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1、本报告版权属置业国际所有，未经本公司同意，不得翻印或使用本报告全部或部份内容；任何侵权行为，本公司保留法律追究权力,中建*芙蓉和苑 （洋房研究专题）,第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析 第二章：长沙典型花园洋房类产品分析及借,目 录,第一章：花园洋房产品与其他物业类型产品对比分析,在产品表现上：多层为普通住宅，花园洋房出现在中高档产品中； 在市场表现上：花园洋房是在多层的基础上有了较大改变，目标是满足人们的需求，是尽量给予客户高档住宅（别墅类）的感受，一般都以低密度，能满足良好的环境绿化，提高居住（生活环境）为目标，所以受到市场追捧；,一、洋房与普通多层对比分析：,通过上表花园洋房
2、对于多层的优势即： 外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显。,在表现形式上：洋房产品出现在中高档产品，别墅基本出现在低密度住宅，属于高档产品； 在市场表现上：较之叠拼/联排别墅而言，花园洋房虽然面积较小、景观 配套较弱且住宅附加功能较少，但因其在面积和单价上有所控制，使得总价相对较低。因此，花园洋房这一独特产品，定位在要求一定生活品质的城市中产阶级，以便利舒适的特点和高于一般多层的档次在市场上占据一定优势；,二、洋房与别墅对比分析：,通过上表花园洋房对于别墅的优势即： 受众群更广、总价门槛低、在产功能上与别墅无太多差别但市场空间更大。,花园洋房是中高档住宅的选择； 是中产
3、阶级的选择； 档次高于多层，低于别墅；,结论：,第二章：长沙典型花园洋房案例分析及借鉴,融科檀香山,占地面积：140000,建筑面积：300000,洋房容积率：1.5 高层容积率：4 综合容积率：2.5（计容积率部分）,融科檀香山，来自美国南加州的自然艺术建筑，南加州建筑是充分尊重原生地表肌理和环境的建筑，不仅体现出当地的文化积淀与建筑内涵。并继承了传统院落民居的精华，以私家花园、庭院、露台等亲近自然的空间营造出多重庭院的氛围，全面引入生态健康的居住理念。通过社区内公共区域的独立主题庭院园林，赋予每个院落特殊的气质与文化，界定了居民的归属感。,规划：中部为花园洋房，南北为高层产品,退台花园,阳
4、光房,地下多功能房,檀香山洋房退台示意,1F,2F,4F,-1F,+1F,电梯,地上,地下,3F,三室二厅二卫-190平米 四房二厅二卫-181.5,露台,多功能地下室面积赠送,四房二厅二卫-154平米 三房二厅二卫-194平米,4+1长沙首创四层电梯洋房，采取三大堂的设计； 一层带花园及地下室，二三层赠送大面积南向露台，并赠送地下室；四、五层为复式，附送空中露台; 超过10平米厨房设计，3.9米开间卧室； 上下多层花园、阳台设计； 附送全套地板采暖； 首创人车分层低密度社区，车辆在小区入口直接停入地下；,借鉴点：,利海米兰春天,麓南80万意式风情小镇” 利海集团“营造中国绿色地产”,利海米兰
5、春天占地面积535.158亩，建筑面积近80万平方米，将分三期开发，项目一期将以叠拼庭院洋房、花园洋房和小高层公寓为主；二期以叠加别墅和联排别墅为主，三期以街区高层公寓为主。项目充分利用本身赋予的有利生态条件及景观要素，尤其是注重与周边环境协调、融合，结合居住者的自身特点，在规划中着重突出自然风光与公共活动的关系，使两者彼此交融，并提供居住与休闲两种不同的场所空间体验感。,一层入户私家花园,叠加洋房效果图,退台花园,门面/商业房,地下多功能房,米兰春天庭院洋房示意,1F,2F,4F,-1F,+1F,电梯,地上,地下,3F,庭院三区B101,庭院三区B501,地下多功能室,露台,庭院三区B201
6、,露台面积赠送,阳台,叠拼洋房B4户型-3房2厅2卫 叠拼洋房C4户型-3房2厅2卫,露台,阳台,露台,阳台,阳台,入户花园,地下室赠送,阳台,阳台,电梯退台花园洋房设计，一层南北双向入户、二层以上北向入户，立面层次感强烈，建筑品质形象出众； 大露台赠送设计，南北同头，客厅5.6米开间设计； 一层赠送花园及地下室，二楼以上赠送露台与花园，顶层赠送阁楼； 2层多阳台入户花园设计，3-6层退台增加，入户花园、大面积露台等亮点； 叠拼庭院以一梯两户为主，将六、七个单元进行组合，东西两冀单元进行变异，使几个单元的住宅形成合院形式，住宅以三房二厅为主，面积从100140不等，户型变化多端。,借鉴点：,“
7、退、错、露、院”,洋房特征关键字,典型洋房设计规划示意,基本是以4+1、5+1层为主，层层退台，每户均有平台花园； 顶层设计为小复式洋房，底层户型赠送平地院落，并设计半地下工作室； 可分为南入户和北入户两种形式；,万科“情花”示意,退台花园洋房，每户均有赠送面积的露台或者庭院，室外景观与空中景观相互辉映；,情景花园洋房，每单元两户，每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体的室外空间，即天、地、四周都属于户内自有的情景花园和景观露台； 建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构，一层的两户中间设有单元门，一层的前中部凸出，里面设有门厅，外面设有阳光房，阳光房侧面和单元前面形成半围合的情景
8、花园； 二层的两户在中间有楼梯，在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台； 三层的两户在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台；四层的两户在两边部退台，形成四层的景观露台； 四层半在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。该类型住宅容积率低，建筑密度接近普通多层住宅，居者与环境自然沟通，提高居住质量。,万科“情花”设计特点,总体来看，洋房类的产品都在着力做以下几个方面的工作，以表现自己与常规多层的不同，提升品质，包括四大方面：,一、提升舒适度 总体而言，从规划图来看，都是营造项目内舒适度最高的区域 层数：主要以4+1、5+1、6+1产品为主，顶层均为复式户型设计。层数不高，舒适性强；,二、增加
9、附加值 退台：退台设计，使客户多出一个或者两个露台，设计出每户向阳面或者双面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露台； 退台既是花园的表现，也能够增加面积，增强形象 以增送地下室为噱头，提升项目整体形象与价值，让客户感觉物超所值；,三、打造特色建筑风格和形态 各项目都提出自己的风情，包括地中海风情，北美风情等； 丰厚的建筑形体：由于退台式建筑首层前中部凸出的部分，层层后退的方式，使得建筑整体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了“丰富鲜明”的效果；,四、强化花园洋房之“花园”概念 各项目都力争营造类别墅效应，增强花园感觉。,1、入户方式的研究 赠送花园的办法 部分项目一层
10、入户花园旁设置设置情景房，位于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园； 入户方式：分向入户，一层双向，二层单向。这种入户方式改变了原有的多层住宅单一、过堂式的入户方式，使家的归属感更强； 除百江明珠外，其他五个对比分析项目均增送入户花园，让风景衍生到室内空间；,一层入户,二层以上入户,2、顶层的处理 赠送花园等 根据以上项目的分析，顶层部分多数采取复式户型的设计，部分楼盘顶层以赠送阁楼，赠送露台、花园为噱头，以此吸引消费； 赠送花园，以2层、4层退台的方式使2、5层多出1个或者几个露台，其他层数采取双阳台、错层阳台等设计手法；,阁楼（1.3-2.6米）,顶楼（3米）,退台花园,阳台,阳光房,半地下室,全地下室,退台示意,退台示意,阁楼赠送,1F,2F,3F,4F,5F,1F,2-4F,5-6F,花园洋房之花园，是由外而内，又内外结合的。既讲究外部的花园营造，如低密度，注重环境，讲求情趣之外，还要打造属于用户的私家花园，同时形成内外花园的景观互动、环境互动，才能成为真正的花园洋房！,
