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1、38万科房产集团公司财务分析一、 万科集团公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元
2、，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在欧洲货币评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。万科1991年成为深圳证券交易所第二家房地产行业上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治
3、理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”品牌成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。二、 资产负债表分析1. 资产负债表水平分析表的编制；根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。 表1 资产负债表 单位：万元资
4、产2011-12-31 2012-12-31 变动额变动率（%）货币资金3423951522915418052030.53 交易性金融资产-应收账款151481188655371740.25 预付款项2011622333736113257390.66 其他应收款184406120057921617310.09 存货2551641120833549-4682862-18.35流动资产合计282646653627737480127090.28 发放贷款及垫款525336047879450.15 可供出售金融资产44126476-43650-0.99 持有至到期投资-长期应收款-长期股权投资6426
5、49704031613820.10 投资性房地产1126112375231249121.11 固定资产原值21211922170495850.05 累计折旧525336047879450.15 固定资产净值15958616122616400.01 固定资产减值准备-固定资产15958616122616400.01 在建工程70555105112345570.49 工程物资-固定资产清理-无形资产4354742685-862-0.02 商誉02016920169长期待摊费用410042321320.03 递延所得税资产232624305486728620.31 其他非流动资产4637921849
6、-24530-0.53 非流动资产合计135617916027882466090.18 资产总计296208443788016282593180.28 负债和所有者权益短期借款1724459932408207954.76 交易性金融负债170425768720.51 应付票据3125497713494588158.27 应付账款2974581448610015115190.51 预收账款111101721310239819922260.18 应付职工薪酬169035217775487400.29 应交税费407862451559436970.11 应付利息2723064969377391.39
7、 其他应付款302167936045325828530.19 一年内到期的非流动负债218458325624963779130.17 流动负债合计200724162598335759109410.29 长期借款2097196360360715064110.72 应付债券5850400-585040-1.00 预计非流动负债386844295610.15 递延所得税负债7789173381-4510-0.06 其他非流动负债118015683880.33 非流动负债合计276517436829859178110.33 负债合计228375902966634268287520.30 实收资本(或股
8、本)10995211099555340.00 资本公积884346868386-15960-0.02 盈余公积136487317017053368320.25 未分配利润189346226688107753480.41 外币报表折算差额5457844099-10479-0.19 归属于母公司股东权益合计5296780638255510857750.20 少数股东权益148647418312643447900.23 所有者权益合计6783254821381914305650.21 负债和所有者权益总计296208443788016282593180.28 （1）总资产变动情况分析从总体来看，企业
9、的资产总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%，说明公司本年资产规模有所增长。企业资产总额的增加将会增加万科公司的竞争实力。流动资产本期增加8012709万元，增长幅度为0.28%。非流动资产本期增加了246609万元，增幅为0.18%，两者合计使总资产增加了8259318万元，增幅为0.28%。（2）权益变动情况分析从总体来看，企业的权益总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%。其中，负债增长了0.3%，所有者权益增长了0.21%。企业所有者权益的增加说明万
10、科净资产在不断增值。所有者权益本期增加主要体现在未分配利润的增长上。未分配利润本期增加775348万元，增幅为0.41%。说明本公司的盈利能力还是比较好的。再次，盈余公积增长了0.25%，也说明了企业盈利能力很好。2. 资产负债表垂直分析表的编制根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的垂直分析表，如表2所示。 表2 资产负债表 单位：%资产20112012负债与所有者权益20112012货币资金11.5613.8短期借款0.58 2.62 应收账款0.510.5交易性金融负债0.01 0.01 预付款项6.798.81应付票据0.01 1.31 其他应收款6.235.3应付账款10.
11、04 11.84 存货70.3367.36预收账款37.51 34.59 流动资产合计95.4295.77应付职工薪酬0.57 0.57 发放贷款及垫款0.180.16应交税费1.38 1.19 可供出售金融资产0.150应付利息0.09 0.17 持有至到期投资其他应付款10.20 9.52 长期应收款一年内到期的非流动负债7.38 6.76 长期股权投资2.171.86流动负债合计68.59 68.59 投资性房地产0.380.63长期借款7.08 9.51 固定资产原值0.720.59应付债券1.98 0.00 累计折旧0.180.16预计非流动负债0.01 0.01 固定资产净值0.5
12、40.43递延所得税负债0.26 0.19 固定资产0.540.43非流动负债合计9.34 9.72 在建工程0.240.28负债合计77.10 78.32 工程物资实收资本(或股本)3.71 2.90 固定资产清理资本公积2.99 2.29 无形资产0.150.11盈余公积4.49 4.49 商誉00.05未分配利润6.39 7.05 长期待摊费用0.010.01外币报表折算差额0.18 0.12 递延所得税资产0.790.81归属于母公司股东权益合计17.88 16.85 其他非流动资产0.160.06少数股东权益5.02 4.83 非流动资产合计4.584.23所有者权益合计22.90
13、21.68 资产总计100100负债和所有者权益总计100.00 100.00 （1）资产构成分析万科总资产为37880162万元，其中流动资产总额为36277374万元，占资产总额的比例为95.77%；非流动资产为1602788万元，占资产总额比例仅为4.23%。可见，公司流动资产比重过高，非流动资产比重过低。流动资产多说明公司的流动风险较小，但是，流动资产过多会占用公司大量资金，影响公司的资金利用效率。（2）负债与权益结构分析公司负债总计29666342万元，占资本总额的比重为78.32%。其中流动负债2598335万元，占资本总额的比重为68.59%；非流动负债总额为3682985万元，
