《{房地产经营管理}养老地产研究阶段总结》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{房地产经营管理}养老地产研究阶段总结（114页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、养老地产研究阶段总结 国际养老地产发展研究 国内养老地产发展研究 同策操作经验,养老地产定义与特征,1,定义,老龄化及商品经济下产物、养老与地产结合 集社区生活和养老功能于一体 符合老年人身心特征的居住项目载体,总体定义,硬件要求,软件要求,目前我国养老地产主要形态,安全便捷舒适专业 养生性、适老性、无障碍设计,身心健康、日常生活综合护理服务 专业的设备和管理服务团队 满足经济供养、生活照料和精神慰藉,保障基本养老水平的公益性养老机构 险资等资本推出的升级版养老机构/即把养老机构视作商业项目长期经营 开发商推出的商业性或混合性质养老地产项目,特征,经济文化背景,养老市场需求,养老模式及特征,养
2、老地产产品及特征,需求方,养老地产,特殊性针对性,兼顾居住与养老双重功能,特征,一般性特征,A、地理位置适合养老 B、产品专一性/无障碍设计 C、配套设施完备性 D、社区文化特殊性/丰富性 E、内外部交通便捷性,养老公寓及养老社区具体特征,特征,A、时间特征：入住时间较长，多数会员制、如服务满意则居住至终老 B、经济特征：形成投入产出良性循环，个人缴费为主，不同档次的押金/会费和租金标准，提供多种选择，既满足了不同支付能力阶层的不同需求，又形成项目运作的长期沉淀资金和日常经营资金 C、社会特征：既保证一定的生活独立性/私密性，又保证老年人活动交流的集体性，对各类老年服务管理更集中有效 D、服务
3、特征：较完善的配套组成，住宿/餐饮/医疗/文娱等多方位服务体系，更专业/全日制式照顾 E、产权特征：投资和经营主体可统一，也可分离，投资开发与运营管理合作方式多样，项目性质没有统一界定。目前我国多采取会员制、只租不售、提供公寓使用权而非所有权的方式运营 F、开发特征：根据老年人身心特征进行区别于普通住宅的专业规划设计，提供无障碍适合养老居住环境,多以老人为主要居住对象、符合老人身心特征、成片开发运营的含老年公寓的综合性社区，具备社区整体配套和生活机能,A、项目组成特征：居家养老为主，专门老年住区是项目重要组成，老年住区常表现为包含养老公寓的更综合/规模更大的社区形态，是区别于一般住宅社区的主要
4、特征之一 B、空间环境特征：聚集化下又相对独立的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美统称养生住区，如美国“金岁山庄”、“安养住区”、“退休新村”等；老人生活在专门老年住区更方便安全，规划设计上强调综合考虑多要素合理整合，形成和谐便捷生活方式空间载体 C、功能特征：除本身具备针对性强的特殊服务功能外，包含一般住宅社区项目基本功能，与社会形成交流联系的发展格局 D、集中服务特征：老年社区优势在于为老人集中提供专门服务，提高资源利用效率，并使老年人共享社区内其他地资源，为老人创造同龄之间及与年轻人之间的交流相处环境,养老服务专业化经营的住宅项目，管理强调服务质量,养老公寓,老年社区,国外养老地产市场潜
5、力研究,2,美国模式,美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,“独立养老”为主,“以房养老”模式的鼻祖,“倒按揭”发展较快,进入机构养老院的只有20%，多数都是独立家庭养老 坐享退休金寻找风景优美地区居住或度假养老,多数美国人认可“以房养老”方式，美国是“以房养老”模式鼻祖 退休前10年购房，富余部分出租，利用房租保证退休后生活 美国房屋出租业发达，美国人房租支出约占个人支出1/4-1/3，房屋出租收益可观,美国金融市场发达，政府和金融机构向老年人推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年经验,美国的养老模式,美国模式,美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,“
6、65岁以上老人占比超13%”的老龄人口,较完善的社会保障,“独立精神”意识形态,2010年美国65岁及以上人口占到13%，预计2050年，将升至20%，此比例比现在老年人最多的佛罗里达州老人人口百分数还高,美国社保制度虽不属福利国家模式，但美国老人退休生活却属世界上最有保障的国家之一，主要体现在养老金给付与医保福利上,“独立精神“对美国养老模式形成起到重要作用；根深蒂固的独立精神使美国老人多不与子女同住，因此美国老年社区迅速发展,社会经济文化背景,美国模式,美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,美国养老地产如今已形成较成熟体系，总体看，现在美国特护型老年公寓接近饱和，陪助型老年公
7、寓投资呈下降趋势，而自住型老年公寓尚有较好投资回报前景,市场发展初期（60年代）,市场快速发展期（70年代）,市场成熟发展期（80年代至今）,经济处较高增长期，人均福利水平维持较高水平，1960年美国社保开支已占GDP10% 美国六十年代初期已进入老龄社会，1970年60岁以上老人占比已达14.1%，受西方独立精神影响，专门老年住宅需求逐渐产生,社保投入已达GDP20%以上，老人退休后收入基本达退休前70% 60岁以上老人占比近17%，这一时期是美国老年住宅快速发展期，开发量以每年2%左右速度增长，入住老年住宅的老年人口已占总老年人口3%以上,美国经济发展速度减缓，社保投入稳定在GDP20%以
8、上，60岁以上老人占比达20%左右 1980-1990年间，美国老年住宅（含护理型）增加24%，近几年增速达10%；自住型老年住宅（含公寓及老年社区）是美国养老地产发展最快部分,发展阶段和现状,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,美国具有设施完善的老年住宅体系，常见五类：独立式老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院和护理院,独立式老年住宅,老年公寓,老年社区,主要满足有自理能力老人需求，一般分普通住宅和老年人专用住宅 普通住宅费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能 老年人专用住宅则有专人提供老年人所需服务(但一般不包括医疗护理服务)，内有方便安全的社交娱乐场所和公共食堂等设施、
9、完备的保卫报警系统,一般分三类：自住型、陪护型、特护型 自住型老年公寓通常不为老年人提供专项与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务 陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、洗澡、洗衣、体检及其他个人生活服务 特护型老年公寓除上面两种类型所含服务外，还提供全面的医疗服务 美国老年公寓及护理业项目投资中心(NC)估计，美国老年公寓设施年均增幅超10%，现有超过28000个老年公寓遍及全美,近十多年来发展迅速，大多为私人投资并商业化运作 提供各种专业服务配套设施，是包含老年公寓或专用住宅的综合性社区，逐渐形成老年产业发展基地,美国养老地产模式分类,美国模式,美
10、国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,太阳城是美国著名退休社区，位于凤凰城西北12英里，由Del Webb公司1960年起规划开发 那里全年312天能接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名 1961年开建，占地10平方公里，太阳城中心历经40年开发，现有来自全美及世界各地住户约17000名，且仍持续增长,区位及历史,项目介绍-美国太阳城养老社区,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,社区组成,太阳城中心(独立家庭别墅)、国王之殿(连体别墅)、湖中之塔(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、庭院、阿斯顿花园(出租的独立居住公寓)、自由广场(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大
11、居住社区，以上社区共享一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂,项目介绍-美国太阳城养老社区,建筑形态,内外景观,项目配套,活动服务,以独栋住宅和花园洋房为主，包括独栋别墅，双拼住宅，多层和复合公寓，特殊居住中心，老年救助中心，老龄照料社区等,社区内有6个大型开放式社区围绕着126洞的总占地约1200亩高尔夫球场和无数个碧绿湖水，周边Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园及亚利桑那原始人生活历史博物馆,共7个娱乐中心、8个高尔夫训练场、3个乡村俱乐部、2个图书馆、2个保龄球馆、2个湖、30个教堂、19个购物中心、1间美术馆和1个交响乐演奏厅、医疗设施配备有相当于中国的三
12、甲医院（床位355个）、周边5公里区域内设置3个其它规格医院,清晨高尔夫，中午鸡尾酒会，晚上舞会；几大会所每天安排读书/手工/绘画/音乐/表演/健身等活动 患有心脏病等严重疾病老人，脖上佩戴项链式报警装置；疗养院和照顾中心分布城区各地，可根据自身状况和经济能力选择服务,这里房价比市面价格便宜70%，据统计太阳城养老的老人比美国人均寿命高10岁！,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍-美国太阳城养老社区,所有居民必须55岁以上，若成人子女护理生病老人，只能住在该城之外地方，18岁以下陪同人士一年居住时间不能超过30天,入住条件,项目的住宅价位从9万元人民币到20万元不等
13、高尔夫球俱乐部入会费：约1500美元/人/年 活动费：140美元/人/年（可享受所有娱乐中心和活动中心的活动） 中心餐厅：带钱2.5美元/人，没带钱者免费 项目中收费大多是象征性收费，服务人员中也有很大一部分是志愿者,相关收费,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目形成缘由,经济高速增长/社保体制逐渐完善/西方独立文化下，老年住宅需求兴起,无意中受需求导向启发、确定项目定位、目标锁定老年人,“先商后住”建造模式成为后来退休社区规划学习的对象,预定销售、项目供不应求、远超预期,不断扩建、并完善适老型配套设施、逐步规模化,欧洲模式,欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现
14、状,欧洲的养老模式,“社会养老”为主,个人支付与社会保障相结合,欧洲以社会养老为主，老年住宅多为政府兴建的老年公寓，老年住宅需求多数为小户型老年公寓和专业化老年社区公寓 经济实力支撑、西方居家形态因素，“社会养老”功能依赖性强,完善的社保福利体系是开发老年住宅有力保障：欧洲国家政府对入住老年住宅实行个人支付与社保相结合政策，视收入不同情况调整社保比例，多数欧洲国家已将老年住宅纳入社保体系，如英/法/德国和瑞典等国家福利政策中重点考虑内容之一就是老年住宅 实际运营中由于高福利制度（含养老和医疗保障）对政府财政及经济发展形成巨大压力，也引发很多社会矛盾，因此政府开始逐渐减少大型养老机构的建设，积极
15、提倡回归社区和家庭养老趋势,欧洲模式,欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,社会经济文化背景,经济实力雄厚,养老意识强,欧洲发达国家经济实力雄厚，社会福利丰富，民众生活条件较好 欧洲老人享受社会养老保险，并有住房资产，加上政府给予老年人基本及补充退休金/住宅津贴等，提高了老人自身经济能力 欧洲老年社会福利机构较多收费适中，使老人入住在经济上得到保证,欧洲国家社会养老意识强，家庭养老意识淡薄；市场经济发达、竞争激烈，子女为就业发展不长期和父母同住 同时老年住宅质量和服务较好，又可提供老年人交流活动的社交环境，吸引大多数老年人,欧洲模式,欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和
16、现状,发展阶段和现状,第一阶段 60-70年代 传统养老院及发展老年公寓,第二阶段 80-90年代 老年公寓、发展老年社区/自助型社区,第三阶段 90年代后 发展老年社区/自助型社区 异地养老/跨国养老兴起,早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典，此阶段西方国家处于老龄化初期，社保水平较低，政府主导兴建养老院，在此后期，瑞典最先出现老年公寓,西方国家进入老龄化中期，政府支持力度加大，开发商结合政府开发了大量老年公寓，进而形成一些社区 世界上较早进入“银发”时代的国家英国，对老年人采取社区照顾模式，取得不错成效,西方老龄化加剧，在开发商主导建设下，兴建了大量老年社区，如英国出现一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休老人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20-50 此阶段养老问题被纳入社区，主要采取社区照顾模式 目前，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲也渐成潮流，挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已先后在西班牙南部开设大型养老公寓，那里低
