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1、北京市城市发展新区房地产业发展水平模糊聚类分析罗婷婷 （1.中国地质大学（北京）人文经管学院，北京100083）摘要：根据模糊聚类的基本原理以及模糊相似矩阵等算法，选取了 5 个相对有效的评价指标对北京5个城市发展新区的房地产水平做了评价和聚类，为北京城市发展新区房地产业合理规划提供了科学的依据。关键词：北京城市发展新区 房地产 模糊聚类分析New Urban Development of Beijings Real Estate Development Level of the Fuzzy Clustering AnalysisLUO TING-ting1(1Concession colle
2、ge , China university of geosciences (Beijing) , Beijing100083, China)Abstract: According to the basic principle of fuzzy clustering algorithm and fuzzy similar matrix, etc, select five relatively effective evaluation of the Beijing five new urban development of real estate level made evaluation and
3、 clustering, for the Beijing urban development district real estate industry reasonable planning provides scientific basis. Keywords: Beijings urban development district Real estate The fuzzy clustering analysis 第一作者：罗婷婷(1985.4.16)，女，湖北，学生。工商管理。。房地产是我国第三产业的重要组成部分，发展十分迅速。2009年北京房地产业总产值已经达到1062.5亿元。“十
4、二五”期间，北京将加大城市发展新区的扶持力度，而房地产业是其中不可或缺的重要板块，但是北京市内各区县尤其是城市发展新区（通州、顺义、房山、大兴、昌平）的房地产业发展水平却参差不齐。利用模糊聚类法为房地产业发展水平相近的地区归类，对制定房地产业相关产业政策和区域产业发展规划具有十分重要的作用。1. 模糊聚类分析方法的基本思想和具体步骤聚类分析是研究事物分类的一种多元分析方法。在日常生活中，时常要把所接触到的事物（样本），按其性质、用途等进行分类，这种分类过程称为聚类分析。模糊聚类分析是当前在模糊数学中应用最多的几个方法之一，可以将研究的样本进行合理的分类，如产品的分类就常常用聚类分析来进行，另聚
5、类分析也可用来进行判别分析和预测，所以，也被广泛地应用于天气预报、地震预测、地质探勘、运动员心理素质分类、河川水质污染程度等方面。模糊聚类分析的一般步骤为：选择统计指标数据标准化求模糊相似矩阵模糊聚类。选择有效的、完备的指标体系对得出相对精确的聚类结果是非常关键的。衡量建筑业发展水平的指标很多，分析时只能选择一些有代表性的指标。在遵循科学性、合理性、可比性和可操作性的原则下，结合房地产行业特点，本文以北京城市发展新区为样本，选取5项指标来构建北京城市发展新区房地产业综合发展水平的指标体系，分别为房地产开发投资额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房销售额。得到矩阵，称为原始资
6、料矩阵，即具体的模糊聚类步骤为：（1）把各指标的数据标准化。当只有定量指标时，可参照应用标准化变换、极差变换、均值化变换等方法。对定量指标也按数值的大小进行分段，按其对房地产业发展水平的反映给予分段定分，这不仅消除了指标的量纲，缩小了数值的显著差异，而且使其更具有模的特性。本文采用最大最小标准化（离差标准化）法进行数据标准化，公式为 (式1)由此得到矩阵（2）建立相似关系矩阵。把标准化后的矩阵的每一行看作各对象在指标集上的模糊集合各的意义表示指标隶属与集合的隶属度。于是，各就间接描述了各个对象的基本特征，从而可以用最小最大贴近度法进行计算，计算公式为，其中， （式2）便可得到相似关系矩阵（3）
7、进行聚类。进行聚类分析可以采用最大树法，最大树法进行模糊聚类分析的步骤如下：先画出被分类的所有元素，直接以模糊相似矩阵中按由大到小的顺序依次把这些元素用直线连起来，并标上的数值。如果某一步使图中出现了回路，就不画这一步，依次进行下一步，直到所有元素连通为止。这样就得到了一棵所谓的最大树（最大树不是唯一的，但不影响分类的结果）。然后，取定值（），把的连线去掉，互相连通的元素便可归为一类。2. 北京城市发展新区房地产水平的模糊聚类分析 根据北京区域统计年鉴2010，采集了2009年北京市五个新区的房地产业数据原始资料，见表1。表1 北京5城市新区各项指标区县房地产开发投资额商品房施工面积商品房竣工
8、面积商品房销售面积商品房销售额亿元万平方米万平方米万平方米亿元房 山 区93.6353.1 47.6 138.3 98.1 通 州 区175.8626.8 117.5 248.9 216.0 顺 义 区200.8612.1 186.3 153.7 180.5 昌 平 区172.7798.4 262.3 168.4 160.0 大 兴 区141.5426.8 40.5 94.5 97.7 根据模糊聚类指标分段定分的原则以及各指标对房地产业发展水平的反映程度，确定下列指标评分等级标准表，见表2。表2 各指标评分等级标准评分标准房地产开发投资额商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额单
9、位亿元万平方米万平方米万平方米亿元110040045100200700200220200根据评分等级标准表，对这5个样本的各项指标逐个给予定分，其结果见表3。表3 各样本指标定分表房地产开发投资额商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额房 山 区11222通 州 区34355顺 义 区54434昌 平 区45533大 兴 区22111则可以得到把各指标的数据标准化，得到 使用最小最大贴近度法建立相似关系矩阵，可知：其余算法相同，得到相似关系矩阵：画出市场分析动态聚类图，见图1。图1 动态聚类图3. 相关建议由图1可以看出，在北京5个城市发展新区中，顺义和昌平的房地产发展水平较高，
10、这与近年来北京大力发展北城相呼应，通州次之，房山和通州水平很接近，大兴排在最后。而按照北京城市总体规划（2004-2020年），通州是重点发展的新城和城市综合服务中心，主要承担行政办公、商务、金融、文化、会展等功能。对比聚类结果，通州房地产业的发展水平只处于中游水平，这与通州区作为未来国际新城的形象极不对称；而大兴包含亦庄经济开发区，作为北京南部现代制造业新区，其房地产业也要迎头赶上。以通州为例，从“卫星城”到“重点新城”，再到“现代化国际新城”，通州区在北京城市发展战略中的定位不断提升。北京城市总体规划（2004年-2020年）确定通州为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京
11、未来发展的新城区和城市综合服务中心，这给通州新城带来历史性发展机遇。通州不仅是东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。根据北京两轴-两带-多中心的总体规划，通州被列为东部重点中心城，新规划的推出加速了通州发展进程。通州现在的房地产市场非常活跃，主要是因为两大因素：其一，地铁八通线和京通路的建成通车，缩短了城区与郊区间的距离；其二，通州素有CBD后花园的美誉，CBD区域内的白领阶层为通州房地产市场提供了充足的客户资源。这两大因素如同催化剂般激活了通州房地产
12、市场潜能，使其快速变身，一跃成为京郊新亮点。但这也导致了通州有房无业，偏重居民住宅建设的问题。根据通州新城规划 2005-2020，第三产业应当作为通州新城产业的发展重点。同时利用毗邻空港的优势，发展临空经济，吸引大企业总部入驻。从消费服务入手，以生产服务为重点拓展方向，积极引导新兴服务业发展。注重推动生产服务产业簇、品质生活产业簇和公共服务（文化）产业簇的协同发展。同时，通州区以新城建设为首要任务，集中资源、集中力量，打破常规、创新方法，同步推进核心区规划、土地一级开发、招商引资等重点工作积极开展符合新城需求的大项目招商工作，储备了一批高端优质项目，促成产业集聚效应，打造核心将打造成为北京新
13、商务中心区，在功能上充分承接中心城的行政、商务、商贸、文化创意等功能，与CBD东扩相呼应，打造更高端的商务环境，形成面向环渤海、面向东北亚的“首都门户”。同时规划的新北京东站、首都机场联络线将大大增加通州外向交通联系的通达度，M6、S6、R1等8条轨道线（M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3、S5）将覆盖通州新城，使通州与中心城以及其他新城建设交通联系更为便捷。除了现有及规划的6条轨道交通线路，规划部门还在进行前期研究，考虑建设地铁快线，从1号线下方沿长安街直通至运河核心区。这也将形成新的地产板块效应，此时如果完善配套基础设施的建设，以促进就业带动通州房地产业新的发展健康发展，围绕滨水
14、宜居新城的目标，优化房地产业结构，建设适合不同消费需求的多样化住宅。注重商住、酒店、写字楼等房地产业的发展。参考文献1 北京统计局. 北京区域统计年鉴2010R2 许仁忠.模糊数学及其在经济管理中的应用M.成都:西南财经大学出版社,19873 李丙永.系统模糊聚类分析方法在房地产市场分析中的应用J. 重庆建筑大学学报.2001.24 于秀林,任雪松.多元统计分析M.北京:中国统计出版社, 20015 杨世东.安徽房地产业区域发展水平综合评价J. 科技情报开发与经济. 2009年19卷35 期6 中国经济导报 http:/ 北京市总体城市规划（2005-2020）http:/ 通州新城规划（2005-2020）http:/www.chinasus.org/case/detailed/20090209/44690.shtml
