第10章 房地产制度课件

《第10章 房地产制度课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第10章 房地产制度课件（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第10章 房地产制度与政策,10.1.1中国土地所有权制度 1.土地所有权概述 (1)土地所有权概念 是指所有权人依法对自己的土地享有占有、使用、收益和处分的权力。 (2)特点 主体的限定性：国家或集体组织 客体的特定性：国有土地或集体土地 流转的限制性：土地遵守国家法律法规及其他规范性文件 权能具有分离性：所有权归国家或集体所有，但国家和集体并不具体使用，通过出让方式由承让人使用。,10.1中国土地制度,（3）土地所有权的权能 积极权能：占有、使用、收益、处分 消极权能：干涉所有权人违背其意愿的权能 （4）土地所有权的取得 所有权的取得是指权利主体依据一定的法律事实而获得某物的所有权。 （5

2、）土地所有权的消灭 依据一定的法律事实使所有权人丧失所有权，或者使所有与所有人相分离。,2.中国土地所有权制度 (1)国家土地所有权。 国家土地所有权是指国家对自己所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。（最重要的土地所有权形式） 国家通过授权地方政府行使国家土地所有权管理权限。 集体土地所有权是指农民集体组织对自己所有的土地。 集体土地所有权主要通过土地承包经营制度和宅基地使用制度来实现。,10.1.2 中国土地使用权制度 1.土地使用权 是指单位或者个人依法或依约，对国有或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 城镇国有土地使用权中： 居住用地为70年， 工业、科教、

3、综合用地为50年， 商业用地为40年。,2.国有土地使用权划分 分为有偿取得和无偿取得两种。 （1）有偿取得 土地使用权出让是指国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。,土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将地使用权再转移的行为，如出售、交换等。 先出让 再转移 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 未按土使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得

4、出租。,（2）无偿取得 土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。 按照我国土地管理法规定，以下土地可以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用；法律、行政法规规定的其他用地。,土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿转移给相对人，相对人予以接受的行为。 土地使用权继承是指按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地使用权外，其地上附着物的所有权也随之继承。,10.2.1 住房保障政策理论 住房保障政策是过政府提供财政补贴或其他经济、法律

5、手段的方式，影响住房的相对价格结构，从而改变资源的配置、供给和需求结构，满足人民的住房需求。 实质是政府利用国家和社会的力量，为中低收入家庭提供适当房屋，解决他们的住房问题。 基本目标和宗旨就是解决住房困难，提高人民的居住水平和居住质量，保障公民的居住权利。,10.2 中国住房保障政策,按照政府干预市场的手段不同，住房保障政策划分为财政政策、金融政策和土地政策三种。 按照政府对住房市场的干预程度不同，住房保障政策划分为自由市场下住房保障政策、高福利下的住房保障政策和社会市场下的住房保障政策。 按照住房保障政策实施主体不同，住房保障政策划分为全国性的、省市级乃至社区级和单位级的住房保障政策。如经

6、济适用房、单位集资房.,10.2.2 中国现行的住房保障政策 1.住房公积金制度 住房公积金是指国家机关、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 住房公积金制度是一种强制性的住房储蓄制度，职工及其单位都必须按照工资的一定比例向职工的公积金账户存款，增加职工的住房资金积累。,（1）住房公积金的管理决策机构 管理决策机构：住房公积金管理委员会 管理运作机构：房公积金管理中心 （2）住房公积金的缴存 住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专用账户； 依法为职工缴纳公积金的单位应当到住房公积金管理中心办理住房

7、公积金的缴存登记，经该中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房积金设立手续。,（3）房公积金的提取和监督 房公积金应用于职工购买、建造、翻建、大修住住住房，任何单位和个人不得挪用。地方人民政府财政部门实施监督。 2.经济适用房制度 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。,（1）经济适用房管理体制 经济适用房是实行以县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门为主，其他职能部门为辅的管理体制。 （2）经济适用房具体管理制度 建设管理主要是指经济适用房的建筑面积、规模、规划设计、建设标准乃至工程质量都

8、有较普通商品住房严格的条件。,确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，实行政府指导价格。 准入管理是指法律法规对经济适用房购买者获得经济适用房的前提条件、具体程序、管理方式等的规定。 产权管理是产权人行使经济适用房相关权利受到法律的限制，具体包括转让限制、保持限制和出租限制三个方面。,具体相关规定： 购买经济适用房不满五年，一般不得直接上市交易，如因特殊原因确需转让，由政府优先回购； 已经购买经济适用房的家庭又购买其他住房的，原经济适用房由政府按规定及合同约定回购； 个人购买的经济适用房在取得完全产权前不得用于出租经营等。 (3)经济适用房的政策优惠 为何经济适用房的价格远低于商品房的价格

9、？,3.公有住房出售制度 公有住房出售是指国家将公有住房按照有关规定的优惠价格出售给城镇居住、有正式户口的在职职工或离退休职工中的现住户的制度。,10.2.3 中国住房保障政策的新发展 1.廉租房制度 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租方式，向符合城镇居民最低生活保障且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 廉租房的分配形式以租赁补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 廉租房只租不售，租给城镇居民中最低人者。 （1）廉租房管理体系 县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门是本行政区域内廉租房的主管机关，其他职能部门为辅助管理机关。 （2）廉租房保障方式。 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。,(3)廉租房保障资金及房屋来源 来源：年度财政预算安排、住房公积金增值收益余额、土地出让净收益安排、廉租住房租金、社会捐赠及其他方式。 (4)申请廉租房的条件和程序 条件：申请人必须年满40周岁；申请家庭的现住房面积低于7平方米；申请家庭成员中至少有1人为非农业常住户口；申请人至少连续吃低保6个月以上；符合当地廉租住房政策规定的其他标准。 程序：,2.限价房 限价房是一种特殊的住房供应方式，是由政府在土地出让的时候就限定了户型和价格的商品房，是政府通过对房地产开发的地价、房价、套型、销售对象等加以限制，以便调节住房市场供应结构、控制供应对象的一种特殊商品房供应制度。,