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1、2010年大连住宅市场回顾2011年1月13日市场综述被称为楼市“调控年”的2010年已经画上了句号。2010年堪称房地产市场调控最为严厉的一年，始于2009年年底，持续2010年全年，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，取态愈加严厉和强硬。然而，因整体经济稳定，支撑整体市场的快外速发展的内部基本动力尚未受到根本性动摇，各地房价过快上涨的势头虽然受到“政策市”影响而有所遏制，但房价始终没有下降的意思，大连整体状况呈现出量跌价升的趋势，因此预计2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。行业融资紧控之下，2010年开发企业表现的日趋理性，激进的发展策略有所收敛，未出现2008年的
2、全国楼市低谷；限贷、限购、限外之下，大部分城市投机性泡沫已大幅挤出，2010年全国总体成交量受政策影响下滑，市场出现政策性成交冷淡。在房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚未无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此2011年房地产市场调控依然加紧。近年楼市调控效果明显受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“增供应，遏需求”的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成目标而努力，调控力度未敢轻言放松。由于政策调控的加紧，一段时间有大量的保值
3、性投资者依旧被限制交易，而相当多的改善性需求也相应处于观望状态或退出市场，但2010年被遏制的刚需急需在2011年将被释放，刚需已观望许久，但楼市的“寒冰”还未等到春暖花开便开始融化，在这样的市场背景下观望者似乎对房价下降早已失去信心，2011年刚需也许会择机出手。因此如2011年没有太严厉的政策出台，预计全年市场将出现供销两旺的态势。*&市场研究部名词解释就本报告中所涉及的相关房地产术语，注释如下：推 出 量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。成 交 量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。存 量：已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。潜在供应量：项目中
4、还没开工建设的建筑面积。项目总销售率：项目总销售套数/项目总套数。潜在地块：市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合*&市场研究部掌握的土地信息。储备地块：未开发地块。 剩 余 量：已开发项目的剩余供应量。储 备 量：未开发土地的总建筑面积。外地客群：以常用手机号码所在地为准。目 录市场综述2*&市场研究部名词解释31、宏观市场动态分析61.1、政策法规及其影响61.1.1、国家出台政策61.1.2、大连出台政策91.2、城市建设及规划概况101.2.1、市政发展规划计划情况和完成情况102、大连市内四区土地市场分析132.1、大连市内四区土地供销量分析132.2、大连市内四区土地
5、价格分析153、大连市内四区房地产市场动态173.1、泛星海区域173.1.1、供应量分析173.1.2、成交量分析183.1.3、成交价格分析193.1.4、产品分析203.1.5、客群分析213.1.6、区域居住物业发展趋势判断213.1.7、区域住宅市场研究结论223.2、高新区域223.2.1、供应量分析223.2.2、成交量分析253.2.3、成交价格分析263.2.4、产品分析273.2.5、客群分析273.2.6、区域居住物业发展趋势判断283.2.7、区域住宅市场研究结论283.3、东部区域293.3.1、供应量分析293.3.2、成交量分析313.3.3、成交价格分析323.
6、3.4、产品分析333.3.5、客群分析343.3.6、区域居住物业发展趋势判断343.3.7、区域住宅市场研究结论353.4、中心区域363.4.1、供应量分析363.4.2、成交量分析383.4.3、成交价格分析383.4.4、产品分析393.4.5、客群分析403.4.6、区域居住物业发展趋势判断413.4.7、区域住宅市场研究结论413.5、甘西区域423.5.1、供应量分析423.5.2、成交量分析443.5.3、成交价格分析453.5.4、产品分析463.5.5、客群分析473.5.6、区域居住物业发展趋势判断473.5.7、区域住宅市场研究结论483.6、甘北区域493.6.1、
7、供应量分析493.6.2、成交量分析513.6.3、成交价格分析523.6.4、产品分析533.6.5、客群分析543.6.6、区域居住物业发展趋势判断543.6.7、区域住宅市场研究结论554、大连市内四区房地产市场总结及预测565、旅顺、开发区市场简要分析625.1、旅顺625.1.1、旅顺土地市场分析625.1.2旅顺住宅市场分析635.2、开发区685.2.1开发区土地市场685.2.2开发区住宅市场691、宏观市场动态分析1.1、政策法规及其影响1.1.1、国家出台政策表一：2010年国家出台政策一览表政策名称颁布日期实施日期颁发单位调控目的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知201
8、0.01.072010.01.07国务院增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.122010.02.25中央人民银行央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010.01.212010.01.21国土资源部申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。流动资金贷款管理暂行办法2010.02.202010.
9、02.20银监会打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2010.03.082010.03.08国土资源部明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。贷款买二套房首付不得低于50%2010.03.123月-7月国务院常委会对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010.04.132010.
10、04.19住建部规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。2010年度全国住房用地供应计划2010.04.152010.04.15国土部我国今年住房用地计划拟供应量18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.04.172010.04.17国务院指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。关于加强经济适用
11、住房管理有关问题的通知2010.04.222010.04.22住建部明确对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。央行年内第三次上调存款准备金率2010.05.022010.05.10中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。加强廉租住房管理2010.05.042010.05.04住建部、民政部和财政部联合针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借、准入退出管理机制不完善等问题，做出有关规定。关于房地产开发企业开
12、发产品完工条件确认问题的通知2010.05.122010.05.12国际税务总局明确房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。关于土地增值税清算有关问题的通知2010.05.192010.05.19国际税务总局要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。关于加强土地增值税征管工作的通知2010.06.032010.06.03国际税务总局就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值税。关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010.06.042010.06.04住建部、央行和银监会
13、联合明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”。关于加快发展公共租赁住房的指导意见2010.06.122010.06.12住建部等7部门联合加快发展公租房，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。保险资金投资不动产暂行办法2010.09.052010.09.05保监会保险资金不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住宅;不得直接从事房地产开发建设;不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权,或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出。关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知2010
14、.09.272010.09.27国土资源部、住建部进一步加强房地产用地和建设管理。关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知2010.09.282010.09.28财政部、国家税务总局公租房建设免征多个税种关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知2010.09.292010.09.29中国人民银行、银监会暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知2010.09.292010.09.29财政部、国家税务总局、住建部对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。上调金融机构人民币存贷款基准利率2010.10.192010.10.20
