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1、房地产概念与分类一、房地产1、房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。2、房地产又称不动产 房地产由于位置固定、不可移动，通常又被称之为不动产。是指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。3、房地产的特征：a) 房地产位置的固定性土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是
2、不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。b) 房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。 c) 房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。d) 房地产的保值和增值性房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。由于
3、人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋势。3、 物业与物业管理 “物业”一词来源于香港(property或real estate).表示单元性的房地产,即可以是单元性的地产,也可以是单元性的房产.应注意的是,尽管物业常常作为房地产的同义词,但是物业的概念与房地产的概念还存在着差别.一般来说,房地产以词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产;而物业则是一个微观的概念,它一般是指一个单项的房地产,或一个具体的实物资产。 物业管理的概念有多种解释,目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念. 广义的物业管理,是指在午夜的寿命周期内,为发挥物业的经济价值和使用价值,管理
4、者采取多种科学技术方法与管理手段,对各类物业实施全过程的管理,并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务.广义物业管理的范畴相当大,它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动.如物业的开发建设管理,租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。狭义的物业管理,是指对专业组织或机构受业主委托,按合同或契约,运用现代经营手段和修缮技术对一件物业及企业主或用户进行管理和服务.狭义的物业管理,一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行固,管理,对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提
5、供多方面的经营服务。4、房地产的类型a) 按用途分1、 居住房地产：普通住宅、高级公寓、别墅等2、 商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商场、购物中心、商业铺面等）、餐馆、影剧院等。3、 旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。4、 工业房地产。包括厂房、仓库等。5、 农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等。6、 特殊目的的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。b) 按收益性划分1、收益性房地产 2、非收益性房地产c) 按市场性划分1、 出售的房地产2、出租的房地产3、营业的房地产4、自用的房地产d) 按开发
6、程度划分：生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程 ：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房：地上建筑物以建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的；e) 按建筑结构划分的类型：建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砌体（包括砖、砌块、石等）结构、木结构、塑料结构、薄
7、膜充气结构以组成，建筑结构的主要结构形式来划分，一般分为下列9类：墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、砖混结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构；f) 按建筑层数和高度划分的类型：低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。5、房地产价格的影响因素a) 供求状况b) 自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风、风向、风力、气温、湿度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。c) 环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境d) 人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模e) 经济因素：经济发展、物价、居民
8、收入、f) 社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化g) 行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制h) 心理因素：购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数；讲究风水、价值观的变化i) 国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况j) 其它因素6、什么是房地产（一、二、三级）市场a) 一级市场是土地使用权出让的市场（出让方一定是国家）b) 二级市场是土地的使用者经过开发建设将新建成的房地产出租或出售的市场c) 三级市场（二手房市场）购买房地产的
9、单位或个人再次将房地产转卖或出租的市场7、影响楼价因素a) 地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物休闲等设施较完善。b) 交通： 一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均较方便。c) 楼层：一个位于高层的住宅单位，一般都会比底层的同样单位卖贵一点。原因是位于高层的单位，比底层单位更远离地面，所以较少受到街上人车喧闹的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较清新。且高层单位享有更加视野，天然光线吸纳较多，也会使单位阳光十足。d) 朝向：这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中
10、国人传统认为南向较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故南向物业价格一定较高。e) 景观：景观也不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。f) 配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值也将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。二、房地产业 1、房地产业的概念和内涵 房地产也是从事房地产开发经营管理服务等行业与企业的总称，房地产也是一个巨大的产业体系，房地产也包括：土地开发和再开：房屋开发和建设：地
11、产经营,包括土地使用权的出让转让租赁和抵押;房地产中介服务,包括咨询估价测量服务服务公证等;房地产物业管理服务,包括家居服务房屋及配套设施和公共场所的维修养护保安绿化卫生转租代购代付等;房地产金融，包括信贷保险和房地产金融资产投资等。确切的说,房地产行业包括开发经营管理服务等各个环节或过程的经济活动.各类经济组织和经纪人以及各类技术人员,构成了上述诸要素的有机体系。 2、房地产业与建筑业的关系 房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系.建筑业是属于第二产业,属于物质生产部门.房地产也则兼有开发经营管理和服务等多种性质,属于第三产业.一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或发展商,将从
12、事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承建商.在项目开发和建设活动中,房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。三、土地使用制度1、土地所有权 土地所有权又称土地产权，是物权的一种，它的主体是土地所有，客体是土地，它的含义是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有使用收益处分的权利。我国实行的是城市土地属于国家所有。农村土地属于集体所有的土地制度。2、土地所有权的权能1) 土地占有权：依法对土地实行掌握和控制的权力。2) 土地使用权：土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利.3) 土地收益权：依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权利等。4) 土地处分权:是依法处置土地的权利,
13、包括出租出卖遗赠抵押等.5) 土地使用权:是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的有关规定,对国家或集体所有的土地享有占用使用收益和处分的权利.6) 土地使用权出让:是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.土地使用权出让属于房地产一级市场。7) 土地使用权出让的特征A) 土地使用权出让是一种国家垄断行为；B) 土地使用权是有限期的。年限届满时，土地使用者可以申请续期；C) 土地使用权享有者享有的范围不含地下之物。土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等享有权利。8) 土地使用权出让的方式：协议、招标和拍卖。
14、A) 协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。B) 招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式，竟投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。 拍卖出让：又称竟拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件 的土地C) 使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和
15、娱乐用地。9) 土地使用权出让的年限 中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例规定了土地使用权出让的最高年限，根据土地的用途分别为：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游；娱乐用地：40年综合或其它用地：50年 这个最高年限是一次出让签约的最高年限。土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以继续中申请使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。四、房地产开发与经营1、 房地产开发经营的主要阶段和过程建设工程项目设立和企业组建：房地产建设工程项目规划与审批土地使用权的取得：征地与拆迁；工程建设与管理：房地产的租售管理；房地产的物业管理。2、 房地产经营：主要指处于流通领域的房地产租赁、销售等经济活动。3、 房地产销售经营：是房地产企业经营的一种重要方式，根据销售房地产时房屋是否建 成，房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。4、 房地产开发项目转让：是指房地产企业依法取得土地使用权以后，经过
