亚艺湖，内部无任何景观资源， 3.项目规划? “兵营式”别墅排布，人车不分流，私密性有限。,竞争优劣势分析,金地九珑璧,项目位置：禅城区南海大道以南,深宁路以北(华英中学北侧) 占地面积：110000平米 建筑面积：314690平米 建筑类型： Townhouse（联排别墅）、中高层洋房 容积率：2.80 目前主推户型和面积():Townhouse( 298-325) 目标客户群：禅城私营企业主，高级公务员,金地九珑璧,项目卖点:90合院专利产品 亚洲艺术公园资源 高档豪宅居住区,项目概况,最新动态：洋房预计6
8、月底7月初推出，4月份在顺联国际及嘉信贸广场进行16坊洋房产品巡展，在巡展场或者项目现场登记成为金地VIP会员并于开盘日成交的客户可享受1万元的总价减免优惠。新推洋房面积区间涵盖较广，有50左右的1房，还有70-90的2房，以及140，170-180平米左右的单位。价格尚未确定，对外口径是参考周边楼盘价格。,目前主要在售的是专利90度别墅，共有97套；07年12月份左右推出46多套别墅，现剩10套左右，面积在298325平方米，均价在2万左右。,洋房区,在售别墅,近期动态,别墅户型配比,竞争产品,A户型分析（地下室）,车库价格计入销售总价。,采光天井3.4*3.4仅12，排水方面值得担心，一旦
9、堵塞则“水漫金山”。,车库是子母车库，欠缺使用舒适度。,竞争产品,另外：户型D后院共用私家泳池，由于两户共用，难以保证私密性和尊贵性；客厅部分中空，但户型C二楼有通道直角突出，客户表示不喜欢。,A户型分析（第一层）,客厅开间4.9m，进深7.9m，面积约39，由于不够开阔，感觉不够奢豪。另外实用性超差，放钢琴的这一块面积简直是浪费。,竞争产品,另外：二层有3个房间和2个洗手间，空间的组织上十分急促，房均面积不大；客户反映空间比较零碎，不实用。,A户型分析（第二层）,露台和卧室没有直接相通，不够实用。,超长过道，既无紧凑感，而且通达性也不够好,竞争产品,A户型分析（第三层）,顶层主人专用层面积约
10、70，其中过道面积约5 ，比较浪费。,主卧室的空间比较大，约39 ，但主卧洗手间有15 ，摆放床后的空间还是比较急促，没有别墅应有的奢豪空间感。并且床无法摆放，没有靠山，在风水学上来说是大忌。,露台的面积较大，约28，但由于两个露台分割，实际使用上并不方便。,竞争产品,1. 90合院专利产品？ 面积在298-325的TH，产品差异性不明显，顾客选择范围窄. 进深相较其他项目不足，仅11.7m - 90度合院的尺度象“正方形的盒子”。90度合院产品房型达到6房3厅7卫，在房间尺度上不够奢华大气，豪宅空间体验感不强。,2.亚洲艺术公园资源？ 从区域图上可以看到，其左邻城南主干道湖景路，右接大佛山南
11、海大道，仅仅因为与亚洲艺术公园在同一片区叫号称拥有亚洲艺术公园资源，实在是牵强。而我们拥有东平河一线江景，毗邻中央公园和湿地公园两大绿肺，3.08平方公里佛山公园，绝无仅有！可以说是“独揽两园三江PK零景观”。,3.高档豪宅居住区？ 该项目的高层住宅既有小面积的三房、两房，还有一房的小公寓，后期租户较多,人员质素参差不齐,降低社区档次。前后夹击的学校虽说完善了教育配套，但每天嘈杂的人流、学校里一天到晚刺耳的铃声让业主永无宁日，严重影响业主的生活质量。,批驳所谓卖点之假像：,竞争优劣势分析,滨海御庭VS佛山雅居乐花园 我们的绝对优势：,万科金御华府,万科金御华府,景院：网上数据显示还剩余17套，
12、面积在210-280左右，均价10000元/平方米，成交享受97*99折优惠。,御鼎阁：90套拼合单位（整栋楼均为拼合户型，实际为180套单位） ，2梯3户设计。截止目前，该栋共计售出29套拼合单位（单套计为58套），成交率30%左右.,别墅：剩余4套，价格13000-18000元/平方米，全部为中间联排。,项目概况,御盛阁,奇数层：178，5房2厅2卫 偶数层：173，5房2厅2卫,E1,E2,E5,E6,E1,2梯4户设计，约120套， 面积段78178。截至5月 4日共计成交82套（据网上签 约数据），成交率68% 。现 场销控剩余8套。,E2,奇数层：158，4房2厅2卫 偶数层：15
13、7，4房2厅2卫,E5,奇数层：88，3房2厅1卫 偶数层：88，3房2厅1卫,E6,奇数层：78，2房2厅1卫 偶数层：78，2房2厅1卫,近期动态,预计6月份推出2批别墅单位，全部为临路单位，背靠学校，北面被高层所挡，东西两侧紧临两条主干道，受噪音影响大；内外部均无景观资源，花园极小。,近期动态,拼合产品,拼合产品,御盛阁整层平面图,长长的公共走道狭长，象学生宿舍，公共分摊面积较多,相对于佛山豪宅，梯户比偏高,竞争产品,御盛阁E1户型分析,直接进入客厅，无入户花园设计,封闭式客厅设计（客厅无阳台）,次卧受西晒影响,2房间门口对门口，且受西晒影响,户型整体点评： 双拼户型，西南朝向； 客厅无
14、阳台，无入户花园设计； 餐厅位于过道，基本没用； 户型整体狭长，通风采光性较 差； 公共走廊较长，降低实用率； 次卧受西晒影响。,餐厅位于过道，基本没用,竞争产品,御盛阁E2户型分析,户型整体点评： 双拼户型，东南朝向； 书房较小，只能做储物室； 158方的大四房，客厅面宽较窄，只有4.7米； 客厅直接连主卧，私密性较差； 次卧太小（接近160平米的大四房产品，次卧只有12平米）； 动静分区不明显。,书房面宽2米左右，只能做储物室,接近160方的大户型产品，客厅面宽只有4.7米,客厅直接连主卧，主人房私密性差,接近160方的大户型产品次卧面积只有12平米,竞争产品,户型整体点评： 客厅处理简单
15、，无挑高或中空，缺乏档次感。 主人房极小，步出露台大但不实用。 楼梯窄且陡，使用极其不便。,别墅户型分析,竞争产品,滨海御庭VS万科金御华府 我们的绝对优势： 一线江景豪宅VS临路拼合单位！,竞争优劣势分析,东方水岸,项目位置：禅城区港口路33号(港口路与东平路交界处(即新三中西侧) 占地面积：24434平米 建筑面积：164000平米 建筑类型：多层、小高层、高层洋房 容积率：2.20 绿化率：40% 总户数：465 开发周期：分两期开发 售楼电话：0757-83136388,东方水岸,项目概况,东方水岸,领江庭推出部分特价单位，例如6楼180的拼合单位推出特价6800元/，除特价单位外五一
16、期间购房享受95折优惠，五一期间购房的前20名客户享受95折；老客户带新客户上门，新客户购房总价减3000元，老客户赠送1800元的吉之岛购物卡。领江庭余货多为120左右的单位，低楼层都已卖出，余货都是12楼以上单位，单价在7600元/左右。,最新动态： 五一期间对外宣传：“唯美园 林5.1盛情绽放，全新一线江景 单位“浩瀚江庭”6800元/平起 震撼推出 。,近期动态,瀚江庭01、02单位偶数层平面图,只有一个套房，无豪宅感。,01单位：2房2厅1卫，建筑面积68.11 , 02单位：3房2厅2卫，建筑面积119125 （样板间将此两单位改为约180 的拼和户型）,拼和户型，所有房间都偏小，实用性差。,无入户花园，尊贵感缺失。入户花园是豪宅不可缺少的一个符号。,拼和后，客厅和餐厅面积增大，但客厅里的大梁让人十分压抑。,竞争产品,核心价值点比较分
