石家庄2019年Q3房地产市场总结报告-房地产-_解密

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1、易居河北研究院石家庄房地产市场报告 2019年第3季度 2019年10月10日 易居河北研究院 Part1 macro environment 宏观环境 全国政策：2019年中共中央政治局会议两次重申“房住不炒” 的政策主基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实一城一策、因城施策、城市政府 主体责任的长效调控机制。 金融政策：房地产调控政策密集出台，金融政策持续从严。2019年7月，银监会严格控制房地产信托规模，严格落实“房住不炒”的总要求；中国人民银行 加强房地产市场资金管控，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率；9月，央行公布新一期LP

2、R，5 年期 LPR 保持不变。 产业政策：河北自贸区正定片区正式挂牌，隐性利好下行期片区房地产市场，国家层和决策层高度重视自贸区建设，对于正定新区来说不论是产业升级还是 区域发展，自由贸易试验区将会是正定片区一次新的机遇，未来正定片区或将成为石家庄发展的核心动力之一。 城建政策：城市轨道交通建设有序推进，轨道交通第二期建设规划公示，将有效激活东北片区、东南片区和高新区南部地区城区建设；棚户区拆迁改造新政 策落地，开发强度被严格限制。 宏观环境 易居河北研究院 全国政策决策层坚持“房住不炒”的政策方针，不将房地产作为短期刺激经济的手段 易居河北研究院 易居河北研究院解析 2019年7月30日举

3、行的中共中央政治局会议，就下半年的政策环境做出重要定调。会议除重申“房住不炒”外，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，实则关闭了 地方政府试探性调整和放松当地现行调控政策的大门；会议提出须“落实房地产长效管理机制”，实则系落实“稳地价、稳房价、稳预期”三项稳定和因城施策，分类 指导政策，决策层通过指标进行宏观管控，地方政府掌握政策主导权。 3月政府工作报告 报告内容：实施更大规模的 减税，确保所有行业税负只 减不增。健全地方税体系， 稳步推进房地产税立法。 4月中央政治局会议 会议内容：要坚持房子是用 来住的、不是用来炒的定位， 落实好一城一策、因城施策、 城市政府主体责任的长效调 控机制。

4、 4月住建部预警房价、地价波 动幅度较大城市 住建部在4月19日对6个城市 进行预警提示的基础上，又 对近3个月新建商品住宅、二 手住宅价格指数累计涨幅较 大的佛山、苏州、大连、南 宁4个城市进行了预警提示。 5月：放宽落户与房地产市场调控 国家发展和改革委员会：放宽落户不 等于放松对房地产市场调控。不管户 籍制度怎么改，“房住不炒”这个定 位是必须坚持、不能动摇的,坚决避免 投机者借机“钻空子”，落实好一城 一策、因城施策、城市政府主体责任 的长效调控机制，防止房价大起大落。 7月中共中央政治局会议 坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位，落实房地产 长效管理机制，不将房地产 作为短期刺激经

5、济的手段。 1月构建房地产长效机制 要进一步满足农业转移人口适龄化 的住房消费需求，加快发展住房租 赁市场，支持人口净流 入、房价 高、租赁需求大的大、中、小城市 多渠道筹集公租房和市场租赁的住 房房源，将集 体土地建设租赁住 房作为重点支持的内容。 全国政策 中共中央政治局会议两次重申“房住不炒” 的政策方针，落实一城一策、因城施策、城市政 府主体责任的长效调控机制 易居河北研究院 一、4月19日中共中央政治局会议 宏观政策要立足于推动高质量发展，更加注重质的提升，更加注重激发市场活力，积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度。 要有效支持民营经济和中小企业发展，加快金融供给侧结构

6、性改革，着力解决融资难、融资贵问题，引导优势民营企业加快转型升级。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 要以关键制度创新促进资本市场健康发展，科创板要真正落实以信息披露为核心的证券发行注册制。要以高水平对外开放促进深层次改革，扩大外资市场准入，落实国民待遇。 二、住建部对佛山、苏州、大连、南宁进行预警提示 住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。要求各地坚决 贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用

7、来炒的定位，进一步加强市场监测分析。 三、7月30日中共中央政治局会议 要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要加力提效，继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。 稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。 深化体制机制改革，增添经济发展活力和动力，加快重大战略实施步伐，提升城市群功能。 推进金融供给侧结构性改革，引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资，把握好风险处置节奏和力度，压实金融机构、地方政府、金融监管部门责任。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效

8、管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 易居河北研究院解析 2019年4月和7月，中共中央政治局两次重申“房住不炒”的政策主基调，要求落实城市主体责任，因城施策等，而“不将房地产作为短期刺激经济的手段”则向计划或明或暗调整当地 调控政策的地方政府释放明确信号，这给地方政府调控施加更大压力。住建部门更是先后预警全国有房价、地价过快上扬趋势的10座城市。“一城一策”调控政策的开展，中央将调控 的权利下放到地方，根据各城市不同的情况开展不一样的调控政策，预计受地方经济和财政收入企稳压力影响，地方政府试探性调整和放松当地调控政策的动作依然会出现，但将转入 “地下”。 金融政策房地产调控政策密集出

9、台，金融政策持续从严 易居河北研究院 1月2月4月5月6月7月8月9月 准备金率下调 中国人民银行发布，决定下 调金融机构存款准备金率1个 百分点2019年1月15日和1月 25日分别下调0.5个百分点。 稳健货币政策将松紧适度 4月，中国人民银行副行长陈 雨露：2019年中国稳健货币 政策将松紧适度，M2和社会 融资规模增速要与国内生产 总值名义增速相匹配。 释放资金贷款 自2019年5月15日起，对聚 焦当地、服务县域中小银行， 实行较低、优惠存款准备金 率，系8%。释放长期资金约 2800亿元，全部用于发放民 营和小微企业贷款。 银监会严格控制房地产信托规模 要求信托公司增强大局意识，严

10、格 落实“房住不炒”的总要求；中国 人民银行加强房地产市场资金管控， 坚持“房子是用来住的，不是用来 炒的”定位，认真落实房地产市场 平稳健康发展长效机制。 加强房地产金融管理 2019年中国人民银行金融市 场工作会议：加强房地产金 融审慎管理，落实房地产市 场平稳健康发展长效机制。 坚决避免出现房地产金融泡 沫 中国银行保险监督管理委员 会主席郭树清：要特别警惕 境外资金的大进大出和热钱 炒作，坚决避免出现房地产 和金融资产的过度泡沫。 防止房地产投资行为 中国人民银行党委书记、副 行长郭树清：当前房地产过 度金融化，居民负债率占相 当大的比例，要防止房地产 的投资行为。 10月8日起调整新

11、发放商业 性个人住房贷款利率 新发放商业性个人住房贷款 利率以最近一个月相应期限 的贷款市场报价利率为定价 基准加点形成。 央行公布新一期LPR 全国银行间同业拆借中心公 布了改革后的第二期贷款市 场报价利率（LPR），1 年期 LPR 为 4.20，5 年期以上 LPR为4.85。其中，1年期 LPR下降了5个基点，5年期 LPR 保持不变。 易居河北研究院解析 房地产金融调控升级是今年地产调控最主要特点，今年房地产调控政策密集出台，房地产金融政策持续从严。第三季度房地产市场金融政策显著收紧，不利于房企融资， 制约房企拿地和投资意愿；个人住房贷款利率出新规，决策层仍将坚持“房住不炒”的调控主

12、基调；央行公布新一期的LPR， 5年期LPR利率较一年期LPR利差拉大，说明 央行坚持贯彻“房住不炒”的政策，严防宽松政策使资金流入房地产行业，避免房地产工具化。 金融政策房地产市场金融政策全面收紧，严控房地产信托规模，或将影响房企拿地和投资意愿 易居河北研究院 一、中国银行保险监督管理委员会严格控制房地产信托规模 针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日已开展约谈警示，要求信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和 现行房地产信托监管要求。银保监会对信托公司提出五方面要求：严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；提高风险管

13、控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本 实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；提升受托 管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房企提供专业化、特色化金融服务。 二、中国人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，加强房地产市场资金管控 要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真落实房地产市场平稳健康发展长效机制；保持房地产金融政策连续性稳定性；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违 规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠

14、杆经营的大型房企的融资行为监管和风险提示，合理管控房企有息负债规模和资产负债率； 中国人民银行召开2019年下半年工作电视会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管 控。 易居河北研究院解析 2019年第三季度，房地产市场金融政策显著收紧，窗口指导严厉导致房地产信托规模自7月起显著收紧，全年规模大幅上扬趋势戛然而止，不利于房企融资，中小房企 融资成本有进一步上扬趋势。承接中共中央政治局会议政策部署，收紧趋势蔓延至房地产市场联动全金融领域，严禁消费贷款用于支付购房款不利于房企在需求端回笼 资金，控制理财和信托资金流向

15、市场不利于房企在开发端融资，这将显著制约下半年房企拿地和投资意愿。 金融政策10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率，为下半年住房贷款利率走势定下基调 易居河北研究院 三、中国人民银行关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告 自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策 要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。 借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为一年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限 的贷款市场报价利率。利率重定

16、价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和 二套商业性个人住房贷款利率加点下限。 银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价 规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。 2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。 商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 易居河北研究院解析 个人住房贷款利率新规出台，为下半年的住房贷款利率走势定下基调，决策层仍将坚持“房住不炒”的调控主基调，贯彻落实“不将房地产作为短期刺激经济的手段” 这一政策安排，即便对贷款利率