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1、房地产开发项目可行性研究,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目财务评价指标 可行性报告的编写,一、可行性研究的概述,1、可行性研究的含义 是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。 2、可行性研究的目的 可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,3、可行性研究的作用,是申请项目核准的依据 是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的
2、依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据,作用,4、可行性研究的工作阶段,投资机会研究,初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策,投资估算的精确度为30,研究费用占总投资的0.251.5,投资估算的精确度为20,投资估算的精确度为10,研究费用占总投资 小型1.03.0 大型0.21.0%,研究费用占总投资的 0.20.8,二、可行性研究的内容及步骤,项目 概况,现场 调查及方 案制定,环境影 响评价,规划设计 方案选择,市场分 析及规模 确定,可行性研究 的主要内容,资源供给 条件分析,开发组 织机构和 费用研究,建设计 划编制,项目经济 与社会效益
3、 分析,结论 与建议,接受委托,调查研究,方案选择和优化,财务评价和综合评价,编制可行性研究报告,可行性研究的步骤,三、房地产开发项目策划与基础参数选择,区位分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,收益法开发时机的分析与选择,合作方式的分析与选择,融资方式与资金结构的分析与选择,产品经营方式的分析与选择,一、房地产开发经营方案内容,二、构造评价方案,构造评价方案，就是在项目策划的基础上， 构造出可供评价比较的具体开发经营方案。,时间类参数,融资相关参数,收益相关指标,三、经济评价基础参数,开发活动的起始时间点,开发经营期,经济评价工作的计算周期,预售收入用于后续开 发建设投资的比例,房地产开发
4、贷款的贷款利率,运营成本占 毛租金收入比率,空置率,资本金投入比例,评价标准类指标,基准收益率,目标投资回报率等,四、房地产开发项目投资与收入估算,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,(1)土地征用拆迁费 (2)土地出让地价款 (3)土地转让费 (4)土地租用费 (5)土地投资折价,一、房地产开发项目投资估
5、算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,(1)开发项目的前期规划 (2)设计 (3)可行性研究 (4)水文地质勘测 (5) “三通一平”,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,(1)建筑安装工程费 (2)公共配套设施建设费 (3)基础设施建设费,可采用的估算方法 1.单元估算法 2.单位指标估算法 3.工程量近似匡算法 4.概算指标估算法 5.概预算定额法 6.根据类似工
6、程经验进行估算,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,以上述各项费用之和的3一7估算,二、资金使用计划,房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。,三、收入估算与资金筹措,收入估算,资金筹措,内容通常包括： 拟租售物业的类型、 时间和相应的数量， 租售价格， 租售收入及收款方式,资金筹措计划， 要以房地产开发项目 资金使用计划和销售 收入计划为基础，确定 资金的来源和相应的数量。,五、开发项目财务分析,不确定性与风险分析,财务评价指标的计算与评价,编制基本财务报表,测算财务基础数据,编制辅助财务报表,财务评价基本程序,房地产开发项目财务评价基本报表一般包括：,全部投资 现金流量表,资本金 现金流量表,六、可行性研究报告内容,可行性分析报告一般包括以下要点： 1、项目总说明 2、项目概况 3、投资环境研究 4、市场研究 5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 6、规划方案及建设条件 7、建设方式及进度安排 8、投资估算及资金筹措 9、项目评估基础数据的预测和选定 10、项目经济效益评价 11、风险与不确定性分析 12、可行性研究的结论,
