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1、本报告版权属置业国际所有,未经本公司同意,不得翻印或使用本报告全部或部份内容;任何侵权行为,本公司保留法律追究权力,中建*芙蓉和苑 (洋房研究专题),第一章:花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析 第二章:长沙典型花园洋房类产品分析及借,目 录,第一章:花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析,在产品表现上:多层为普通住宅,花园洋房出现在中高档产品中; 在市场表现上:花园洋房是在多层的基础上有了较大改变,目标是满足人们的需求,是尽量给予客户高档住宅(别墅类)的感受,一般都以低密度,能满足良好的环境绿化,提高居住(生活环境)为目标,所以受到市场追捧;,一、洋房与普通多层对比分析:,通过上表花园洋房
2、对于多层的优势即: 外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显。,在表现形式上:洋房产品出现在中高档产品,别墅基本出现在低密度住宅,属于高档产品; 在市场表现上:较之叠拼/联排别墅而言,花园洋房虽然面积较小、景观 配套较弱且住宅附加功能较少,但因其在面积和单价上有所控制,使得总价相对较低。因此,花园洋房这一独特产品,定位在要求一定生活品质的城市中产阶级,以便利舒适的特点和高于一般多层的档次在市场上占据一定优势;,二、洋房与别墅对比分析:,通过上表花园洋房对于别墅的优势即: 受众群更广、总价门槛低、在产功能上与别墅无太多差别但市场空间更大。,花园洋房是中高档住宅的选择; 是中产
3、阶级的选择; 档次高于多层,低于别墅;,结论:,第二章:长沙典型花园洋房案例分析及借鉴,融科檀香山,占地面积:140000,建筑面积:300000,洋房容积率:1.5 高层容积率:4 综合容积率:2.5(计容积率部分),融科檀香山,来自美国南加州的自然艺术建筑,南加州建筑是充分尊重原生地表肌理和环境的建筑,不仅体现出当地的文化积淀与建筑内涵。并继承了传统院落民居的精华,以私家花园、庭院、露台等亲近自然的空间营造出多重庭院的氛围,全面引入生态健康的居住理念。通过社区内公共区域的独立主题庭院园林,赋予每个院落特殊的气质与文化,界定了居民的归属感。,规划:中部为花园洋房,南北为高层产品,退台花园,阳
4、光房,地下多功能房,檀香山洋房退台示意,1F,2F,4F,-1F,+1F,电梯,地上,地下,3F,三室二厅二卫-190平米 四房二厅二卫-181.5,露台,多功能地下室面积赠送,四房二厅二卫-154平米 三房二厅二卫-194平米,4+1长沙首创四层电梯洋房,采取三大堂的设计; 一层带花园及地下室,二三层赠送大面积南向露台,并赠送地下室;四、五层为复式,附送空中露台; 超过10平米厨房设计,3.9米开间卧室; 上下多层花园、阳台设计; 附送全套地板采暖; 首创人车分层低密度社区,车辆在小区入口直接停入地下;,借鉴点:,利海米兰春天,麓南80万意式风情小镇” 利海集团“营造中国绿色地产”,利海米兰
5、春天占地面积535.158亩,建筑面积近80万平方米,将分三期开发,项目一期将以叠拼庭院洋房、花园洋房和小高层公寓为主;二期以叠加别墅和联排别墅为主,三期以街区高层公寓为主。项目充分利用本身赋予的有利生态条件及景观要素,尤其是注重与周边环境协调、融合,结合居住者的自身特点,在规划中着重突出自然风光与公共活动的关系,使两者彼此交融,并提供居住与休闲两种不同的场所空间体验感。,一层入户私家花园,叠加洋房效果图,退台花园,门面/商业房,地下多功能房,米兰春天庭院洋房示意,1F,2F,4F,-1F,+1F,电梯,地上,地下,3F,庭院三区B101,庭院三区B501,地下多功能室,露台,庭院三区B201
6、,露台面积赠送,阳台,叠拼洋房B4户型-3房2厅2卫 叠拼洋房C4户型-3房2厅2卫,露台,阳台,露台,阳台,阳台,入户花园,地下室赠送,阳台,阳台,电梯退台花园洋房设计,一层南北双向入户、二层以上北向入户,立面层次感强烈,建筑品质形象出众; 大露台赠送设计,南北同头,客厅5.6米开间设计; 一层赠送花园及地下室,二楼以上赠送露台与花园,顶层赠送阁楼; 2层多阳台入户花园设计,3-6层退台增加,入户花园、大面积露台等亮点; 叠拼庭院以一梯两户为主,将六、七个单元进行组合,东西两冀单元进行变异,使几个单元的住宅形成合院形式,住宅以三房二厅为主,面积从100140不等,户型变化多端。,借鉴点:,“
7、退、错、露、院”,洋房特征关键字,典型洋房设计规划示意,基本是以4+1、5+1层为主,层层退台,每户均有平台花园; 顶层设计为小复式洋房,底层户型赠送平地院落,并设计半地下工作室; 可分为南入户和北入户两种形式;,万科“情花”示意,退台花园洋房,每户均有赠送面积的露台或者庭院,室外景观与空中景观相互辉映;,情景花园洋房,每单元两户,每户不仅包含了室内空间,还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间,即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台; 建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构,一层的两户中间设有单元门,一层的前中部凸出,里面设有门厅,外面设有阳光房,阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景
8、花园; 二层的两户在中间有楼梯,在一层阳光房的部位退台,形成二层的景观露台; 三层的两户在二层门厅的部位退台,形成三层的景观露台;四层的两户在两边部退台,形成四层的景观露台; 四层半在坡顶的位置退台,形成四层半的景观露台。该类型住宅容积率低,建筑密度接近普通多层住宅,居者与环境自然沟通,提高居住质量。,万科“情花”设计特点,总体来看,洋房类的产品都在着力做以下几个方面的工作,以表现自己与常规多层的不同,提升品质,包括四大方面:,一、提升舒适度 总体而言,从规划图来看,都是营造项目内舒适度最高的区域 层数:主要以4+1、5+1、6+1产品为主,顶层均为复式户型设计。层数不高,舒适性强;,二、增加
9、附加值 退台:退台设计,使客户多出一个或者两个露台,设计出每户向阳面或者双面具有层层退台的台阶状结构,让每户拥有南向的私家花园或露台; 退台既是花园的表现,也能够增加面积,增强形象 以增送地下室为噱头,提升项目整体形象与价值,让客户感觉物超所值;,三、打造特色建筑风格和形态 各项目都提出自己的风情,包括地中海风情,北美风情等; 丰厚的建筑形体:由于退台式建筑首层前中部凸出的部分,层层后退的方式,使得建筑整体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了“丰富鲜明”的效果;,四、强化花园洋房之“花园”概念 各项目都力争营造类别墅效应,增强花园感觉。,1、入户方式的研究 赠送花园的办法 部分项目一层
10、入户花园旁设置设置情景房,位于客厅的外部,入口的旁边,为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园; 入户方式:分向入户,一层双向,二层单向。这种入户方式改变了原有的多层住宅单一、过堂式的入户方式,使家的归属感更强; 除百江明珠外,其他五个对比分析项目均增送入户花园,让风景衍生到室内空间;,一层入户,二层以上入户,2、顶层的处理 赠送花园等 根据以上项目的分析,顶层部分多数采取复式户型的设计,部分楼盘顶层以赠送阁楼,赠送露台、花园为噱头,以此吸引消费; 赠送花园,以2层、4层退台的方式使2、5层多出1个或者几个露台,其他层数采取双阳台、错层阳台等设计手法;,阁楼(1.3-2.6米),顶楼(3米),退台花园,阳台,阳光房,半地下室,全地下室,退台示意,退台示意,阁楼赠送,1F,2F,3F,4F,5F,1F,2-4F,5-6F,花园洋房之花园,是由外而内,又内外结合的。既讲究外部的花园营造,如低密度,注重环境,讲求情趣之外,还要打造属于用户的私家花园,同时形成内外花园的景观互动、环境互动,才能成为真正的花园洋房!,