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1、目 录Directory Index第一章概述Project Introduction51.1地理位置Geographic Location51.2规控指标Planning Control Index51.3品牌定位Brand & Market Positioning51.4建筑组成Building Composition51.5酒店功能配置Hotel Functional Configuration6第二章概算范围Budget Scope72.1规划范围Planning Scope72.2投资构成Investment Composition7第三章原则和依据Standards and Bas
2、is83.1测算依据Calculation Basis83.2计价方式Pricing Mode83.3组价依据Group Price Basis83.4修正依据Revision Basis83.5计费依据Cost Basis93.6优先顺序Priority Order93.7参考资料Reference Material9第四章结论Conclusion104.1概算结论Budget Conclusion104.2结论分析Conclusion Evaluation10第五章测算说明Calculation Explanation105.1土地费用 Land Cost105.1.1土地获得价款Land
3、 Price115.1.2拆迁费The Demolition Charge115.1.3其他费用Other expenses115.2前期费用Initial Cost115.2.1勘察设计费Survey & Design Cost115.2.2开发前准备费Development Preparation Cost125.3建安工程费Engineering cost135.3.1土建工程费 Civil Engineering Cost135.3.2装饰工程费 Decoration Engineering Cost145.3.3机电工程费 Mechanical and Electrical Engi
4、neering Cost145.3.3.1通风系统Ventilating System145.3.3.2空调系统Air-conditioning System145.3.3.3强电系统Electrical System155.3.3.4弱电系统Extra Low Voltage System155.3.3.5消防系统Fire Service System165.3.3.6给排水系统Plumbing and Drainage System165.3.3.7燃气系统Fuel Gas System165.3.3.8太阳能系统Solar Heating System165.3.3.9垂直运输系统Ver
5、tical Transportation System175.3.3.10设备采购 Equipment Procurement Cost175.4基础设施费Infrastructure Costs175.4.1市政工程Municipal Engineering175.4.2燃气工程Gas Engineering185.4.3电力工程Electric Power Engineering185.4.4弱电工程Extra Low Voltage Engineering185.4.5智能化工程Intelligent Engineering185.4.6景观工程Landscape Engineering
6、195.5配套设施费Supporting Facilities Costs195.5.1后勤用房Logistics House195.5.2设备用房Equipment House195.5.3零星用房Sporadic House205.5.4户外设施 Outdoor facilities205.5.5垃圾中转站Waste Transfer Station205.6酒店筹开费Hotel Pre-Opening Costs205.6.1招聘培训费Recruitment Training Cost205.6.2家具、电器、设施Furniture、 Electrical、 Facilities205.
7、6.3布草Linen215.6.4工器具Apparatus215.6.5标示标牌Marking Signs215.6.6办公设备Office equipment215.6.7消耗品备品备件Consumable Spare Parts215.6.8汽车Auto225.6.9推广费Promotion Expenses225.6.10流动资金Flow Funds225.7不可预见费Unforeseen Expenses225.8建设单位管理费Management Expense235.9资金成本Cost of Capital23第六章成本结构及敏感性分析Cost Structure & Sensit
8、ivity Analysis246.1投资成本结构分析Cost Structure Analysis246.2建安成本结构分析Engineering Cost Structure Analysis256.3基础设施成本结构分析266.4敏感点与成本策略Sensitive Points and Cost Strategy266.4.1建安敏感点Sensitive Point266.4.2敏感点成本属性Cost Attribute266.4.3成本配置策略Cost Strategy27第七章成本趋势评估 Cost Trend Assessment287.1主要建筑材料价格趋势Main Buildi
9、ng Material Price Trends287.2劳动力价格趋势Labor Force Price Trend297.3成本趋势Cost Trend29第八章其他Other Matters308.1目的Objective308.2便利Convenience308.3重大影响Major Effect318.4声明Special Statement31第九章概算Budget31概算编制报告Budget Preparation Report第一章 概述Project Introduction1.1 地理位置Geographic Location本项目为亿隆温德姆至尊度假酒店，坐落于三亚市海棠
10、湾滨海酒店带南端，望林路以东，滨海大道以西，林旺南路以北；1.2 规控指标Planning Control Index酒店占地面积：83710平方米，总建筑面积：55610平方米，其中地上建筑面积：24982平方米，地下建筑面积：30628平方米；容积率：0.40，绿化率：56.8%。1.3 品牌定位Brand & Market Positioning项目定位决定投资成本，该项目经营由国际知名并享有信誉温德姆（原CENDANT）集团旗下的温德姆酒店管理公司托管，项目市场定位为基于温德姆至尊的白金五星级海滨度假酒店。1.4 建筑组成Building Composition酒店主体建筑由1栋主楼和
11、33栋散落布局的独立式客房组成；1.5 酒店功能配置Hotel Functional Configuration1前厅设大堂接待区、值班经理室、礼宾室、等候区等；2客房设标准间、行政间、家庭房、套房、行政套房、复式套房、总经理套房、总统套房、独立式泳池客房等，其中包含无障碍客房；3餐饮设全日餐厅、特色餐厅、大堂吧、行政酒廊、池畔吧、沙滩吧等。4宴会设组合式多媒体会多功能会议大厅，会议接待室，库房；5康乐设SPA养生区、健身房、游泳池、亲子戏水池、假日剧场、婚庆广场、健身广场，滨海娱乐等；6商务设商务中心、精品专卖店；7行政设总经理办公室、总监办公室、经理及员工办公室、会议室、医务室、接待室等；
12、8后勤设卸货区、粗加工准备间、中央厨房、特色餐厅厨房、员工厨房、洗衣房、布草间、储藏室、库房、员工食堂、更衣室、保洁室等；9机房设高低压配电间、消防设备间、空调机房、发电机房、锅炉房、设备控制室、安保监控室、消控中心、电脑机房、通讯机房等；10停车设地下停车位、地面停车位、回车场等；第二章 概算范围Budget Scope2.1 规划范围Planning Scope1三亚市海棠湾管委会颁发地字第20126号建设用地规划许可证审批的红线范围；2南侧红线至林旺南路北侧红线外公共绿地配套建设；2.2 投资构成Investment Composition概算投资包含海棠湾亿隆温德姆至尊度假酒店从土地购
13、置到酒店筹开的全部投资。基本满足酒店建设及开业准备的需求，由以下三个部分组成：1工程前期费：包括土地购置及前期费用；2直接工程费：包括建安工程费、基础设施费、配套设施费、酒店筹开费、不可预见费；3间接费：包括建设单位管理费、资金成本。第三章 原则和依据Standards and Basis3.1 测算依据Calculation Basis1 阿特金斯顾问（深圳）有限公司设计及上海建筑设计院有限公司的亿隆海棠湾酒店方案设计；2 上海现代设计集团设计的亿隆海棠湾酒店初步设计文件；3 温德姆酒店管理公司出具的亚太地区温德姆酒店标准指引。3.2 计价方式Pricing Mode执行建设部2008版建设
14、项目清单计价规范。3.3 组价依据Group Price Basis12005年版海南省建筑工程综合定额；22008年版海南省装饰装修工程综合定额；32008年版海南省安装工程综合定额。3.4 修正依据Revision Basis1概算材料价格参考2012年4期海南省工程造价信息以及市场询价；2概算人工费执行琼建定2010289号文件，按56.03元/工日调整价差；3概算措施费执行琼建监2007180号文；4配置定位参考温德姆酒店标准指引。3.5 计费依据Cost Basis1已签合同；2政府职能部门现行相关收费文件；3国内酒店运营管理调研资料；4央行公布的贷款利率；3.6 优先顺序Priority Order概算投资测算依据优先顺序依次为：1已发生财务数据；2已签合同数据；3设计参数；4相关文件规定；5市场询价；6经验数据。3.7 参考资料Reference Material1峨眉山安娜塔度假酒店、央视文化中心酒店、信达海天下项目、三亚铂尔曼度假酒店等；2中联公司资料检索。第四章 结论Conclusion4.1 概算结论Budget Conclusion概算总投资：120141.40万元，
