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1、【战略目标规划】,对于合生创展品牌发展的战略意义:,合生创展旅顺项目将成为合生创展进驻大连乃至中国东北地区，进行品牌扩张的第一站，具有里程碑的意义！,对于大连发展的战略意义:,合生创展旅顺项目将承载起旅顺口区乃至整个大连专业地产地标的发展责任！,目 录 PART 1 市 场 篇 PART 2 产 品 篇 PART 3 定 位 篇 PART 4 视觉表现篇 PART 5 营销推广篇,PART 1 市 场 篇,1、行政区划,大连市现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有4个国家级对外开放先导区(
2、开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。,2、城市发展规划,北进,西拓,按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。,旅顺山海大美 优尚环境,（二）旅顺口概况,土地面积: 506.
3、8 平方公里,海岸线长169.7公里。 总 人 口: 21万 是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园、天然不冻港,1、行政规划,旅顺城区现共有人口21万，由老城区、旅顺经济技术开发区、新城区三个居住组团构成，未来规划人口分别为15万、20万、15万。,根据十一五规划，旅顺城区建设将按照“一城”、“两区”、“三带”深入进行。 “一城”：即由老城区和新城区组成的城市核心功能区，集中发展现代服务业、房地产业和各项社会事业。 “两区”：即旅顺经济开发区和双岛湾石化产业园区。发挥开发区龙头带动作用，积极推进双岛湾石化产业园区建设，使西部沿海地区成为临港产业发展的主要区域。 “三带”：即南路
4、、中路、北路产业带。南路重点发展高新技术、教育、旅游产业，中路重点发展高新技术产业和森林观光长廊，北路重点发展高科技工业和高效农业。,2、未来规划,旅顺南路软件产业带将以大连软件园为核心，沿大连西南海滨旅顺南路逐步向西延伸，绵延30余公里，建设成为以发展软件、智能信息服务、高等教育及相关培训为主的专项产业功能区。,3、旅顺规划发展趋势的影响软件产业的影响,小结： 软件产业成为国家、大连市重点扶持项目，资金流、技术流汇集，带动区域经济发展。 软件产业规划为未来整个大连市的支柱产业，持续的政策扶持及资金投入将促进旅顺口区的产业结构升级，带动区域城市化进程，本案地段升值潜力增大，促进房地产业发展。
5、高科技人才涌入，将改变本案区域人口结构，进一步拉动房地产需求。,3、旅顺规划发展趋势的影响软件产业的影响,旅顺大学城规划建设 旅顺大学园区是省市重点建设项目，是旅顺南路软件产业带的重要组成部分。园区位于旅顺口区龙王塘街道盐厂新村，在旅顺南路两侧及郭水路东侧，一期规划面积9平方公里，二期15平方公里。 大外、大医将成为首批入驻大学园区的高校，未来规划预期将有10多所高校陆续入驻园区，这里将成为大连市的一个高校聚集区，形成规模性教育产业。 大医、大外现状及未来规模预期 大医现有教职工及医护人员4300余人，学校现有各类在校学生12000余人。大外现有教职工近900人，目前学院有各类在校生2万余人。
6、 一期建设大医和大外在2007年投入使用。大医新校园建成后，在校生规模预计将达到24000人。 大外一期在校生规模预计将达到18000人。 小结： 市内学校的迁入必将吸引良好的配套产业，促进区域经济、以及房地产发展。 高校的聚集形成教育文化氛围，将使区域的文化氛围得到有力提升。 大学产业汇集庞大人流，大量中高档消费群体将拉动区域经济发展，并产生强劲的房地产置业投资需求。,4、旅顺规划发展趋势的影响大学城的影响,5、旅顺口在 “大大连”发展中的重要地位,城市中心逐步饱和，城市发展决定了“西拓北进”的进程，旅顺将由原来的城市边缘辅助区，变为主城区的一部分，成为城市“西拓”的关键点。 交通路网的全面
7、升级，使旅顺一举由交通末端成为交通枢纽，必将促进旅顺经济的繁荣，提升地域的价值，拉升区域房地产价格，吸引力空前增强。（旅顺规划交通路网的进展程度：烟大轮渡试运营，哈大电气化铁路延伸到旅顺新港，土羊高速公路通车，轻轨前期规划已经启动，大连-旅顺公交线路已开通）,（一）大连市土地供应情况分析,根据大连市2007年房地产开发项目供地计划（市内四区），2007年大连市内四区计划安排房地产开发用地约380公顷。供地方向已完全向西、向北倾斜，中心城区宗地主要为改造项目为主。,二、房地产形势分析,（二）房地产投资额,从2004年后每年超过50亿元的增长。 2007年上半年房地产投资额142.3亿元,比去年同
8、期增长15%。 这也说明了区域市场发展良好，并没有受到大盘波动的影响。,单位：亿元,（三）房地产施工情况分析,大连市2006年的房地产供给量突破2300万平，而大连市每年的市场需求量控制在400-500万平，供需的巨大反差，给2007年大连房地产市场带来前所未有的压力。,（四）商品房成交价格,近几年大连市房价始终保持上升态势，2004-2006年房价涨幅分别为12.9%，21.5%，27.6%，在全国居于前列。,（五）商品房供应情况分析,2006年大连共有107个新开盘项目，新增供应量949.7万平方米,其中市内四区539.4万平方米，占总供应量的57%，开发区、旅顺、金州总供应达到410万平
9、方米，占总量的43%。,（六）商品房交易情况分析,2006年成交29262宗，成交面积273.25万平方米，成交套数和总成交面积分别较去年同期下降34、36左右。住宅市场交易量萎缩的原因是多方面的：首先，市区住宅价格高起、中低价房源稀缺使普通消费者的购买愿望受到抑制；其次，国家和大连市新近出台了一系列政策，对楼市进行调控，使部分消费者持币观望，开始以冷静理智的心态面对楼市；另外，今年国内股市、基金等投资环境较好，分流了较多的房地产投资资金。,（七）商品房价格情况分析,从商品住宅区域价格来看，2006年商品住宅销售价格得到大幅度的上涨，涨幅最大的是沙河口区，商品住宅价格上涨了52%，中山区、西岗
10、区、甘井子区分别上涨了25%、21%、30%。 城市中心区由于可开发的商品住宅用地供应日趋减少，现有商品住宅愈显珍贵，其价格亦居高不下。,宏观市场小结： 宏观调控政策对产品规划和套型面积已经有较明显作用，但对商品房住宅的价格控制影响并不明显； 土地价格的上涨、建安及建筑材料价格上涨，加上国家金融、税收等政策的进一步调控，使得房地产开发成本不断攀高，直接影响住宅价格进一步上涨； 市区内7000元/单价已迫使广大消费者接受，城市经济发展和招商力度的加大，使得对精装修小户型投资的热情高涨，带动了中小户型产品价格拉动整个市场均价的上涨； 轨道交通、市政项目已经成为拉动因素，带动了甘区边缘地带房价突破6
11、000元门槛，个别项目已有提前透支房价后续增长价值的迹象； 二手房价格的快速增长，一定程度上也促使开发商纷纷提升既定价格； 预计本地价格仍会大幅度提升。,随着旅顺口区城市功能的重新定位，房地产开发投资逐年高速增长。2006年房地产开发投资额是2004年的3.3倍；房地产投资额占固定资产投资比重比较合理，2006年房地产开发投资额为14.9亿元，占固定资产投资额的22.10%。,三、旅顺房地产投资情况分析,旅顺商品房新开工和施工面积也成爆炸式增长，2006年商品房新开工面积是2003年的5.8倍，商品房施工面积是2003年的3.6倍。 这说明旅顺房地产市场正呈快速上升的阶段，市场供应量很大。,（
12、一）旅顺房地产开竣工面积情况分析,（二）旅顺的商品房/住宅销售/空置面积情况,2006年，旅顺的商品房销售面积是2003年的5倍，住宅销售面积是2003年的6倍，说明旅顺房地产市场获得迅猛发展，同时受竣工面积大幅增加影响，空置面积有所增加，全区房屋空置面积19.7万，同比增长93.1%，其中，住宅空置面积16.0万，同比增长226.5%。,（三）旅顺口区房地产销售价格,近两年，旅顺商品房平均交易价格提高幅度较大，其中，2006年旅顺商品住宅平均交易价格为3760元/平方米，比2005年涨幅达14%。2007年旅顺商品住宅均价在4500元/平方米左右，预计2008年住宅均价将达到5000元/平米
13、。,2004-2007年旅顺口区房地产销售价格变化图,（四）区域市场特征,一级市场：整体上看，旅顺土地储备量充足，但中心城区地块炙手可热，且基本上都是几千平方米的小面积地块。 商品房市场：受大连挤出效应与相关政策的影响,市场的需求得到有效释放，此外由于旅顺口区一直以来都被誉为大连的后花园，优美的自然环境和清新的空气吸引了很大一批外来人员在此购房，因此消费者对旅顺的商品房市场的关注度将逐步增强 价格变化：03-05市场快速上扬。由03年均价10002000元/平方米到07年均价40006000元/平方米，整体涨幅在200%以上。,四、区域板块市场研究,（一）新城区,新城区包括旅顺南路及水师营区域
14、 旅顺南路区域 随着大连医科大学、大连外国语学校院等大专院校搬迁进驻塔河湾大学城，以及软件产业带向西迅速滚动式发展，以塔河湾领衔的旅顺南路区域将成为未来交易的热点区域。 目前城市属性较差，但具有市区所不具备的较为稀缺的自然景观。 低密度产品，产品搭配中以别墅为主。 目前该区域在售的项目主要是蓝湾（后面阐述），该项目为别墅项目，别墅销售最高单价近2万元。由于是高端项目，因而客户群主要是以外地及大连高端消费群体为主。,区域优势： 自然景观优越，低密度产品居住舒适感强。 别墅类产品，居住更为舒适。 品牌开发商规模开发，使得区域整体感强。 以稀缺的自然景观为卖点，对有实力的客户吸纳力较强。,区域劣势：
15、 距离市区较远，城市属性较弱。 目前配套不完善，购物、医疗、教育等设施不健全，生活不便利。,城市感相对较弱，产品偏于舒适型休闲居住，低密度，户型偏大，其优越的自然景观对来自市区且注重自然环境的享受性客户更具吸引力。,水师营 2003年12月旅顺行政中心移师水师营，给水师营住宅市场的发展创造了广阔的契机，提升了该区域的居住氛围及消费能力。 区域内现有项目品质感较差，高品质项目稀缺。 目前区域住宅住宅售价在4000元以上。 目前该区域在售的住宅项目主要是新加坡花园与东方戴维营，主要消费群体为教师、当地居民及养老及大连市内购房者。,开发商：大连民兴房地产发展开发有限公司 项目地址：旅顺口区水师营街道
16、营顺路490号 建筑风格：北美建筑风格的居住社区。 占地面积：约10万平方米 建筑面积：15万平方米 绿化率40%，共1300户，从40-150平方米，从一室一厅到四室两厅的户型设计。其中，住宅12万平方米；独立公建3万平方米，规划为大型景观商业街。 产品类型：36栋，多层（5层）22栋、小高层（11层）4栋，高层（18层）5栋、1栋12层公寓（建筑面积5400平方米）,区域代表项目,区域优势 交通便利，路网较密。 生活配套设施齐全。,区域劣势： 人口居住密度较大，环境嘈杂。 周边无大型公园或大型绿地，空气质量不高。,此区域除本区域自身客户外，还有部分养老及大连市内购房者，此类客户关注居住的交通便利和配套齐全性。,（二）旅顺市区,该区域是旅顺口区的经济文化中心，生活配套设施齐备， 交通便利、配套成熟。 住宅项目也比较集中。现在售项目包括开世嘉年、浪琴湾等。 该区域住宅项目均价普遍在4600元至6000元/平方米之间。 该区域的购房者早期以当地居民为主，目前以外地个体经营者和投资为目的的购房者。,开发商:天津大众集团大连建设开发公司 项目地址:旅顺口区白银山下红营子 产品
