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1、房地产项目成本控制研究摘 要中国加入WTO以后，经济快速发展，这为房地产开发企业提供了良好的发展机遇，但房地产开发企业同时也面临着更多挑战。随着国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发企业为维持自身的生存与发展，就必须努力做好房地产开发项目的成本管理工作，成本控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重中之重。本文研究分析了房地产项目成本控制的相关理论，以及影响成本控制的因素，接下来分析了现如今房地产企业在房地产项目的成本控制中存在的问题，如：忽略成本计划；只注重项目某一阶段的成本控制；忽略售后服务。然后就这些问题提出了相应的解决方法及控制措施，如：重视成本计划；对项目的全过程进行成本控制，包括前期
2、的土地开发、规划设计的成本控制，中期施工现场的成本控制，以及后期营销和售后的成本控制。最后结合实际案例来进行论证，使理论与实际能够相结合，从而促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，提升其市场竞争力。关键词：房地产，房地产项目，成本，控制THE STUDY OF COST CONTROL IN REAL ESTATE PROJECTClass: Accounting 0804Name: Niu KaiInstructor: Qin Xiao MengAbstract After China joins WTO, the Chinese economy develops rapidly, no
3、t only it has provided a good development opportunity for the property enterprises, but also more challenges for them. With domestic real estate market competition becomes increasingly fierce, real estate development enterprise in order to maintain their own survival and development, we must work ha
4、rd to real estate development project cost management, cost control work will become real estate enterprise management priority.This paper analyzed the theory of the real estate project cost control, and the impact of the cost control of factors, and then analyzed the real estate enterprise in real
5、estate now control the cost of the project, the problems in such as: regardless of cost plan; Focus on one phase of the project cost control; Ignore after-sales service. And then on these problems, advances some corresponding solving methods and control measures, such as: attention to cost plan; To
6、the whole process of the project cost control, including prophase land development, planning and design of cost control, the middle of the construction site cost control, and later marketing and after-sale cost control. The last of the argument to actual case, combining theory with practice can, so
7、as to make real estate development enterprises to reduce the cost, reduce the cost, and improve their market competitiveness. Key Words: Real estate, real estate project, cost, control目 录1 绪论51.1 研究背景51.2 研究的目的和意义61.3研究的总体思路主要内容71.3.1 总体思路71.3.2 主要内容72 房地产企业成本控制概述92.1 房地产概述92.1.1 房地产含义92.1.2 房地产开发的概
8、念及其特征92.2成本控制概述92.3房地产项目成本控制概述102.3.1 房地产项目成本的概念及构成102.3.2 房地产项目成本控制的影响因素113 我国房地产项目成本控制过程中存在的问题133.1 忽略了成本控制计划的重要性133.2 只注重项目某一阶段的成本控制133.2.1 不注重决策阶段的成本控制143.2.2 开发商不重视项目设计阶段的成本控制153.2.3 招标投标没有真正起到成本控制的作用153.3 忽略售后服务阶段的重要性164 房地产开发项目成本控制措施174.1 认真做好项目开发的成本控制计划174.2 对开发项目全过程进行成本控制184.2.1 前期阶段184.2.2
9、 项目施工建设阶段224.2.3 市场营销阶段274.3 做好售后服务295 案例分析305.1 JTLW项目概况305.2 JTLW项目投资概算305.3 JTLW项目前期开发阶段的成本控制315.4 JTLW项目施工建设阶段的成本控制325.4.1采购、招投标成本控制措施325.4.2施工阶段的成本控制335.5 JTLW项目市场营销阶段的成本控制335.6 JTLW项目成本管理控制成果336 结论36参考文献37致 谢381 绪论1.1 研究背景自从改革开放以来，我国已经经过30年的发展，时至现在，所取得的成就举世瞩目。在众多推动中国经济发展的元素中，房地产行业无疑扮演着举足轻重的角色。
10、90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，房地产开发全部由国家进行投资。自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认以及1992年我国政府宣布实行市场经济体制之后，标志着我国房地产商品化的开始，才真正形成我国的房地产业及房地产市场。从那时到目前，我国房地产大体经历了三个阶段：1990至1996年为第一个阶段，当时的城市住宅建设由国家财政做出安排。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。那时的住房主要是解决居住问题，基本上没有其他的要求。这个阶段总的来说是卖方市场，因而对房地产企业的要求不高；第二个阶段是从1996年到2000年，随着1998年取消福利分房以后，房地
11、产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，普通居民有了选房的自由，对居住品质逐步提高。同时，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业也参与到房地产的开发销售。由于房地产市场购房主体需求的多样化和开发主体的多元化，房地产业的竞争越来越激烈。要想在竞争中取胜，对房地产企业的要求也越来越高。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，进入到大规模的市场化开发阶段。居住者不仅要求优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、认为环境和社会环境的和谐统一，实现“人居合一”的理想境界，它要求企业更有实力，资源要更加充分整合。随着中国
12、城市化的高速发展，房地产市场商机无限，房地产开发利润丰厚，年年的福布斯排行榜上都挤满了房地产商的身影，暴利吸引了各路资金一拥而入，很多都是只关注暴利，不考虑成本的。然而，当一个行业所吸纳的资金和资本到了无以复加的程度，势必影响到整个社会经济发展的全局，弄不好会引起国家经济的整体性动荡。许多开发企业虽然意识到了成本管理的重要性，但是却把开发项目的成本管理仅当成是单项成本的控制工作。如：建安成本、土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程中已经存在的问题，却
13、在施工和销售过程中不断的暴露出来，开发成本变成了开口成本，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。目前，房地产开发势头日益强劲，不少房地产商不重视项目的成本控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措施。企业进行成本控制的目的不是进行简单的施工成本控制，更不仅仅为了把某个阶段的费用节约，而是从项目的全过程、全方位的角度出发，最大限度的利用企业的有效资源，从整体意义上降低项目成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本管理的科学性。依照公式：利润=销售收入-成本费用，可知成本是影响企业利润高低的重要因素。房地产开发项目是房地产企业主要经济业务活动。因此，项目成本
14、控制得好，对于房地产企业来说，其企业的成本控制也会相应控制得好，进而提高企业利润。那么，如何做好房地产开发项目成本控制，成为迫切需要研究的理论和实践问题。1.2 研究的目的和意义本文研究的目的在于通过对房地产开发项目成本控制现存问题的分析，结合房地产开发项目特点及其成本控制的特殊性，寻求解决房地产开发项目成本控制的措施，解决实际工作中的问题。从而加强房地产开发项目的成本控制，实现预定的成本目标，促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，以低成本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，提升企业市场竞争力。本文的研究具有以下意义：1.从微观上讲，研究房地产开发项目成本控制，有助于房
15、地产企业明确开发项目成本控制的总体思路、结构框架和实施措施，并减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。为房地产企业的成本控制提供一个理论上的平台，指导房地产企业实践中的成本控制。2.从宏观上讲，通过对房地产开发项目成本控制的研究，可更加合理、充分、有效的利用土地，对振兴当前的房地产业起到一定的作用。房地产对国民经济相关产业的拉动作用十分明显，随着房地产需求的提升，伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，带动相关产业发展。此外，随着我国经济的发展，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡沫经济，房价猛涨，生活在城市中的广大普通老百姓好多买不起房，通过对房地产开发项目成本控制的研究，可以从某种程度上促进成本降低，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国家对房价以及房地产住宅项目开发进行调控是提供参考意义。在解决普通百姓的住房问题方面做出一丝贡献，这样就有利于我国社会的和谐发展。1.3研究的总体思路主要内容1.3.1 总体思路本文首先分析研究了房地产项目的相关概念及理论，然后从目前我国房地产开发项目成本控制中存在的问题，即项目运作过程中轻计划；实际中比较注重对某一阶段的成本控制，而对其他阶段的成本控制缺乏足够重视；忽略售后服务阶段这三方面入手，提出我国房地产开发项目成本控制的三点措施：一是认真做好
