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1、深湾壹号广场一期营销投标报告,世联地产 20122,谨呈：深圳市鹏瑞地产开发有限公司,世联地产 2012-02,历时两年|反复地酝酿|多次地斟酌|无数次地共同探讨,世联一直坚信：它将是深圳地产界最顶尖的作品，值得追随,PART1：如何看待这件作品？,区域、房地产发展视角下的项目审视,01,最好的时光、最美的未来！,壹区域发展视角,Regional Development,深圳改革开放后30年 城市爆发新的增长极！,因为城市， 所以未来,深圳，后三十年国际超级大都市， 综合配套改革总体方案获批，深圳新特区,“备受关注的深圳市综合配套改革总体方案2009年5月获国务院批准，深圳将在深化行政管理体制
2、改革、经济体制改革等六个方面实现重点突破。深圳市常务副市长许勤说，总体方案获国务院批准标志着深圳改革开放进入了一个新阶段。 ”,浦东,深圳,天津,重庆,武汉,背景: 国家综合配套改革试验区的设立是我国在经济社会发展的新阶段，在科学发展观的指导下，为促进地方经济社会发展而推出的一项新的举措。它是我国改革开放后继深圳等第一批经济特区后建立的第二批经济特区，亦即中国的“新特区”。,标,志1,深圳市城市总体规划(2010-2020年 获批，深圳成为北京上海之后第三个定位为国际化都市的城市。,前海亚洲曼哈顿，深港共建下的新特区，世界级定位,前海的“国际性高端定位” “亚洲曼哈顿”，世界级占位，亚太地区重
3、要的生产服务业中心，世界服务贸易重要基地。 写入国家十二五规划，前海建设已经上升到国家战略层面。 特殊管理体制 深港共建，创新体制管理，前海将在政府服务、法治建设、财税支持、土地支持、口岸服务、人才引进上采用特殊体制。 前海计划单列市前海获批计划单列市权限，直属中央监 管，权限平级广东省、深圳市政府。 世界级企业进驻前海 香港签约企业：汇丰、渣打、恒生、大新银行、中国银行（香港）、国泰君安、国信证券、世贸、嘉里集团、香港卫视国际传媒、毕马威、普华永道，TDK等 内地签约企业深圳报业集团、招商银行、越海全球物流公司等、中粮集团亚太区域总部基地. “一行三会” (中国人民银行总部及银监会、证监会、
4、保监会) 南方总部 前海湾保税港区签约企业东方海外、嘉宏、顺丰速递和利丰国际等，外资公司如DHL、卡西欧、飞利浦和家乐福等,标,志2,最先成熟的国际金融湾区大前海一体化下的后海总部基地商务区,率先进入开发建设的后海“华润、天虹、中海油、阿里巴巴、新百丽鞋业、中国航天科技等大型企业的强势入驻，未来后海金融区将成为国际级高端财富和经济聚集地。”,深圳湾金融商务区： 总建筑规模：400万平米； 商务办公：230万平米 研发办公（总部）：50万平米； 商业：120万平米 办公：44万平米,标,志3,新都会财富聚集区 深圳湾国际的湾区,关键词： 新兴的/发展的/国际的/总部经济,国际化大都市 特区中的特
5、区 湾区金融中心,项目是新时代下应运而生的豪宅新标杆！,贰地产发展视角,Real Estate Development,伦敦,纽约,香港,东京,新加坡,每个发达城市都有能承载其城市价值的豪宅代言！,人均GDP10万，国际发达城市深圳？迈入顶级豪宅时代,2011年深圳GDP突破1.1万亿，人均GDP102369元,已达发达城市水平；却缺乏能代表城市水平的新一代豪宅。,城市发展阶段,城市扩张阶段,城市发达阶段,人均GDP3000-5000美元 快速城市规划 城市功能板块兴起 城市增长快速,人均GDP5000-10000美元 城市规模快速扩张 郊区化快速发展 城市人口向郊区发展 人口向城市外迁移,人
6、均GDP100000美元 城市人口密度高 形成人口集约核 更大规模的城市形成,现,象1,回归：向“城市”发展豪宅“逆城市化”发展新阶段,豪宅阶段一（1999-2006） 典型项目：东海花园、香蜜湖1号、波托菲诺、中信红树湾； 阶段特征： 1、豪宅板块区域价值第一支撑 2、讲究社区纯粹性和内部园林的打造 3、重产品的创新与舒适性,豪宅阶段二（2006-2009） 典型项目：星河丹堤、圣莫丽斯、东方尊御、淘金山； 阶段特征： 1、板块格局打破，向郊区化发展 2、强势景观资源成为核心驱动力 3、低密度产品兴起，成为豪宅新主流,板块区域豪宅阶段,资源别墅豪宅阶段,1999,2006,2008,豪宅阶段
7、三（2009-） 典型项目：幸福里 阶段特征： 1、豪宅向二极化趋势发展 2、城市稀缺资源的综合体公寓豪宅成为豪宅新兴极 3、自然稀缺资源的别墅豪宅仍是豪宅重要一极 4、板块住宅仅为高端住宅,城市综合体豪宅新兴阶段,现,象2,福田中心区，写字楼改公寓，面积段100-350平米，主力为复式单位，预计2012年下半年入市 劣势: 无景观资源,产品实用率低,2013年以后,东海国际中心,伍兹公寓,2012,海上世界综合体内高端公寓,共280套,180平米以下户型,预计2012年入市； 但综合体目前尚未见雏形,金地大百汇,华润后海总部,总建面75万，住宅建面33万，除伍兹公寓外另规划公寓产品，主力产品
8、面积在220-300平米 入市时间未定,海上世界综合体,福田中心区大型综合体,打造稀缺高端服务式公寓,主力面积在200-250平米 入市时间未定,以其综合体配套优势，及住宅部分特殊优（70年产权，不受90/70限制），将成为项目最强竞品之一；目前产品户型还在定位阶段 入市时间未定,“产品不可比, 资源无优势”,“入市较晚,本项目领航先机”,本项目,深湾壹号新顶级豪宅革命，颠覆深圳想象,现,象3,在这个即将迈入国际化大都市行列的城市 在这个完全缺乏真正豪宅代言的发达城市 在这个即将成为下一个金融中心的国际湾区,属于深圳自己的，豪宅颠覆之作,“深湾壹号”作品,在这样的背景下，他必须成立！,她之于深
9、圳，就 如同时代广场之于香港 如同吉宝湾Reflections之于新加坡 如同银泰中心之于北京 如同汤臣一品之于上海,地,标,他，占据这个城市的，第一排视野这个城市豪宅时代,他，赋予深圳，一个前所未有的想象,深湾壹号 时代地标国际滨海中心,第一排的视野,深圳第一排不只是第一排的景观视野 深圳第一排不只是第一富有的金融湾区 深圳第一排不只是深圳第一奢侈综合体物业 ,第一排,所,意味着绝对NO.1的城市座次！ 意味着豪宅新标准制定者的诞生！,谓,谁，才能占有第一排？ 国会的第一排，是最资深权威的政客领袖 NBA球场的第一排，是最闪光的社会名流 奥斯卡颁奖典礼的第一排，是最炙手可热的明星大腕 ,第一
10、排的视野,所,意味着使用者的身份及权威！ 意味着领袖的气势和高贵！ 同样体现的，是一种人生境界！,谓,因为，这些建筑都不同于以往所有想象，都成为新的标准缔造者,标,准,所以，他应该是标准的建立者！ 掌控,真正顶级豪宅标准话语权！,建立,标准 是如何建立的,深圳划时代顶级豪宅的价值KPI,深湾壹号向深圳提出 “城市划时代顶级豪宅”5大标准,必须享有城市核心资源占有权,必须实现居住功能向多元生活模式转变,必须将顶级酒店的血液融入生活的骨髓,必须超越现有豪宅居住的功能标准,必须超越 “精装成品”呈现完美豪宅配置标准,标准,必须享有城市核心资源占有权,1,位于城市核心地段 占据城市最强势景观资源 具备
11、完善的产业链结构 拥有最便捷的交通路网,北京 银泰中心,香港 天玺,标准,2,必须实现居住功能向多元生活模式转变,这里可以是家庭的居住场所 这里也可以承载办公空间 这里还可以满足商务聚会需求 这是综合体物业带来的全方位多元生活模式的转变,日本 六本木,纽约 洛克菲诺中心,标准,3,必须超越现有豪宅居住的功能标准,标杆产品空间实现居住功能的全面提升 更阔绰的空间尺度 更完善的空间配置（全套房、中西厨） 更奢侈的空间享受（宴会厅、泳池私属化、玄关）,北京 NAGA上院,北京 柏悦府,上海 汤臣一品,标准,4,必须将顶级酒店的血液融入生活的骨髓,六星级酒店成为标准硬件配置 不仅是一个场所，也是一种服
12、务的嫁接 真正实现六星级酒店服务引入居住物业 带来居住享受颠覆性的改变,标准,5,必须超越 “精装成品”呈现完美配置标准,当精装修已经成为标准配置 但，富豪视野仍停留在星河湾、幸福里的配置 赶超香港、欧美的，万元以上的精装修标准 必将开创新的先河,上海 星河湾,香港 天玺,伦敦 海德堡公园,因,竞争排他、掌控话语权,为,所以,缔造标准,深湾壹号,PART2：是什么？感动了客户,客户购买本项目的最关键价值分析,02,让豪宅营销，回归价值本真“价值营销”论,NO.1 超一线海景资源,590以上超大面积单位,NO.2 T2/3栋,超一线海景资源,440 大户单位,NO.3 195城市景观公寓及海景被
13、遮挡430T3,1,3,2,1,3,通过分级产品，分级客户，分解需求,T3,T2,T1,T4,2,各级产品市场占位,一线,二线,三线,城市中心独栋别墅或豪宅顶复产品，如纯水岸独栋、幸福里顶复,城市中心Townhouse，如纯水岸、红树湾的townhouse,城市大平面豪宅，如纯水岸/红树湾的大平面产品,市场同级数产品,一线,单价10-15万 总价6000万-2.5亿,二线,单价8-10万 总价3500万- 4500万,三线,单价4-6万 总价1000万- 2500万,各级产品价值预估,项目价值预估:,将客户分类，研究各级客户群置业取向：,一级客户：590/900/1700平产品客户,研究方法：
14、世联平台纯水岸独栋、幸福里顶复客户访谈,二级客户：430-440平一线海景产品客户,研究方法：世联平台纯水岸联排、红树湾联排客户访谈,三级客户：195/440平城市景观产品客户,研究方法：世联平台纯水岸、红树湾大平面客户访谈,1,关于客户层级看不见的顶层：城市顶级物业的收藏者,共访谈7名客户，详解如下：,行业领袖、GDP掌控者：他们一般是某个行业的领袖人物，经济实力非常雄厚，城市GDP的掌控者。 圈层追随者：他们都有固定的生活圈层，周边都是同等阶层的人。 家族生活：他们一般有比较大的家族，而且家族生活在一起。注重家族的传承。 追求独一无二：房子本身的设计、平台背景都希望能具备独一无二性。 注重
15、私密：他们追求奢侈的生活方式，但同时非常注重私密性。,各行业龙头领袖企业的老板 深圳改革开放的贡献者 优质资产投资珍藏 财富家族传承 精神层面的对位与终极诉求,深圳GDP的贡献者，对稀缺资源的无限占有,客户需求核心语录：,客户置业驱动力 与深圳共发展：需要深圳有城市名片级物业，超越北京上海，与国际接轨,1.深圳的房子在全国没有影响力：我在全国各地都有房子，但深圳的项目在全国都排得上名号的，相比北京上海非常少。项目在规划、户型、资源上还是有差距； 2.真正的富人都住在市中心的顶级公寓。一般人才住郊区别墅：北京上海，尤其是香港有一些位于城市中心、景观也很好的大平面，户型很大，服务非常尊贵。价格也不
16、比别墅便宜，但是感觉深圳没有，深圳更多的还是一些居家的住宅； 3.深圳最好多一些500平米以上的户型：我现在住的已经是300多平米了，要是换房最好是500平米以上的。现在深圳高层基本没有这么大的。,客户需求核心语录：,购买生活和精神诉求：通过所购买的品牌形象与文化内涵来折射出自己与之相似的感受,1.期望房子能够满足一种理想的生活状态：选择幸福里，是因为一种时尚、国际化的生活方式。我们非常喜欢生活在这里，万象城逛街、购物、休闲娱乐都非常不错，这里的物业服务一直都是非常好的，居住在这里非常舒适。我朋友买这里就是为了开PARTY，她之前在上海花6000万买了一套，也是为了开Party使用。而且我在国外也是买这种城市豪宅，片区和配套是最重要的，这种房子的未来发展潜力非常巨大，而且也十分稀缺。 2.没有物质压力，购买因为气质的认同：我房子很多，价格上压力真的不大。但也不是盲目的买，要喜欢，值得我去买。每个人都有自己的评判标准，而我评价的标准，除了必须具备的地产价值之外，更重要的是项目传递的精神价值，是否契合。除了硬件方面，还要注意软
