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1、专题讲座一：国内大型工业园区管理模式,2007年1月,目 录,国内高科技园区管理模式 园区开发运营模式 国内知名园区介绍,高科技园区的基本功能,高科技园区的基本功能,科技园区是一个高度优化的场所，同时具有一个“产学研”一体化的运行机制，比其他区域具有更强的吸纳能力，能够在短期内吸纳和集聚大量的人才、研发机构、生产企业，并有机地结合起来形成巨大的经济能量，当企业群集聚到临界数量，则会形成产业聚群，形成高科技产业带（区）,从微观的角度，科技园区内的孵化器或创业中心通过创造优良的条件训练、支持和发展一批成功的小企业家、盈利的企业和风险投资家，是科技园区内培育高技术企业的起点。,科技园区的辐射功能与效
2、应分为三个层次，一是技术的辐射效应。二是经济的辐射效应，三是管理的辐射作用,科技园区的高科技技术及产业对地区发展的左右主要表现在：一是带来大量的新增税收；二是带动服务业、中介行业等相关行业的发展；三是对传统产业具有改造作用；四是带动了城市化进程的加快，改变地区的形象。,集聚功能与效应,孵化功能与效应,辐射功能与效应,带动功能与效应,从宏观的角度，科技园区是高技术企业的孵化器和摇篮 孵化器使高技术企业从无到有，高科技园区使高科技企业从小到大,国内高科技园区成功经验的借鉴,“集中管理型”管理模式,是我国大多数高新区所采用的管理模式。由市政府在开发区设立专门的派出机构管委会全面管理园区的建设和发展，
3、具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，真正体现了“小政府、大社会”的特点。苏州高新技术产业开发区即采用此种模式。如下图：,“纵向协调型”管理模式,行政主导型管理模式纵向协调型和集中管理型,强调由所在城市的政府全面领导开发区的建设与管理。所在城市的人民政府设置管理委员会，成员由原政府行业或主管部门的主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只复杂在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区
4、县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。哈尔滨高新技术产业开发区属于“纵向协调型”的典型。管理结构如下所示：,公司制管理模式,又称企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。目前在县、乡（镇）级的开发区和高新区中使用的较多。 县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织区内的经济活动，并承担部分政府职能，如协调职能等。 总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。,政企分开
5、型管理模式,政企合一模式,混合型管理模式政企合一型与政企分开型,管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又可分为三种类别。,是在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理以及服务性工作，而开发公司则负责开发区内的基础设施建设，这种开发公司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常是互相兼任，即是通常所说的“两块牌子，
6、一套班子”。在这种管理模式下，政府的管理具有双重性质，不仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。我国南通开发区采用的是此种模式。,目 录,国内高科技园区管理模式 园区开发运营模式 国内知名园区介绍,以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形成了多元化投资开发和多种管理模式格局,政府投资 兴建园区为主流,政府主导、企业参与 兴建园区为主流,政府配合、企业主导 兴建园区为主,在政策没有放开，思想没有解放，也无较好的市场化经济主体时，“筑巢引凤”策略曾是各地政府互相学习，极其推崇的工作经验,在政策逐渐放开，思想
7、逐渐解放，出现实力强大、良好运营的市场化经济主体，各地政府在工业房地产开发中非常注意与龙头企业的积极合作,在政府与企业，企业与企业之间专业化分工越来越细，在“筑巢引凤”策略基础上，一些有胆识和远见的政府开始推行“引凤筑巢凤引凰”的策略,土地开发的投资主体,外商独资 中外合资合作 中方企业独资 政府投资模式,土地开发的管理主体,政府直接管理 开发区管委会管理 名为管委会管理，实为公司管理,管委会/开发公司关系,政企合一模式 政企分开模式 公司自治模式,国内的园区开发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区的活力比较强，而“官助民办”模式发挥作用的空间会越来越大,“官助民办”模式小结：在具备园区开发
8、的核心能力、经营政府和外部资金融通能力，并经过市场检验形成卓越的业务模式和盈利模式后，逐步尝试异地复制,说明： “官助民办”模式运作的关键点：形成客户聚集、具备良好的盈利能力 “官助民办”的盈利模式：土地盈利、产业楼盈利和服务体系盈利，辅以适当的投资盈利 “官助民办”模式的运作风险：政府政策支持不到位、与其它园区的竞争处于不利位置,官助,民办,政府,企业,投资方,招商,建设,服务,客户积聚,产业规划、政策支持,资金、资本,产业发展 社会效益,运营利润,资本回报,产业楼收益 服务效益 土地收益,运营机制,基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业楼投资建设、加速客户聚集，快速形成产业
9、积聚优势,对比不同运作模式，“官助民办” 发挥双方优势、分工协作，关键是政府为企业创造良好的运作环境,政府方,产业规划：制定产业规划和区域规划、提供宏观政策导向和支持 产业政策：促进高科技企业及人才向园区的集聚，鼓励向软件及信息服务业的投资 土地和基础设施：做好基础设施建设、土地整理和园区配套 对开发企业的公平运作环境：对需要大量资金、投资回报周期长的园区运作企业给予财政补偿、融资等方面政策支持，减少恶性竞争，确保园区开发企业的健康发展空间,充分发挥政府在区域规划和产业升级规划上作用，并以政策加速规划的落实 避免政府在微观运作上投入产出的低效,发挥市场运作主体的积极性 降低运营成本、提高服务质
10、量,企业方,招商运营：在政府指导下，以市场化的手段推进园区招商引资和园区建设运营 园区服务：通过良好的商务服务和技术服务为入园企业带来更多的商业机会，帮助园内企业降低商务成本和沟通成本，创造良好的办公环境，打造软件知识社区氛围，通过培训提供充裕的人才 产业楼与配套住宅建设运营：为入驻企业和就业人员创造良好的工作和生活环境 参与行业协调与管理：参与园区企业管理、了解入园企业发展中存在的问题,对标分析：亿达工业园获政府授权后，可以通过土地转让、住宅房地产开发等诸多手段，获取土地开发利润,从政府获得土地开发的授权后，土地整理有四种可能的利润获取途径,说明：土地开发获益的前提是获得政府授权，开发企业从
11、单纯土地开发商向城市运营商角色转变,目 录,国内高科技园区管理模式 园区开发运营模式 国内知名园区介绍 苏州工业园 张江高科技园 济南高科 中关村软件园,作为苏州工业园的开发主体，中新苏州工业园区开发有限公司在股权结构调整前后的盈利能力截然不同，表明政府的支持对园区的健康发展至关重要,中方财团：外方财团的股权比例为35:65 中方股东以中粮、中远等大型国资企业；外方包括GE、三井物产三菱商事、新加坡发展局等,2000年底前年年亏损，累计亏损达到了7512万美元 资产负债率一直居高不下，每年财务费用和管理费用较大,以中方和外方合资成立的中新苏州工业园区开发有限公司（简称CSSD） 负责开发运营
12、首期开发的8平方公里的土地是用成片开发的模式，初期土地销售以利润微薄的工业地销售为主,1994年中国国务院副总理李岚清与新加坡内阁资政李光耀分别代表两国政府签署合作开发协议 除参股苏州工业园区外，政府还直接负责发展苏州高新区等，政府主导型开发区在政府财政支持下，竞相压价，造成恶性竞争 1999年开始，腾飞在新加坡政府支持下考虑减持股份，出让管理主导权,根据1999年中新两国谅解备忘录，调整股权结构 中方财团：外方财团的股权比例为65:35,01-03年分别实现净利润760万、1106万、7063万，03年底消除以前的累计亏损，资产恢复1亿美元，并首次分红100万美元 04年上半年CSSD实现赢
13、利1008万美元 ，全年超过2000万美元,按照谅解备忘录，合作框架不变，中新合资公司性质不变、开发建设园区的目标不变 适逢开发区房地产升值，在原有工业地产基础上增加住宅房地产等开发模式,考虑到世界影响，两国领导都要求 “只准成功，不许失败”。江苏省领导人已经明确表态“园区将优先于新区” 切实落实园区优先考虑的承诺，把旧城区的人口迁移到园区，并适当引进商业及住宅开发项目,股权结构,开发模式,运营利润,政府支持,外方控股并主导开发运营 1994-2000,中方控股，接手园区主要管理权 2001-目前,利润的爆发式增长首先来自政府的特殊财政支持，其次来自经营模式的转变,两年时间内通过国开行发行债券
14、融资22亿，极大推动了园区建设和发展,2005年发行12亿元债券,2003年发行10亿元债券,债券情况,发行债券主体及经营,评论,债券额度为10亿元，国家开发银行担任主承销商，并提供担保 债券期限10年，票面利率4.3%，比同期10年贷款利率5.76%低，每年付息一次 募集资金用于苏州工业园二、三区的“九通一平”基础设施项目建设,债券额度为12亿元，国家开发银行担任主承销商，并提供不可撤消连带责任保证 债券存续期10年，票面年利率5.05% ，采取固定利率形式 债券募集资金将全部用于苏州工业园区二、三区基础设施项目,发行主体为苏州工业园区地产经营管理公司，注册资本金52亿元 02年底总资产74
15、.67亿元，净资产为55.46亿元，全年主营业务收入6.49亿元，净利润0.903亿元 02年经营性现金流为-10.25亿元，原因在于大量开发性资金的投入和存货大幅增加,发行主体为苏州工业园区地产经营管理公司，是苏州市政府派出机构苏州工业园区管委会的全资公司，主要业务为“九通一平”项目、投资业务 截至2004年12月底，发行人总资产197.9亿元，净资产112.5亿元。2004年度，实现主营业务收入18.6亿元，净利润1.61亿元,时隔两年两次发行22亿债券，特殊支持来自深厚的政府背景，苏州工业园是中新两国中央政府级的合作 苏州工业园的融资模式不太容易复制，首先是园区自身的资质条件要符合一定的
16、标准，其次是政策的门槛太多，经过国务院特批 政策利用：充分借用政府资源筹资是园区的通用做法，如中关村丰台园管委会从农行贷款，就是借助科技部与中国农业银行合作的“金融与科技结合”工程，享受政府一半的贴息，这样实际贷款利率比发行债券划算，而且时间成本低得多,苏州工业园着手打造上市融资平台，已成功增资扩股，增资4250万美元，准备上市,中方财团： 中粮 长城工业总公司 COSCO 中国华能 ,外方财团： 城市发展有限公司 GE金融服务公司 三井物产和三菱商事 新加坡经济发展局 ,中新苏州工业园区开发有限公司CSSD,35%,65%,中方财团,外方财团,中新苏州工业园区开发有限公司CSSD,28%,52%,港华投资有限公司,新工集团私人有限公司,苏州新区高新技术产业股份有限公司,05年已完成增值扩股的“私募”工作,原注册资本金1亿美元，04年底账面每股净资产1.32美元，中联资产评估公司评估每股净资产2.30美元，增值主要因素是公司成本极低的土地储备 按照28.79%溢价即1.78美元/股认购2500万股,股
