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1、林地价格评估,河北省土地估价师学会 2011.8.12,目前我国林地价格评估理论研究和实践工作仍处于探索阶段，我们主要分析林地价格评估的方法。 一、国资局、林业局的林地评估 国家国有资产管理局 林业部 1996年颁布了森林资源资产评估技术规范（试行）。主要内容：,第一章总则 第二章森林资源资产评估程序和基本方法 第三章森林资源资产核查 第四章林木资产评估 第五章林地资产评估 第六章森林景观资产评估 第七章整体林业企事业资产评估 第八章资产评估报告书及送审专用材料 第九章森林资源资产评估工作底稿和项目档案 第十章附则,该规范适用于森林资源资产出让、转让、合资、合作、股份经营、联营、租赁经营、担保
2、、拍卖、企事业单位清算的评估，以及需要进行资产评估的其它情形。 规范中所指的森林资源资产主要包括森林、林木、林地和森林景观资产。,第三十七条林地资产评估主要有以下几种方法： 一、现行市价法 二、林地期望价法 三、年金资本化法 四、林地费用价法,第三十八条林地现行市价法 现行市价法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： BuKKbGS Eu林地评估值 K林地质量综合调整系数（详见附件2） Kb物价指数调整系数 G参照物单位面积的交易价格（元hm2） S被评估林地的面积,第三十九条林地期望价法 林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，
3、将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值。其计算公式为（略）： Bu林地评估值 Ci第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用） A u现实林分第U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分） Da、Db现实林分第a、b年的间接纯收入 U经营周期 V年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用） P利率,第四十条年金资本化法 年金资本化法是将被评估林地资产每年相对稳定的地租收益作为资本投资收益，按适当的投资收益率估算林
4、地评估值的方法。其计算公式为： u Bu林地评估值 R林地年平均地租收益 P投资收益率,第四十一条林地费用价法 林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。其计算公式为： nn-i+1u（） i （） Bu林地评估值 A林地购置费 Mi林地购置后，第i年林地改良费 n林地购置年数 P利率,第四十二条当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算林地使用权价格： nu（） n n （） Bn林地使用权有期限转让价格 Bu林地评估值（使用权无期限转让评估值） P利率 n林地使用权转让年数,第四十三条林地资产评估方法中，现行市价法适用于各类林地资产评估；林地期
5、望价法适用于用材林、薪炭林、防护林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地林地资产的评估；年金资本化法适用于林地年租金相对稳定的林地资产评估；林地费用价法一般适用于苗圃地等林地资产评估。,第六章森林景观资产评估 第四十四条森林景观资源是指具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观资产是指通过经营能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林（含森林公园）、森林游憩地、部分名胜古迹和革命纪念林、古树名木等。 第四十五条森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合评定估算。 一、现行市价法 二、收益现值法：包括年金资本化法，条件价
6、值法。 三、重置成本法,二、土地部门林地评估 （一）评估基本方法 我国林地价格评价方法体系中基本方法应包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。,由于林地资源存在较客观的且可被林地所有者(或使用者)所把握的经济收益，如经济林林地经济效益包括年木材蓄积量、林副产品，生态公益林林地具有涵养水源、保持水土、提高土壤肥力、防风固沙、保护鸟兽等生态效益，可享受生态效益补偿基金，故收益还原法仍是我国林地评估的基本方法。,我国林地市场还不完善，市场行为也不规范，但有些交易行为可修正到正常程度，即使同一供求区域内找不到可比案例，仍可在类似供求区域内寻找到可修正的比较案例，所以市场比较法也是林
7、地价格评估主要方法。,林地价格由开发具有同样效能林地的劳动耗费和物质费用所组成，且林地劳动耗费和物质费用较易确定，故成本逼近法也是我国林地价格评估方法。 而基准地价系数修正法也可以是完成林地基准地价及其修正体系的县域的一种极方便和较可靠的评估方法。,（二） 林地价格评估可用方法评价 收益还原法是以经济收益为基础，主要反映林地的社会经济生产要素，对自然环境要素考虑不足，不适于大面积地价评估，故应用该方法时应以林地自然生产潜力评价为基础，综合考虑社会经济因素 。 林地具有外部性特点，生态公益林地运用收益还原法评估需求取合理的纯收益和还原利率。,市场比较法是以发育的土地市场和丰富的交易资料为基础的估
8、价方法，有时同一供求区域内极难找到可比案例，此时可从“类似”供求区域中寻找。,为收回荒地、废弃地等林业开发投资可应用成本法或其拓展方法进行估价，但仅依据成本法难以求得真实的林地价格。 评估时必须充分考虑自然环境和社会经济两方面因素，所以林地价格评估最好运用2种或2种以上方法，以克服单一方法自身应用的局限性，获取综合评估真实公正的效果。,（三）林地价格评估方法的选择 1、根据评估目标选定评估方法 在赋税或征租时，一般用收益还原法评估； 若收回林地开发投资，促进林地开发利用的良性循环，一般以成本法评估； 若将林地投入市场促进交易则必须以林地市场供需为依据，一般选用市场比较法评估。 我国政府征地一般按规定地价评估方法即总收益倍数法评估，现在采用区片价。,2、根据资料信息选定评估方法， 若掌握林地市场成本、收益还原率及其他社会经济资料则可运用市场比较法、收益还原法、总收益倍数法、购买年法、成本逼近法等评估。 林地所在区域已具备基准地价及其修正体系则可选用基准地价系数修正法。 待估对象价格具有较明显的替代物时可采用市场替代法评估。,3、根据用地类型选定评估方法 对即将非林化的林地可采用预期收益还原法、市场比较法等评估确定其地价水平。 作为长期林业用地可采用收益还原法等评估。,
