德科地产频道第四讲－住宅产品投资法则-

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1、今天要讲的主题是住宅产品的投资法则， 可能我讲的这些法则会让人觉得是不是 戴了高帽子，但是还是希望对大家有一点点启发。刚刚结束的国庆长假，这么多 城市出台了密集的调控或者也可以说是进一步的加码调控。 那么这一切对我们有 什么影响，或者说对房价有哪些影响呢？所以我们照例在正课开始之前，先对这 一轮的政策环境，以及宏观环境做一轮简单的分析。 讲说部分 主讲人：刘德科 在国庆期间，21 座城市进行了调控，这个冲击力确实是非常大。各个城市的调 控虽然各有相同，但还是不太一样。很多人就纠结于说这座城市的调控更严，还 是那座城市的调控更松一点，其实这些都不重要，更重要的是二十几座城市有共 同的目的，或者说

2、有一个共同的调控原理，就是能够在短时间内降低人们的心理 预期，如果我们用一个词来形容的话就是“速冻” ，把那种高涨的热情一下子进 行冷冻，但是这种冷冻有用吗？ 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 其实我们根本不用去分析每一座城市具体采取了哪一些措施， 比如说到底是限购 是限外地人还是限本地人，外地人限几套，本地人限几套，一手房限吗？二手房 限不限，这一切其实没有本质区别。只是说让大家感受到政府这个时候出手了， 这就是最重要的象征意义，很多人听到政府出手了马上就有直接反应，因为政府 出手了，房价得降了。 那当然这是设世未深的一些人

3、的直接反应，老油条们都不这么反应的，或者说老 司机们都不这么反应。但是，由于大多数人还是很愿意相信政府的行政力，所以 它能够降低市场的心理预期，也就是说，大多数人的心理预期会降低。 但是这种降低心理预期是有时间效果的，它不会长，因为有一个根本的基本面没 有被改变，就是“银更”其实并没有真正的收缩，现在的“银更”只能说是有收 缩的迹象，但是还没有明确的收缩的趋势。所谓“银更”就是指你现在贷款方不 方便、地产商的融资方不方便，其实你只要不被限购，你现在取得贷款的容易程 度是没有改变的。 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 对地产商来

4、讲，现在的融资也非常方便，基本上没有受到太大的影响，所以说大 家手上都是钱，只不过我们买房子被调控住，由于这个基本面没有彻底的改变或 者说没有彻底的逆转所以现在五花八门调控消化期其实也就是一两个月。 也就是 说我们无论身处哪个被调控的城市，过一两个月之后，很可能就要继续反弹，我 指的反弹其实很直接就是房价上面的反弹，因为我们从过去不短的历史，也就是 今年以来发生的这些事情就可以印证这个观点。 比如我们以两个城市为例，一个是一线城市上海，上海在今年 3 月 25 号出台了 非常严厉的 325 调控新政，那么在 3 月 25 号之后一直到今年的 5 月 1 号，这一 个多月时间里，上海的成交量也好

5、、房价也好都处在非常冷静、几乎不动的状态 下，短时间内降低了人们的心理预期，所以就停在那里了。苏州也是，但是这两 个城市经历了一两个月的时间之后又开始迅速反弹，因为银更的基本面没有改， 所以他们只能够继续反弹，但是反弹之后怎么办继续调控、继续博弈？ 什么时候才能够真让房价的涨幅能够控制下来？现在市面上有很多专家说现在 已经见顶了，其实见不见顶并不是由专家们说了算，而是由整个市场的资金面说 了算，也就是我刚才讲的银更状况，如果中央没有继续收紧银更，这个事情就很 难说。 但问题在于说，中央明明知道收紧银更对房地产能够产生根本性的作用，可是它 不能去收紧， 因为宏观经济发展， GDP 要保持增速，

6、这一切都需要宽松的资金流， 需要宽松的信贷，所以为了保经济还是搜索不了。这样资金在全国各个领域的流 动，哪怕在定向的调控，最终还是只能够流进房地产，当然其他各行各业都能流 入，但是房地产作为大资金池一定有办法流进来，所以目前的这一轮调控如果真 的有用。 我们观察两个标准，一个是银更是否收缩，二是城市基本面的竞争。也就是城市 本身有没有竞争力，这会变得很重要。 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 我们前面几节课最基本的观点，就是城市等级越高，从长线来看的话，你的房价 长线投资是没有任何问题的，哪怕中间有这样那样的调控，这种调控都是

7、周期性 的，当然城市本身竞争力稍微弱一点的，你的产业、你的新经济本身这几年没有 发生根本性的变化，然后你的房价在爆涨，尤其是这种城市还是要注意一下。或 者说这种爆涨的太厉害的城市，但是又不具备上海、北京、深圳那的新经济，对 行政资源的高度垄断，如果不具备这些条件，那么我们在这些城市的投资要格外 谨慎。 回归到我们今天主题住宅怎么投资， 那我们单知道一个房子它的价值其实很 大一部分在于地段本身，过去我也讲过地段的价值，过去在房产品的价值中占的 比重很大，但是将来一定是越来越弱，当然地段价值一定是比重最大的价值。但 是不像过去一样，直接来说，过去一套房子的价值 90%是由地段决定的，可是未 来未必

8、如此， 可能只有 50%-60%是由地段决定的。 所以产品的价值就变得很重要， 当然我们关注产品之前，我们还是先要来了解一下地段价值，因为我是怎么来判 断的。 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 因为我们城市再不断的扩张，在扩张的过程中形成很多的中心，到底哪个中心更 有真的价值，所以我觉得有三个方面是非常值得关注的，我把它叫做地段价值的 三要素。 第一，地铁，如果你经常读我们的文章，我们在这方面已经强调非常之多，也不 多解释了。 第二，学区，虽然学区房的价值在未来有可能被稀释，但是在这种稀释的作用并 不会很大，学区很长一段时间，

9、都将是中国房产投资或者说你自住非常重要的一 个地段价值组成部分。 第三，就是政府住地，虽然我有一种观点说，过去政府的办公迁到哪个地方去， 这个地方就会成为市中心，这个在过去 100%成立的。虽然现在有所变化，但是 这条效应仍然是存在的，如果这个城市等级越高，或者这个城市的竞争力越强， 比如说像北京上海深圳这因的城市，那么市政府在哪里其实并不是最重要的，最 重要是金融在哪里，金融产业哪里，或者说新经济的产业在哪里，这个对区域的 价值影响更大。 可是如果城市越小，比如说小县城，如果政府办公楼要搬迁的话，政府办公楼要 搬去的地方，一定是未来得新中心，一定会形成比较繁华的市中心，哪怕边上都 是农田，也

10、会变成市中心，所以政府驻地会不会变成市中心这条原理，不是说它 绝对正确与否，要看这个城市的等级。城市等级越大、越高，那么政府的办公楼 所在地， 变成市中心的概率越低， 城市等级越低的话变成市中心的可能性就越高， 这几点在过去都已经强调过了， 我们今天重申这一点， 主要是简要判断地段价值， 可以从三个方面简单的做一个盘算。 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 我们买房子除了看地段，最直接的就是关注户型，特别是面积段。目前看来有一 个很明显的面积段的趋势，我把这个面积段叫做黄金面积段，主要是指 90 平方 米到 130 平方米左右的

11、三房户型， 这意味着有三个卧室， 这便是很重要的一个面 积段，因为这个面积段需求基础、群众基础是最广大的。 所以对投资的价值也就更高。你到时候要把房子卖掉，那么买你房子的目标客户 就更多，我们过去也讲过，说三房其实是一个家庭，主流家庭它比较需要的一个 功能区间数，也就是说三个卧室对很多家庭来讲是最基本的需求。 那么在这样的情况下，面积越低越值得投资，我指的是 90 平方米的三房，很多 城市可能 90 平方米还只做两房，也就是做两个卧室，这一切都会改变。这个过 去的文章经常在强调，随着房价特别是单价越来越高，然后我们只能去缩小面积 段，所以在还没有 90 平方米的三房还没有成为你这座城市的时候，

12、接下来有可 能就会成为主流，因为单价越来越高了。 第二个黄金面积段就是 130 平米到 160 平米的四房户型， 也就是四个卧室， 因为 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 虽然刚需的量很大，可是我们要注意到改善型的客户需求，这个市场基础也非常 之大，所以改善的话有几个方面，基本上按常理来讲要从三个房间向四个房间过 渡， 这个时候我们会去买 130 平米到 160 平米， 可是如果放在过去这一点是不成 立的。 因为 130 平米到 160 平米的四房这个房子都显得很紧凑， 你过去看的话， 都觉得 这个房间好小，每个卧室都好小，客

13、厅也不是很大，这种能叫豪宅吗？对不起， 以后这个面积段的房子都只能叫豪宅，更大的豪宅会越来越少。 所以你现在动辄去买一套 200 平方米以上的四房， 如果你从自住的角度讲当然没 有问题，因为你可以住的宽敞，可是你在卖的时候会有问题，因为如果你按照原 来的价格卖，那是没关系，可你如果是投资的话就会想把单价要变得高一点，可 是单价变高以后总价就变高了，总价越高，意味着来买你房子的目标客户群就变 得越小，一旦你的目标客户群越小，你的房子变现程度或者卖掉它的速度，或者 你想卖更高的议价难度就相对来讲就越大。 所以，我们在选房子的时候最好会有这个意识，住宅户型的黄金面积段应该是 90 平米到 160 平

14、方米。另外还有一个更小的户型，也就是说我们通常讲的 75 平 方米左右的两个房间的户型，今后也会流行起来。 但是现在其实一点也不流行，而且现在如果有地产商，有楼盘去做 75 平方米左 右的两房我指的是住宅，商住楼除外，商住楼是怎样的我们下一期再谈，这一期 我们只谈住宅。那么 75 平方米的两房户型，现在如果地产商给弄出来，其实买 的人不多， 原因是我既然买得起 75 方的两房， 如果还可以选择 90 方的三房我一 定会选择 90 方的三房，因为多一个卧室，另外一个 75 平方米的两房，看上去这 个房间真的很小，简直不能居住。但是 75 平方米的两房是非常有价值的，只不 过属于未来，现在还没有到

15、这个时候。 为什么没有到这个时候？说出来恐怕有点惹人嫌，是因为现在的房价不够高，你 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 想一下如果房价更高，或者说大家所在城市的房价再翻一倍，真的很多人买不起 房子，买不起房子又要买房怎么办，只能说缩减自己的面积段，就是说单价变高 了，总价要把它相对的控制住，过去 90 平方米只有两房，那么现在 75 平方米也 有两房，那 90 平方米我实在买不起，这个房价，一平方米要七八万，或者一平 方米要三四万，我买不起，那我只能买 75 平方米的房子，它还有两房我还能够 用。 所以以后随着房价的增高，75 平方米的两房会变多。这一点在市场，就是房地 产市场竞争比较充分的城市， 其实已经体现出来了， 这些城市的面积段越走越小， 这个趋势其实很明显了，但是这一轮这样的趋势，因为极其火爆的行情有点被打 断的节奏，如果我们的房价只是稳中有升这个趋势会非常明显，但是现在房地产 行情，房地产市场是一个极度不正常的市场，因为不管什么房子都有人买，是鸡 犬升天的节奏，所以没有人管这个房好还是不好。一切都被打乱了，等市场稍微 正常一点，黄金面积段，可能就会显得比较突出了。 其实我们刚才已经讲了三房，也就是三个卧室是趋势，然后是一种主流，但是整 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课