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1、第十章 物业租赁管理l 物业租赁是物业交易或房地产交易中的一项主要活动，是房地产市场的一个很大组成部分，也是许多物业管理者的主要业务之一。l 有的业主甚至将租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重要的标准。 对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的； 物业管理者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个目标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。l 为了做好这一项工作，物业管理者必须了解和掌握有关物业租赁的概念、相关法律规定、租约的制定和管理以及如何最有效地将所管理的物业租赁出去，即如何做好租赁营销工作。第一节 物业租赁概述一、物业租赁定义物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使
2、用，承租人向出租人支付租金的行为。有关这个定义有几点说明：（1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。这个产权所有人可以是自然人，也可以是法人；可以是产权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和按份共有）；可以是产权所有人自己，也可以是产权所有人的委托代理人，或按照法定程序的指定代管人。（2）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人受制于出租人，没有出租人的同意转租现象就不存在，转租人也就不存在。因此转租只能是附属于出租的非独立活动。（3）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。这一条是将所有符合房屋租赁法律特征的一切
3、行为都包括在内，防止逃避租赁管理、偷逃税收的现象发生。二、房屋租赁的法律特征房屋租赁是一种特定商品交易的经济活动形式。它具有以下特征：（1） 房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。（2） 房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。这反映在租赁合同中对标的物作详细和区别性的描述。 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。经济契约关系，它体现契约双方有偿，互利互惠的关系。 要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，并依法登记。（3） 房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。新房屋所有权人必须承担原房屋所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法利益。即是买卖不破租赁。（
4、4） 租赁关系主体的法律要求。其表现为： 租赁双方除了必须具有民事能力以外， 还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管人； 要求承租人没有法律限制承租的情况。（5） 租赁客体的法律要求。有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。三、物业租赁的分类根据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类：（1） 根据租赁房屋的性质不同可
5、分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。（2） 根据租赁房屋的用途不同，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等的租赁。（3） 按照房屋的租赁期限不同，又可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。 定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般商品房的租赁都属于此种情况。 不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会要求国家作出另外安排居住的要求。 阶段式租赁是指双方虽
6、然确定了某个期限，但又约定，双方如没有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。（4） 按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租、纯租约以及百分比租约。详细内容在后面作介绍。（5） 按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁。四、租赁登记与纳税（一）租赁登记根据我国法律规定，房屋租赁需登记备案。其具体要求如下：（1） 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内（上海市规定15日内），到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。（2） 登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分别交验下列证件：出租人应提交的证件：出租房屋
7、的房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证；出租人的身份证明；共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书； 委托代理出租时，房屋所有人委托代理出租的证明。承租人需提交的证明：境内个人的身份证或户籍证明；境内单位（包括三资企业）的工商注册登记证明；境外人士的回乡证明；境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。（3） 房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证；审核不合格，则由房地产管理部门将租赁合同和有关证件退还当事人。（4） 房屋出租持有关文件至当地税务机关依法纳税。（5） 租赁登记的法律责任：不按期申报、领取房屋租赁证的，责令其补办手续，并可处
8、以罚款；伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可处以罚款；未经出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。（一）租赁税收有关房屋租赁税收，国家没有完全统一的规定，各地的执行都有所不同。在此先介绍一般情况，然后介绍一下上海市新出台的城镇私有房屋租赁税收征收管理办法的主要内容。1房屋租赁一般税收情况房屋租赁一般要涉及印花税、营业税、城建税、教育费附加、房产税、所得税和土地使用税等税收，现分别介绍如下：（1）印花税。租赁双方所持的房屋租赁合同，应按合同所载金额的0.1，一次性贴足印花税票。（2）营业税、城建税和教育费附加（两税一费）。凡从事房地产租赁的单
9、位和个人，以其应税收入为营业税征税对象，税率为5。城建税是以营业税税额为计税依据，一般规定，纳税人所在地在市区内的，税率为7；纳税人所在地在县城、建制镇、工矿区的，税率为5；纳税人所在地在农村的，税率为1（税制改革后，该税项以经营收入额为计税依据，税率为0.30.6）。教育费附加是以营业税为计税依据，税率为2（税制改革后，调整为增值税、消费税和营业税之和的3）（3）房产税。房产税计税方法有两种。一种是依房产原值扣除1030后的余值为计税依据，税率为1.2。如北京市扣减额为30，上海市扣减额为20；另一种是房产出租的，以房产租金收入作计税依据，税率为12（税制改革后，房产税按房产评估值的15计征
10、）。（4）所得税。所得税分两种：企业所得税和个人所得税。企业所得税的计税依据是经营企业的年实现利润净值，税率为33；个人所得税的计税依据是租金所得扣除免征额 的余额（免征额现为租金额4000元以上的为减除费用800元，4000元以上的扣除20费用，然后就其余额纳税）。（5）土地使用税。私房业主出租私有房屋，应按所在地的地段等级适用的税额，交纳土地使用税。2上海市城镇私有房屋租赁税收管理主要内容（1）领取租赁证的7日内向税务机关办理纳税申报、申领统一发票。（2）租赁双方持有的租赁合同，都必须按合同约定租赁期内的租金收入一次性贴足印花税票。无租赁期限的，可按3年分次贴花。（3）对营业税、城建税、教
11、育附加费、房产税及个人所得税统一征收综合税，税率为每次租金收入的21。每次租金收入在2000元以下的，则按15征收（现已改为按5%征收）。（4）转租和再转租的按转租租金收入的9征收综合税。每次租金收入在2000元以下的，则按3计征。（5）按所在地的地段级适用的税额交纳土地使用税。（6）不准匿报房租金，不准收取押租、变相租金或其他额外费用。（7）私房业主或转租人接收承租人聘用或为其提供劳务的，应将租金收入和工资、劳务收入合理划分。工资、劳务收入不得超过同类企业的临时工工资标准。（8）私房租赁须统一使用税务机关印制的发票。（9）以联营等名义出租或转租房产但并不承担经营风险的，其所获取的固定收入应作
12、租金收入处理，按规定征税。第二节 租约管理l 经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任，尽管这种责任根据业主的要求不同会有变化，如有一些物业管理者可能是惟一的出租代理，而另一些则可能与外界独立房地产经纪人共同承担责任。l 即使有些物业管理者不承担租赁责任，而只有维修保养物业的责任，但是涉及租约的具体条款时，他们往往会被业主或业主的律师所咨询。他们有关物业运营和维护的费用及其相关的专业知识对租约条款的拟定有直接的影响。l 如果物业管理者足够熟悉租赁合同的基本条款，并非常懂行地与业主的律师及房地产经纪人合作的话，业主就可以从物业管理者处得到优质的服务，从而增强物业管理者在业主心目中的地位。一、租
13、约的含义及法律特征（一）租约的含义房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的契约。（二）房屋租约的法律特征（1）房屋租约是双务有偿合同。l 双务合同是指合同当事人都享有权利和义务的合同。即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。l 双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务，否则就变成了单务合同。l 有偿合同是指当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的合同。l 有偿合同大多数是双务合同。l 区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应
14、注意的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行，其注意程度要高于无偿合同，有偿合同的义务人的违约责任要比无偿合同义务人的违约责任要重。（2）房屋租约是诺成和要式合同。l 所谓诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。l 实践合同，虽然当事人表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立l 这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。l 要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则就成不要式合同。l 法定要式合同；约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。我国城市房屋租赁管理方法中明文规定房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。没有书面合同的租赁行为，法
15、律不予保护。（3）房屋租约是继续性合同。房屋租赁当事人双方的义务，均与合同的存续期间相关，时间作为合同的基本元素，因而房屋租约属于继续性合同。二、租有权的概念为了对租赁合同有更深的理解，有必要介绍世界上有关租有权的概念。l 租有权（Leasehold）是相对所有权（Freehold）而言的。租有权是承租人（Lessee， Tenant）拥有的对租赁物业的一种权利。l 对于租有权，不同的国家有不同的理解。在一些国家，这种租有权被认为是承租户的动产（personal property），可以被出售、交换和赠与。而在另一些国家它被认为是不动产（real property）。如果认为是不动产的话，租有权的出售、交换和赠与必须有书面契约。l 在我国，虽然没有租有权这个名词，但与租有权对应的有出让的土地使用权和出租的房屋使用权。根据我国的法律，也可认为将租有权归为不动产。l 在某些国家和地区，租有权可以作为担保物业来进行抵押贷款（如我国出让的土地使用权）。由于承租人设定的租有权抵押可能会损害业主的资信地位和物业的所有权。为了避免这种侵害，物业管理者应该熟悉当地的有关法律，在租约中明确规定：承租人不得出售、赠与、交换和抵押所有权
