《营销策略培训房地产营销作业某某某》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营销策略培训房地产营销作业某某某（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目录一、项目简述：2二、房地产的环境分析：41、经济环境42、政策环境41）成都首次规范住宅阳台进深 叫停“买房送面积”42）成都正式实施预售商品房“网上明示”制度43）国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知44）成都规划管理局：住宅层高不应大于3.6米4三、SWOT分析5四、目标客户群的特征5五、消费者分析心理分析61、环境规划62、高绿化率63、小区及其周围的配套设施64、住宅层高的影响65、消费者对物业管理的要求6六、营销及产品策略6七、媒介策略71、 引入期的策略72、 成长期的策略73、高档期的策略84、尾盘期的策略8八、媒体分析及选择81、 平面媒体82、 电
2、视媒体83、 户外媒体84 、广播媒体85、其他广告策略8 “十里香城”营销策划一、项目简述： 1、项目名称：十里香城2、地理位置：成华区二仙桥十里店华都时代酒店对面（上城国际旁）3、占地面积：50亩（33333.5平米）4、建筑面积：10000.5平方米5、容积率：3.006、绿化率：35.56%7、车位数：590个8、土地用途：住宅小区/底楼小型商业（除餐饮业）9、周围配套设施1) 学校：成都华林小学、成都理工大学、南华实验中学等2) 综合商场：红旗连锁、福星超市、SM广场、国美电器、苏宁电器、永乐电器、家乐福、沃尔玛等3) 酒店：怡东国际大酒店、华都时代大酒店4) 邮局：跳蹬河邮电所/成
3、都理工大学邮局5) 银行：建设银行/工商银行/成都农商银行，农业银行ATM等6) 医院: 成华区社保定点医院/成都国美医院/成都理工大学医院7) 其他：中国电信营业厅、移动营业厅、联通营业厅、理工大学农贸市场 8) 交通情况：十里店公交站，交通十分便利；靠近成南高速；8路、20路、 86路、108路、112路、402路、502路、532路、537路公交线路可直达，公共交通贯穿了城市的东西南北各个主要方向，交通通达度高。二、房地产的环境分析： 1、经济环境今年以来，成都市继续贯彻落实中央扩大内需的方针政策，充分抓住国内经济回升向好势头进一步发展的有利机遇，积极推进“扩大开放年”的各项工作，经济增
4、长呈现快速回升的运行态势。据初步核算，一季度全市实现地区生产总值1041.8亿元，同比增长18.3，创近年来的最高增速，实现了良好开局。GDP增速比上年同期提高6个百分点。第一产业增加值43.8亿元，增长4.0%；第二产业增加值497.1亿元，增长25.8%，其中工业增加值439.0亿元，增长27.8%；第三产业增加值501.0亿元，增长13.1%。城乡居民收入稳步增加。一季度，城市居民人均可支配收入5812元，增长12.3%；农民人均现金收入2860元，增长11.9%。此外，一季度，市市场物价稳定、金融平稳运行。居民消费价格指数(CPI)同比上涨0.5%，其中食品类价格上涨2.1%。全市工业
5、品出厂价格（PPI）上涨2.9%，原材料、燃料、动力购进价格上涨5.2%；3月末全市金融机构存款余额13330.4亿元，增长32.0%，其中城乡居民储蓄存款余额4625.8亿元，增长21.6%；金融机构贷款余额10685.2亿元，增长31.5%。2、政策环境1）成都首次规范住宅阳台进深 叫停“买房送面积”成都市规划管理局下发了关于对中容积率、建筑面积等指标的补充解释，该解释中制定的举措将于2月25日开始正式实施，有效期为两年。该解释首次明确了四个硬指标办公建筑层高不大于4.9米、商业用房层高不大于6.1米、住宅阳台进深不应大于1.8米、地下室顶板面不高于室外地坪1米。据悉这些硬指标都是为了规范
6、成都房地产市场容积率，防止开发商通过“可变户型”变相增加房屋面积。2）成都正式实施预售商品房“网上明示”制度为了提高商品房销售透明度，促进房地产市场平稳发展，成都市出台新规定，从今年2月份起，所有预售商品房的详细信息都将在网上进行明示，杜绝开发商通过“捂盘惜售”制造房市交易紧张气氛，迫使开发商与“控销”说再见。3）国务院办公厅：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 2011-01-27主要内容：1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问
7、责机制影响：该政策表明了国家对房地产市场调控的决心，对促进房地产市场平稳健康发展有较大作用，对解决城镇居民住房问题有积极的意义。4）成都规划管理局：住宅层高不应大于3.6米成都市规划管理局下发了关于对成都市规划管理技术规定中容积率、建筑面积等指标的补充解释，对以上专业名词做出了明确解释。该解释自2010年2月25日起施行，有效期为两年。 该解释规定，住宅建筑层高不应大于3.6米，办公建筑、酒店建筑层高不宜大于4.9米，商业用房层高则不宜大于6.1米，而仓储、工业厂房等建筑物层高不宜大于8米。每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积
8、不大于该层建筑面积的15%。阳台进深不应大于1.8米。飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。三、SWOT分析S优势u 人文氛围：成都理工大学对面和近南华实验中学等，人文底蕴丰厚u 升值潜力：公交汽车站旁，升值潜力大。u 交通优势：项目三面环路，加之汽车站旁，交通极其便捷 W劣势u 地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制u 周边环境：临近马路噪音影响、周边绿化较少。T威胁点u 周边其他楼盘：天空城，上城国际等u 未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈u 宏观政策：国家继续实行强硬的限购政策，压制了投资房地产的兴趣。O机会点u 刚性需求：成都市房屋刚性
9、需求依然较大u 配套完善：项目附近建有学校及大量商业配套，充分满足相关需求总结：项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。四、目标客户群的特征目标客户群行为模式特征描述户籍特征外地人：本地 = 60%：40%年龄特征：3045岁，处于事业的上升期，购买能力最强的年龄阶段家庭生命周期特征：已婚，大多数有小孩，家庭结构基本定型，家庭消费模式以家庭享受为中心的“享受消费型”为主经济能力特征：家庭最低月收入 5000元/月以上，有一定积蓄和投资接受教育特征：大专-本科为主，大都受过良好的高等教育。职业职位特征：私营企业主、企业决策层、政府官员、本地人（农民市民）、职业经理人（金领）、高级
10、技术人员（律师会计师建筑师）、高级白领、个体工商户、小业主（本地的收租户）置业性质特征：大部分为刚性需求购房购买动机：自住，极少投资购买时最看重的要素：（按重要性排序）（1）主题概念（生活方式的引导，身份感）（2）环境特色（3）价格（4）建筑、产品特色（5）管理、服务（6）配套设施购买心理特征：重视环境、健康与居住质量，追求舒适、有品位的生活，懂得辨别什么是好的产品和有品位生活方式，社会优越感强，重视社会尊重和文化，重视群体氛围认同。五、消费者分析心理分析1、环境规划。各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立
11、面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；绝大多数消费者倾向于入住全封闭式的小区；2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高；3、小区及其周围的配套设施。基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；4、住宅层高的影响。67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。5、消费者对物业管理的要求1）提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）2）物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通六、营销及产品策略项目名
12、称十里香城项目地址十里店总占地面积50亩总建筑面积134500平方米住宅面积106000平方米商业面积11780平方米绿地率35.56%容积率3.00建筑密度22.60公摊系数1118%-22；楼间距75-120层高3-5.3户型区间87-140装修标准毛坯价格区间80009000总户数780停车位1:0.75销售均价8000爱心安居计划起价8000价差层差：5-10 元景观差：800 元付款方式及优惠办法爱心安居计划 8000 起： 凭拆迁户身份证明，优惠 3%；七日内签约优惠 1%；一次性付款2%；凭拆迁户身份证明到现场获 2000 元20 套特惠房，95平方米以下3000 优惠，95平米
13、以上 2000元优惠。开盘时间2012 年3 月23日交房时间2013-5项目自身配套游泳池、老年活动场所、儿童活动场所项目周边配套学校：成都理工大学、成都市南华实验学校、成都华联小学等医院：成都理工大学医院、新华医院银行：农行、工行、建行、中行商场超市：红旗连锁，福星超市、北京华联、SM 城市广场、家乐福农贸市场：崔家店农贸市场、万年场农贸项目公共交8路、20路、86路108路、112路、402路、502路、532路、537路公交线路可直达营销推广主题定位：舒适生活、温馨之家核心卖点：国际大师之笔，城市复合型社区，配套齐备.媒介组合：报媒+电视+站台客源特征区域：成都本地占40%，外省、二级
14、城市的共占 60%年龄：30-45购房要求：价格、区域成熟度、景观、环境等.面积区间户型空间结构81-90二室二厅一卫平层91-120三室二厅二卫平层120-140三室二厅二卫平层144三室二厅二卫平层125三室二厅二卫平层七、媒介策略1、 引入期的策略所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。2、 成长期的策略1） 以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；2） 邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻，配合硬性广告形象宣传；3）针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告。3、高档期的策略1）以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、DM广告、促销活动和现场广告，来形成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次2）在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，以形成一种新闻热点3）适当使用户外媒体，以保持宣传的持久性4）定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合4、尾盘期的策略1）根据前期销售情况及客户反馈意见，对广告诉求及表现形式作出调整，继续以报纸广告为主的广告攻势，并对已购买的客户作跟踪服务，挖掘潜在客户2） 媒体新闻炒作，作销售辅助 八、媒体分析及选择 1、 平面媒体成都商报，华西都市
