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1、安庆市阳光花园二期住宅建设项目 可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称安庆市阳光花园二期建设项目1.1.2建设地点安徽省安庆市区南侧，南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振风塔，周边教育卫生、大型商场等设施齐全、交通便利。1.1.3项目进度土地、规划等相关审批程序已经完成，已完成五通一平工作，各种市政管线已铺设到位并预留接口。1.1.4建设内容规划二期总用地42918.65 m2。规划总建筑面积121265.85m2，其中住宅面积102728.35m2，商业建筑面积6159.26m2，公建面积为2082.01 m2，人防工程8192.23m2，自行车库2104
2、m2，容积率为2.59，绿地率为32%，总户数790户。1.1.5项目总投资及资金来源工程总投资31070.72万元人民币。自筹11070.72万元，贷款15000万元, 商品房预售款5000万元。1.1.6建设运营期项目建设期运营期为三年。1.2企业概况公司企业法人营业执照注册号340800000013667，发证机关安庆市工商行政管理局。公司住所位于安庆市集贤路30号。法定代表人：盛志明 注册资本：贰仟万圆整实收资本：贰仟万圆整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：对农业、工业、商贸流通产业项目和高新技术项目的投资；房地产开发、销售、租赁；建筑材料销售、停车场服务。安徽盛晟投
3、资开发有限公司原名为安庆京安房地产开发有限责任公司，成立于1996年，现已发展成为一家具有相当规模和实力的多元化民营房地产综合开发企业，为房地产开发二级资质，注册资金2000万元，公司现有员工200余人，其中各类专业技术人员50余人。公司下辖安徽长江建设总公司、建材公司、京安物业公司、安庆盛晟农业投资发展有限责任公司。公司自成立以来，已累计参与开发各类住宅、商铺、写字楼逾25万m2，其中“京安花苑”、“阳光花园”、“长江广场”等优质楼盘成为深受消费者喜爱的明星小区“阳光花园”小区被有关部门推荐代表安庆市参加全省十佳住宅小区评选。公司先后获得安徽省“十佳民营企业”、安徽省“百强民营企业”、安庆市
4、“十佳民营企业”等多项荣誉称号。1.3可行性研究依据1、建设部关于房地产开发项目经济评价方法2、国家发改委建设项目经济评价方法与参数第三版3、安庆市商品房销售管理办法4、安庆市住宅小区配套设施规划建设管理办法5、城市房地产开发经营管理条例6、安庆市规划局批准的规划总平面图及规划设计方案7、安徽省建设厅、发展和改革委员会、经济委员会关于开展节能省地型住宅建设试点的通知建房【2007】61号 1.4 研究范围本项目可行性研究报告依据国家的有关规定和标准，在充分调查研究的基础上，结合安庆市经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和项目所在地迎江区社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性、市
5、场需求分析、项目选址与建设条件分析、主要建设工程、环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理和劳动定员、项目建设实施计划，投资估算及资金筹措方案，以及从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必然性、合理性、科学性和可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供依据。第二章 项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景进入二十一世纪以来，安庆市国民经济保持良好的发展态势，产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳定，人民生活水平有了较大的提高。为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略
6、，力争在2010年前后把安庆建成拥有百万人口、百平方公里面积的“双百”城市，安庆市的国民经济和城市建设进入了新的一轮快速发展时期。同时，由于安庆长江大桥的建成通车，拉近了与长三角地区的时空距离，安庆经济发展的巨大潜力，良好的区位优势和交通优势以及优良的投资环境，吸引了长三角地区的投资者的高度关注。为促进加快发展，安徽盛晟投资开发有限公司建设阳光花园二期，建一个集居住、休闲、商贸于一体的，具有现代性、生态性景观性的高档住宅区，项目建设对沿江路的形象的改变也具有重要的作用。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目建设是适应了安庆市城市建设和发展的需要依照安庆市委、市政府的发展战略，要把安庆建设成为“
7、双百”规模的现代大城市，使安庆成为区域性交通枢纽中心和物流商贸中心，成为制造业的加工基地和农副产品生产加工基地。新一轮城市总体规划已正式启动，城北城东四条60米大道和几条主干道已投入施工并部分建成，拉开了城市建设东进北扩的序幕，大桥经济开发区和安庆经济技术开发区工业园的建设正加紧进行，招商引资工作取得良好成效。省政府关于加快沿江城市开发发展的战略部署使安庆加快了融入长三角经济圈的步伐，明确了坚持以东向发展为主的战略方向，通过与长三角地区的观念、技术、信息、资金等方面的对接，安庆市工业化、城市化进程必然加快，工业化进程加快将进一步加强市域经济实力和居民收入的提高，城市化加快将带来农民从农村向城市
8、集聚，农村富余劳动力向工业和第三产业转移，商贸物流业的兴起进一步吸引许多投资者来安庆投资发展，安庆市经济发展的潜力正逐步转化为现实的生产力。2.2.2 项目建设是安庆房地产业发展的需要随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，市民住房消费日益增加，市场潜在的住房需求较快地转化为现实需求。同时，人们已不简单满足住房的基本居住功能，渴望环境优美、功能齐全、追求环境的生态化、个性化成为人们选择住房的审美需求。阳光花园二期项目意在运用人文理念，建设环境优美、人车分流、智能安防系统先进、各项服务设施完善的中高档商住区，在一定程度上适应了居民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产产业发展做出了贡献，
9、同时项目建设可以相应带动建材、服务等相关产业的发展。2.2.3是开发企业自身发展的需要安徽盛晟投资开发有限公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，在阳光花园一期开发的基础上，抓住有利时机，审时度势，于2004年12月与安庆市土地收购储备中心签订国有土地使用权预供应协议书，进行阳光花园二期项目开发建设。项目的建设目标是成为安庆沿江住宅示范性建筑，并严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。安庆市阳光花园二期建设项目将在住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环
10、境保护推进住宅建设新机制建设，实现住宅产业现代化，建设具有较高水准的综合性住宅示范小区，转变住宅建设方式，建立具有特色的住宅建设模式和消费模式，为安庆市住宅建设在“节能省地环保型”试点项目提供典范。第三章 市场分析3.1 安庆城市居民住房概况过去四年间，随着我市城市居民生活水平的提高，人均住房建筑面积不断增加，住房条件有了较大的改善。2004年我市城市居民人均住房建筑面积19.3平方米，到2008年底，全市城市居民人均住房建筑面积达到26.6平方米，比2004年增长37.82%。表3-1 全市人均住房建筑面积统计表年 份人均住房建筑面积(m2)比上年增加(%)2004年19.32005年21.
11、733.92006年22.162.02007年23.626.62008年26.612.6尽管人均住房面积有了较快的增长，但从总体情况来看仍不乐观，据不完全统计，由于多种原因，安庆市仍有10%左右的家庭人均住房面积仅在12m2以下，21%的家庭住房水平还低于平均水平，对照小康社会人均2530 m2的住房标准，40%左右的家庭住房面积在小康水平线以下，住房面积差异大的现象显示出巨大的住房需求。3.2 安庆市住房市场需求量预测安庆市住房市场的潜在需求较大，可以从三个方面进行分析：第一，根据安庆市全面建设小康社会的战略目标，到2010年城镇居民人均可支配收入达到9500元，年递增5.8%，城镇人均住房
12、面积由2004年的19.3平方米增长到26.6平方米，年均住房建筑面积增加1.46平方米。以2004年底市区非农业人口39.6万人为基数计，平均每年需新增住房57.82万平方米；第二，根据安庆市“双百规模城市发展目标和安庆市城市总体规划，到20l0年安庆市主城区人口约为70万，比2004年净增30.4万人，按入均建筑面积25平方米计算，约需新建住房760万平方米，平均每年需新建住房380万平方米；第三，近四年来我市累计拆迁危旧住房近40万平方米，平均每年约需新（重）建住房8万平方米。综上所述，今后几年安庆我市住房年需求量在477.82万平方米左右，近几年市区竣工住宅建筑面积约为4450万平方米
13、左右，可见，对住房的消费需求将呈现出强烈的增长势头。3.3 消费者调查概况本项目在安庆市属中高档住宅区，调查对象主要以本市的中高层消费者为主，从事主要行业为：金融保险业、行政事业单位、自由职业者、公司职员、从事房地产工作人员以及部分工商经营户，调查对象主要集中在25-39岁之间，调查分析情况如下：（1）购房目的有40.92的购房人主要是为了改善目前的居住状况，想住得舒适一点，25.71的是由于目前的住宅太小，14.9%w 认为自己住的环境及物业管理、配套不好，而有15.82的人是兼投资和居住，还有12.55的购房人的原因是由于居住的住宅功能不全。以此数据我们可以看到，安庆具有相当大的市场吸纳能
14、力。（2）物业结构从上图可知：安庆人选择的住宅类型主要集中在多层公寓、小高层、高档住宅，其比例分别为31.53、27.45、21.33。对多层公寓的认同率最高。对小高层和高档住宅较高的认同率应作具体分析，受访人在其填写问卷的时候普遍带有一种美好的主观愿望在内，或者只是出于一种对新事物的好奇而表现的一种意愿，而无实在的购买动机。（3）面积需求图表统计受访者选择住宅面积主要集中在7191m2、91110m2、110130m2，其比例分别是11.84、35.61%和27.55，而选择130m2以上的相对较少。（4）户型从上图图表统计受访者选择的户型主要集中在三房两厅一卫和三房两厅两卫，分别占的比例为
15、27.86%、21.22%，二房二厅一卫及二房二厅二卫的比例也不少，分别占18.47%、17.45%，四房以上的大户型相对较少。（5）房价35万以上15万以下选择30-35万元的比例最高为29.86，其次为25-30万元和2025万元分别为27.33%、18.61%，35万元以上的为15.81%，15万元以下的最少为8.39%。20-25万元30-35万25-30万受家庭收入的制约及相对保守的消费观念，安庆人对总体房价的承受能力比沿海地区普遍偏低。（6）付款方式选择分期付款的形式占绝大部分，比例为41.43%；银行按揭占了27.65%；一次性付款为19.69%；选择公积金最少为6.63%。（7）物业管理被访者大多对目前小区的物业管理水平不满意，要求改善物业管理，尤其要求加强小区的安全管理和卫生状况。最好能有二级以上资质的物业管理公司介入小区的物业管理，对0.8元月平方米左右的物管费用普遍接受。3.4 项
