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1、福年广场商铺营销策略报告,产品分析,PART 1,高端度假居住区各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最为浓厚的居住区。就目前而言，整个片区的商业、服务业、配套设施，正在综合化和高档化。,中央商务区CBD 集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。,领事馆区 规划237亩领事馆区已开建，将聚集成都所有领事馆及大量外籍人士，吸纳国际资本入注，活跃城市资本。,中央政务区 在新城南，高新国际广场建成、成都海关大楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等大多已入驻，
2、新的城市办公中心已形成。,花样年 福年广场,【项目区位】,本案位于国际城南CBD中央区域，目前区域内的开发 成熟度较高，拥有众多甲级写字楼，本项目被包围在 写字楼群之中。,【产品概况】 产品位置,本案商铺位于福年广场1.2.3号楼13F,【产品概况】 周边四至,规划道路,瞻远西一街,规 划 道 路,北,2.3号楼商铺北临 规划道路，并正对 中石化,3号楼商铺东临规划道 路，并正对大源国际 中心，目测距离60米,1号楼商铺南临 瞻远西一街，并 正对海洋中心， 目测距离40米,本项目1、2、3 号楼商铺基本被 包围在写字楼群 之中，多临近规 划道路，部分商 铺临近内部园林,【货量分析】,200 以
3、上的商铺共20套，占比36%；总面积1.34万，占比83%。需要控制总价，降低投资门槛,200 以下的商铺共36套，占比64%；总面积0.28万，占比17%。需要提高售价，追求溢价空间,【产品属性】结构,1# （1跃2）,3栋1层平面图,2# （1跃2）,3# （1跃2）,本案商铺大部分为平层，层高6.1米； 仅3套为跃层，分布在3栋1层的1、2、3号,【产品属性】经营范围,1栋,可经营冷餐（不可使用燃气）,可经营餐饮（有烟道）,1F,2F,3F,【产品属性】经营范围,2栋,可经营冷餐（不可使用燃气）,1F,2F,3F,可经营餐饮（有烟道）,【产品属性】经营范围,3栋,可经营冷餐（不可使用燃气
4、）,可经营餐饮（有烟道）,1F,2F,3F,【1跃2】,【1跃2】,【1跃2】,竞争市场分析,PART 2,【竞争区域设定】,项目周边目前初步成型的商圈主要为大源住宅区及会展商业区。 本项目处于未来中央商务区核心位置，目前区域还尚未成熟。,因此本案以大源住宅区、会展商圈以及本案所在的中央商务区为竞争参照区域 主要选取香年广场、雍湖湾、保利心语、奥克斯广场的商铺作为重点研究对象 新希望国际、航兴国际只作为参考研究对象,【竞争市场分析】,附：商业竞争市场调查,【竞争市场小结】,产品 目前区域及周边写字楼商业推出较少，市场上商铺以社区型底商为主，大多不能经营餐饮 商铺产品上以平层居多，层高多在5.6
5、米以上 市场在售商铺面积区间主要在40200平米，主力范围为4060平米 价格 售价：竞争市场内受商业环境及前产品定位的不同，价格差异较大 依附主题商业为支撑的住宅区内的商铺，价格集中在43000-50000元/ 单独依靠自身住宅为支撑的社区商业价格在36000元/ 写字楼内的商铺多为大面积整体销售，价格在20000-30000元/ 租金：项目周边项目商业租金底商300元/月，非底商140元/月，但暂未签约 成熟区域如新会展中心商业租金维持在100-120元/月 销售情况 写字楼内的底商以大面积的整层进行租赁和销售，走量欠佳，基本没有销售进展 依附主题商业的住宅商铺价格较高，走量好 独自依靠自
6、身的社区商业价格稍低，走量较好,结论：整体来看，本项目区域内的商业发展尚未成熟，商业虽然相对稀缺，但需要 较长的时间尚能形成规模和氛围。因此，以上市场的商业价格只作为定价的参考。,【重点个案介绍大源国际中心】,【潜在市场分析】,1、2号楼为写字楼 3、4号楼为服务式公寓 5号楼为酒店式公寓 6、7、8号楼为商业,酒店公寓,商业,大源国际中心经济指标及楼栋功能说明,1号楼,2号楼,大源国际中心商业定位,商业营销定位：高端商业旗舰购物走廊 业态定位：高端服饰、汽车旗舰，精品超市等,商业部分将采用前期形象招租，后期以租带售的营销模式,大源国际中心与本案相对位置,东西由规划道路“无缝”相接,规 划 道
7、 路,瞻远西一街,天 府 大 道,大源国际中心对于本案的意义,形成互补型商业格局,本案可满足在大源购物的消费者所产生的深层次 （餐饮、休闲、娱乐）需求 同时，本案的消费人群也有主动性的购物需求 两案互补互利，相互形成区域化的高端商业格局,本案在商业档次、商业氛围以及客户流量、客户层次上大可 借势大源国际，用于销售说辞，引导投资客户增强信心！,SWOT分析,PART 3,【优势与劣势】,【机会与威胁】,营销策略,PART 4,【营销中心策略】,通过独立的包装定位，将全部商业部分以福年 “第三产品线”的形式独立推向市场,以商业为阶段性推广重心，整合媒介手段， 集中发布市场推广,形成市场追捧，吸纳广
8、泛投资客群，引导写字楼、公寓 同步销售，逆市制造销售“沸点”,【产品定位】区域占位,国际城南CBD中央 高端写字楼群云集 办公氛围浓厚 彰显时代商务气息,拉德方斯,ICON云端,成达大厦,茂业中心,新希望大厦,福年广场,【产品定位】功能区隔,区别于社区商业,生活型社区商铺 业态功能：满足日常生活的配套需求 服务人群：以社区内的居家人群为主,【产品定位】功能区隔,区别于大规模独立商业体,独立性大规模商业 业态功能：大型超市、百货、美食城 服务人群：辐射本区域及周边区域的消费者,在国际化新城的CBD中央满足办公区内的 商务服务以及商务菁英的时尚生活需求！,【产品定位】总体功能定位,【产品包装】业态
9、规划,1F规划建议,A区 特色餐饮,A区特色美食一条街,B区高端便利店、早餐店、水果店,D区（高尔夫、数码科技、虫草燕窝、视听店、咖啡、甜品店）,C区金融机构集中区,划分为“美食、金融、生活、休闲”五个主题专区,B区 生活区,C区 金融机构,D区 时尚精品,【产品包装】业态规划,23F规划建议,划分为“运动、餐饮、会所、娱乐”四个主题专区,A区健身、运动会馆,D区 休闲区,D区养生、SPA会所,C区高档西餐、茶楼,B区高级中餐酒楼,A区 运动区,B区 餐饮区,C区 娱乐区,【产品包装】产品营销包装,案名包装,以福年打头，借“福年”之势 显著的时尚性与商业气息,福年香榭里,【产品包装】产品营销包
10、装,定位语包装,凸显“城南”气质 符合CBD办公区内商务型商业的实质 强调业态的时尚性与潮流感,国际城南CBD中央潮流商业街区,案名及定位语,【产品包装】产品营销包装,福年香榭里,国际城南CBD中央潮流商业街区,【客户定位】目标客户描述,一间商铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。作为这样的高端投资客户群， 可谓来路广泛，我们只能综合其相似之处。根据香年广场的客群分析及我司的商铺销售代理经验， 本案的目标客户或有着共同的特点： 他们的自身属性 绝对的中高产实力派 能够把握经济发展趋势 对国家政策及法律有一定了解 有成功的投资经验 他们的购买驱动力 看好城南的发展 对项
11、目产品喜爱 对片区商业发展有信心 对物业价值空间有较好的预期 他们的心理状态 算帐清楚 不易被小诱惑引导 虽然也受宣传所引导，坚持自我判断，并会亲自论证,【客户定位】目标客户圈层,核心客户圈,次客户圈,辅助客户圈,南沿线企业主 政府官员 高产阶层,大成都范围及 川内二级城市 投资客,自有客户资源 （喜年、美年、香年 以及福年客户群 及其周边圈层）,【价格定位】价格策略,市场价格参考,【价格定位】价格策略,参考价格拟定,【价格定位】价格策略,价格定位,【30 】以下户型，实现实收均价58000元/，实现销售产值约626万 【30 100】以下户型，实现实收均价45000元/，实现销售产值约684
12、9万 【100200 】以下户型，实现实收均价40000元/，实现销售产值约4547万 【200600 】以下户型，实现实收均价36000元/，实现销售产值约1.72亿 【6001000】以下户型，实现实收均价26000元/，实现销售产值约1.02亿 【1000】以上户型，实现实收均价20000元/，实现销售产值约9313万 最终实现销售总产值约4.87亿， 销售均价30220元/ ,针对不同面积段的户型进行价格修正后，我们的价格定位为：,推售策略,PART 5,【推售节点排布】,正式蓄客 （缴纳诚意金）,内部认购,正式开盘（公开解筹）,大客户提前选房,7月28日,8月26日,8月27日,8月
13、2日,内部推广启动,对外推广发布,启动开盘活动,销 售 线,推 广 线,内部客户梳理期,8月23日,外部客户挖掘期,时间,【销售策略】推盘策略,大户型及整层客户在蓄水期间可提前签单,为避开市场竞争高峰期 本次商铺产品将一次性全部推出！,内部销控部分小户型，避免走量失衡，不利后期推广揽客,【销售策略】蓄水策略,蓄水周期,为期30天的蓄水期是本案营销成败的关键时期。 根据蓄客对象的不同，划分为两个不同的蓄水阶段。,7月28日8月26日,客户诚意度,7月28日,8月26日,内部蓄客期,对外蓄客期,8月2日,【销售策略】蓄水策略,为在短暂的蓄水期内快速积蓄高度诚意客户 本次蓄水方式将采用直接认筹的方式
14、,蓄水方式,建议诚意金收取：10万元,【销售策略】蓄水策略,蓄水优惠,普通客户认筹，享总价0.5%优惠 花样年业主认筹，享总价1%优惠,由于面积及总价差别较大，本次蓄水优惠将采用百分点的方式对业主及新客户进行区分,【销售策略】开盘策略,由于本次在蓄水期间直接进行认筹，为体现公平性， 我们的解筹原则是：,开盘当日现场取号，按现场号分批入场，先到先选！,【推广策略】推广主策略,整合现有媒介资源的基础上增加线上渠道,极短周期内排布密集型发布计划,利用产品的稀缺性及竞争力作饵,形成“商铺入市”的话题竞相传送,率先高调深入地启动内部推广，达到圈层传递效应,【推广策略】推广媒介应用,【推广策略】媒体发布策
15、略,报媒,目的：强调曝光率，建立商业的形象定位 原则：阶段性密集排布，商报为主、华西为辅 投放形式：头版1/4版 主题内容：建立商铺形象，强调商业定位（突出餐饮业态） 具体排布计划：,【推广策略】媒体发布策略,桁架,目的：形象、导视、烘托气氛 资源：现有的4个桁架 投放时间：自8月1日起更换信息，开盘后恢复写字楼与公寓内容 位置：,内容：花样年福年香榭丽 国际城南CBD中央精品商业街 销售中心由此去,【推广策略】媒体发布策略,电梯轿厢,目的：对项目周边客户实现精准投放，在电梯运行的空闲期强势植入商铺 信息，利用电梯轿厢版面充足的优势将项目形象定位及优势业态（餐饮） 进行充分阐述，吸引来电来访
16、资源：美年项目资源 数量：30块 主题内容：建立商铺形象，强调商业业态 投放时间：8月1日31日,【推广策略】媒体发布策略,短信（外部）,发送方式：短信公司代为发 资源选择：公司法人、银行金卡客户、商场VIP、车主、移动月消费200元 以上等高端资源 目的：精准投放有购买实力客户，实现精准挖掘 投放计划：7月2830日,【推广策略】媒体发布策略,老业主回访,方式：短信+电话回访 短信 发布对象：喜年、美年、香年、福年业主及美年、香年、福年来访客户 发布时间：7月28日30日 目的：告知商铺上市信息 电话回访 回访对象：福年、香年、美年、喜年业主 回访时间：7月28日8月5日 目的：深度回访，告知商铺产品（户型面积、经营业态）等详细信息 并引导业主向其朋友推荐,【推广策略】媒体发布策略,活动,活动主题：商铺开盘暨都市综合体巡礼5欧洲站 活动时间：开盘当日 活动目的：营造现场氛围，提升开盘当日的转化率 参与对象：所有花样年业主（以邀约计划为准
