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1、税收政策专题一、 二手房交易税收政策随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，财政部、国家税务总局自2005年5月份相继出台了关于房地产税收政策11个正式文件，主要涉及到二手房交易的税收政策。主要内容是：（一）营业税 1. 个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2. 个人将购买超过5年（含5年）的符合普通住房标准的住房对外销售，给予免征营业税。凡享受
2、优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：（1）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（3）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。个人应持住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，到地方税务部门申请办理免征营业税手续。3. 个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。4. 对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额交纳营业税时，
3、需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。5. 个人购买住房以购房人取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间按孰先原则确定。（二）个人所得税 我市根据国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）的文件精神，确定我市对住房转让所得征收个人所得税时，采取核定的征收方式，以实际成交价格为转让收入，征收率为1%。按照财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字1999278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳
4、，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。根据国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（国税发200733号）个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。（三）城市维护建设税 城市维护建设税以实际缴纳的营业税税额为计税依据，具体税率：纳税人所在设区市和县级市市区，包括在郊区、工矿区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城和建制镇的，税率为百分之一。（
5、四）教育费附加 教育费附加以实际缴纳的营业税税额为计费依据，具体费率为3%。（五）地方教育附加 地方教育附加以实际缴纳的营业税税额为计费依据，具体费率为1%。（六）印花税 印花税按合同所载金额计征。按照产权转移书据税目征收印花税，税率为5 。（七）关于个人无偿赠与不动产的税收政策 根据国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知（国税发2006144号）的文件规定涉及到的税收政策主要概括为：1. 对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。2. 个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售时征收营业税，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，
6、该住房的购房时间按照国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发2005172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行（国税发2005172号）中第四条有关购房时间的规定。3. 受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。二、货
7、运业税收政策为了进一步贯彻国务院关于整顿市场经济秩序的决定，加强对货物运输业的税收管理，财政部、国家税务总局、省地税局先后下发了六个文件加强货运业税收管理，主要内容是将货运业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。被税务机关认定为自开票纳税人实行查账征收方法，即对自开票纳税人开具的货物运输业发票注明的运费和其他价外收费，一律按“交通运输业”税目征收营业税;对代开票纳税人实行定期定额征收方法，代开票单位代开发票时，按代开的货物运输业发票注明的运费和其他价外收费即时征收营业税、所得税及附加。自开票纳税人认定标准: （一）具有工商行政管理部门核发的营业执照，地方税务局核发的税务登记证，交通管理部门核发
8、的道路运输经营许可证、水路运输许可证；（二）年提供货物运输劳务金额在20万元以上（新办企业除外）；（三）具有固定的办公场所。如是租用办公场所，则租期必须1年以上；（四）在银行开设结算帐户；（五）具有自备运输工具，并提供货物运输劳务；（六）帐簿设置齐全，能按发票管理办法规定妥善保管、使用发票及其他单证等资料，能按财务会计制度和税务机关的要求正确核算营业收入、营业成本、税金、营业利润并能按规定向主管地方税务局正常进行纳税申报和缴纳各项税费。三、下岗职工再就业相关政策（一）营业税相关政策为进一步促进再就业工作的开展，财政部、国家税务总局出台了一些关于下岗失业人员再就业税收优惠政策，最新政策是：财政部
9、 国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知（财税2005186号），涉及到营业税的主要内容是：1. 对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体， 在新增加的岗位中，当年新招用持再就业优惠证人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。按上述标
10、准计算的税收扣减额应在企业当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税税额中扣减，当年扣减不足的，不得结转下年使用。对2005年底前核准享受再就业减免税政策的企业，在剩余期限内仍按原优惠方式继续享受减免税政策至期满。2. 对持再就业优惠证人员从事个体经营的（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外），按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。纳税人年度应缴纳税款小于上述扣减限额的以其实际缴纳的税款为限；大于上述扣减限额的应以上述扣减限额为限。对2005年底前核准享受再就
11、业减免税优惠的个体经营人员，从2006年1月1日起按上述政策规定执行，原优惠政策规定停止执行。3. 本通知所称的下岗失业人员是指：国有企业下岗失业人员、国有企业关闭破产需要安置的人员、国有企业所办集体企业（即厂办大集体企业）下岗职工、享受最低生活保障且失业1年以上的城镇其他登记失业人员。4. 本通知所称的服务型企业是指从事现行营业税“服务业”税目规定经营活动的企业。5. 上述优惠政策审批期限为2006年1月1日至2008年12月31日。税收优惠政策在2008年底之前执行未到期的，可继续享受至3年期满为止。此前规定与本通知不一致的，以本通知为准。如果企业既适用本通知规定的优惠政策，又适用其他扶持
12、就业的优惠政策，企业可选择适用最优惠的政策，但不能累加执行。 （二）所得税优惠政策根据财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知、财政部 国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知、财政部 国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知的规定，安置下岗、失业、富余人员，实施再就业工程，享受以下企业所得税税收优惠：1. 劳动就业服务企业的减免税（1）新办的劳动就业服务企业，当年安置待业人员超过企业从业人员总数的60的，经主管税务机关审查批准，可免征所得税3年。当年安置待业人员比例的计算公式为：当年安置待业人员比例=（当年安置待业人员人数 企业原从业人员总数+当年安
13、置待业人员总数）100% （2）劳动就业服务企业免税期满后，当年新安置待业人员占原企业从业人员总数30以上的，经主管税务机关审核批准，可减半征收所得税2年。当年新安置待业人员比例=（当年安置待业人员人数 企业原从业人员总数）100% （3）享受税收优惠的待业人员包括待业青年、国有企业转换经营机制的富余职工、机关事业单位精简机构的富余人员、农转非人员和劳改、劳教释放人员。（4）劳动就业服务企业从业人员总数包括在该企业工作的各类人员。含聘用的临时工、合同工及离退休人员。2. 对新办服务型企业的免税规定（1）对新办的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）当年新招用下岗失业人员达到职工总数3
14、0%以上（含30%），并与其签订1年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内免征企业所得税。（2）企业当年新招用下岗失业人员不足职工总数30%，但与其签订1年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内可按计算的减征比例减征企业所得税。减征比例（企业当年新招用的下岗失业人员企业职工总数100%）2（3）上述优惠的审批的最后期限为2005年12月31日。3. 对新办商贸企业的免税规定（1）对新办的商贸企业（从事批发、批零兼营以及其他非零售业务的商贸企业除外），当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上（含30%），并与其签订1年以上期限劳动合同的，经劳动保障
15、部门认定，税务机关审核，3年内免征企业所得税。（2）企业当年新招用下岗失业人员不足职工总数30%，但与其签订1年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内可按计算的减征比例减征企业所得税。减征比例（企业当年新招用的下岗失业人员企业职工总数100%）2（3）上述优惠的审批的最后期限为2005年12月31日。4. 对现有的服务型企业和商贸企业安置下岗失业人员的免税规定（1）对现有的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）和现有的商贸企业（从事批发、批零兼营以及其他非零售业务的商贸企业除外）新增加的岗位，当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上（含30%），并与其签订1年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内对年度应缴纳的企业所得税额减征30%。（2）上述优惠的审批的最后期限为2005年12月31日。5. 企业安置下岗失业人员定额减税的规定（1）对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持再就业优惠证人员，与其签订
