《第四章城市房屋拆迁管理讲解材料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第四章城市房屋拆迁管理讲解材料（133页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第四章 城市房屋拆迁管理,第一节 城市房屋拆迁管理概述 第二节 城市房屋拆迁补偿与安置 第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理 第四节 现状与案例,城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。,本章学习目的与要求,1、了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。 2、熟悉城市房屋拆
2、迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理，房屋拆迁行政裁决工作规程。 3、掌握房屋拆迁补偿的对象、方式与标准，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置。 4、了解拆迁现状,第一节 城市房屋拆迁管理概述,一、城市房屋拆迁的概念和特征 城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府 的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除和迁移建设用地 范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附 属物的所有人或使用人进行补偿和安置的一系列活动。 （仅适用在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，集体土地上的拆迁行为，按照土地管理法等有关法律、法规执行） 具有以下法律特征： （一）房屋拆迁具有强制性 （二）
3、房屋拆迁必须经过人民政府依法批准 （三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给与合理的补偿,第一节 城市房屋拆迁管理概述,二、基本规范 国务院2001年6月13日发布并于2001年11月1日正式实施的新的 城市房屋拆迁管理条例。 三、拆迁范围和原则 （一）范围 一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。 二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物 。 三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。 （二）原则 必须符合城市规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。 必须经有关部门批准后才能进行。 必须同时保护拆迁人和被拆迁人的利益。 拆迁规模要与城市的经济发展水平相适应。,四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序
4、,（一）相关主体 拆迁管理人：建设行政主管部门 拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。 （与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人） 拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位,房屋拆迁法律关系的主体 拆迁当事人：拆迁人和被拆迁人 1、拆迁人 取得房屋拆迁许可证的建设单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。,拆迁人的表现形式,房地产开发公司：常见形式 土地储备中心： 国家机关： 土地局需要盖办公楼，计划在某处进行拆迁，拆迁人是土地局，则土地批文不能由自己批，应由上级土地管理部门或人民政府来发批文，才能取得拆迁许可证。 当拆迁
5、管理部门做为拆迁人时，裁决机关或管理部门也只能是同级人民政府而不能是该拆迁管理部门。,2001年12月，经有关部门批准，原告取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在其公司所取得的国有土地上进行办公楼建设。在建设时需要拆迁原告职工李某等32户所居住的原告所有的房屋。 原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下，与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议，将李某等11户所居住的房屋及其附属设施拆除，但原告与吴某等十余户经协商未能达成拆迁协议，原告遂强行拆迁了吴某等人所居住的房屋，吴某等与原告发生冲突，吴某等申请被告对该纠纷进行裁决。 被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆迁，其
6、行为违反了拆迁法规的有关规定，对其作出责令停止拆迁并处以罚款的裁决。原告不服，向人民法院起诉。,案 例 原告：某市财政局 被告：某市房地产管理局,“未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款”。,城市房屋拆迁管理条例第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。”,判决结果,法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚。,2、被拆迁人 被拆迁房屋及其附属物的 所有权人。,原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建筑面积为137平方米的房屋为他们父母的遗产，父母去世后，在分家析产时
7、，原告等6人经公证处公证，放弃了继承权，该房屋由李甲继承，并办理了产权登记。 2001年7月，经被告批准，第三人市政公司在某大街一带进行市政工程建设，要拆迁78号房屋，李甲与拆迁人达成产权调换协议。 在欲搬家的过程中，原告等6人申请被告裁决由市政工程公司对原告等6人进行安置，将78号的房屋按照等份原则裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿。 被告经审理裁决：对原告要求拆迁补偿的要求不予支持；原告等6人在接到裁决书之日起5日内将78号院内的房屋腾空，交拆迁人拆迁。 原告不服，向人民法院提出了诉讼。,原告：李某兄弟姐妹6人 被告：某市拆迁管理局 第三人：李甲 第三人：某市市政工程公司,被拆迁房屋及其附
8、属物的所有权人。 本案例中该房屋所有权属于李甲所有，被拆迁人应认定为李甲一人，其余六人既不是所有权人也不是使用人，不是被拆迁人，不能得到补偿安置。 法院判决：维持被告做出的拆迁裁决，驳回原告的诉讼请求。,持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人。,房屋产权人的认定应注意：,1.因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定的情况下，应当以当事人各方就析产问题达成的书面析产协议为准，当事人未能达成书面析产协议的，以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书或裁定书为准。,析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生
9、在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。,3.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记为准，确定产权人，如有争议，则以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁裁决为准。,2.因房屋产权人去世的，应当以被继承人所立的遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准，或者以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准。,5.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未在法定期限内办理房屋产权新建或变更登记的
10、，应当以规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令当事人办理产权登记后再依法确认产权人。,4.对于设定抵押的房屋，如在抵押期限内，则应当以抵押人为产权人。如抵押期限已过，抵押权人正在办理有关抵押房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人。,2001年初秦某与郑某协议购房，双方房屋买卖达成一致协议，于2001年3月12日签订房屋买卖合同。合同约定：郑某自愿将自有的二间平房以5万元的价格卖给秦某，秦某在合同订立后5日内一次性付清房款，之后，房屋即为秦某所有。 秦某于3月14日即付清全部房款，并于次日到房管部门办理过户登记，但由于当日部门繁忙，未予办理，于是约定以后再补办。,案 例 原告：秦某
11、 被告：郑某 第三人：某房地产公司,秦某搬入该房居住，此后一年多时间，郑某多次找理由推脱秦某办理过户手续的要求。 2002年3月，某房地产公司要拆迁秦某所居住的房屋，此时，郑某多次到房地产开发公司强调该房产权属于自己，要求对自己进行安置。 开发商在对情况核实后，认为他们的买卖行为并不合法，认定秦某的利益不受保护。要求秦某在拆迁前自行另找住房搬迁。 秦某多次要求安置，未果，遂起诉到法院。,法院判决： 双方的买卖合同未到房管部门登记，因此合同无效。但秦某与郑某形成事实上的房屋租赁关系，郑某应从秦某的购房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元退还给秦某。房地产开发公司应对秦某按房屋的实际使用人
12、按相关规定进行拆迁安置。,表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人对该房屋的所有权及该房屋所占用的土地使用权在内的房地产收益。,拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿安置； 拆迁人的基本权利是对处理被拆迁人的房屋； 被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁； 被拆迁人的基本权利是得到合理的补偿安置。,四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序,（二）房屋拆迁程序,拆迁申请,拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得,签定房屋拆迁协议,实施拆迁,拆迁申请,任何单位和个人因从事建设项目的需要而进行房屋拆迁时，都可以向被拆迁房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请。,（1）申请人所递交的申请书 （2）城市建设
13、项目批准的相关文件 （3）房屋拆迁计划和拆迁方案 （4）土地使用批准文件,申请拆迁许可证的申请文件之间在取得时间先后次序上有无法律限制案？,【案情简介】 某房地产公司对一有近1200户居民的365平米的危棚，简房地块进行拆迁，并建造商住综合楼等建筑。为此，该房地产公司向市计划委员会递交了建设项目建议书，向区规划土地管理局申请了建设用地许可证和建设用地规划许可证。此后，以上各部门先后向房产公司发出了批准文件和许可证。房产公司持经批准的建设项目计划批准文件、建设用地规划许可证、建设用地许可证、拆迁计划及拆迁方、案等文件，向该地块所在地的房管部门申请拆迁许可证。,区房管局收到房产公司的申请后，在20
14、天内核发了拆迁许可证。但是，在房产公司对该地块进行拆迁的过程中，姜女士提出了以下异议： 首先，认为房产公司仅向市计划委员会提供了项目建议书，而没有提供项目可行性研究报告，因此市计划委员会的批准文件并非正式的建设项目批准文件； 其次，认为房产公司取得建设用地许可证的时间早于取得建设用地规划许可证的时间，在申请拆迁许可证时是属于违法的； 再次，该地块居民超过300户，应报请市房管局核发，而非区房管局核发。,鉴于以上情况，姜女士认为区房管局的发证行为违反了法律规定，并向区房管局就拆迁许可证一事进行交涉。在交涉无果的情况下，姜女士向人民法院提起了诉讼，要求法院撤销该拆迁许可证。,【评析】,根据城市房屋
15、拆迁管理条例第7条的规定，“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料： （一）建设项目批准文件； （二）建设用地规划许可证； （三）国有土地使用权批准文件； （四）拆迁计划和拆迁方案； （五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。”,关于建设项目取得的各种批准文件的时间先后法律是否有相关规定,关于土地使用批准文件，就是指建设用地许可证。从程序来讲，应先具有该证，然后才能取得建设用地规划许可证。 但在实际操作中，往往存
16、在两证同时颁发或前后颠倒发证的情况。但是，并不能就此简单地认定该过程存在程序不合法。 其理由如下，两证均由区土地规划管理局颁发，事实上不可能未经土地规划就批准建设用地，同时批准使用土地即是经过了土地规划，后一证只不过是对前一证的补充，且两证之间不可能存在冲突，所以不论哪一证先发，只要在申请拆迁许可证的具有了两证，即应视为取得的合法、有效。,项目建议书能否代可行性研究报告？,所谓建设项目的计划批准文件，是指拆迁人向市计划委员会就拆迁递交建设项目建议书和项目研究可行性报告，由市计划委员会审核后作出的批准该项目实施的批复。 一般来讲，建议书和可行性报告应同时递交。而鉴于目前城市建设的速度和进行可行性研究的较长周期之间的不统一，也可以分先后送交，在建议书与可行性报告之间没有冲突的情况下，也可以认为对项目建议书的批复包含了对可行性报告的批复。而且，向有关部门递交一个项目建议书，必定经过了反复的研究，其中本身就包含了对于项目可行性的论证，故无需重复递交。,法院判决,法院经审理认为区房管局有权作出决定并且该决定是在事实清楚、证据充分、程序合法情况下
