《(房地产经营管理)房地产抵押贷款疑难问答》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产经营管理)房地产抵押贷款疑难问答（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、随着经济的不断发展，房地产抵押贷款已经成为广大客户融资的重要途径。然而，近年来各大媒体频频报道商业银行等金融机构被房产公司、中介甚至个人骗取高额贷款的案例。如经营房地产业务的公司，伪造虚假的客户信息以套取银行贷款；个人则分别向不同的银行以各种手段申请住房贷款，用骗得的贷款投资房地产业从中谋取高额利益。商业银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。如何在房产交易中避免出现以上风险，确保更好的进行房产交易？下面我们共同探讨这个话题。一、房地产抵押贷款基本常识
2、1、问：什么是房地产抵押，为什么要设定房地产抵押? -律师回答：根据城市房地产抵押管理办法第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时，依法实现抵押权，有效的维护自身的合法权益。 什么是房地产抵押，为什么要设定房地产抵押?房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此，房地产抵押
3、权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭，抵押权亦随之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于：保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿，以避免减少主债权不能依约受偿的风险。2、问：什么是房地产抵押的法律效力？抵押的范围都有那些？ -律师解答：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此，房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭，抵押权亦随之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于：保证债权期限届满时
4、顺利受偿及优先受偿，以避免减少主债权不能依约受偿的风险。 根据物权法和担保法的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权等法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律
5、规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。3、问：农村的房子能否抵押？ -律师解答：目前我国农村私房抵押法律没有明确规定，而根据相关法律规定又允许农村私房转让，包括买卖、赠予等。从法律规定上存在相斥的法律冲突。4、问：那些房屋不能设定抵押？ -律师解答：抵押，实际上是一种物的担保。因此，对抵押物的合法性审查是抵押有效与否和能否获得登记的关键。根据城市房地产抵押管理办法的有关规定，下列房地产不得设
6、立抵押：1、设立抵押时权属有争议（即权利主体不确定）的房地产；2 、列入文物保护的或具有重要纪念意义的建筑物；3、已依法公告列入拆迁范围的房地产；4、用于科教、医疗、市政等公共福利事业的房地产；5、已被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；6、其他依法不得抵押的房地产。 5、问：城市房改房抵押为何受到限制？ -律师解答：房改私房所有人虽持有房屋所有权证，但由于其来源是优惠购买及土地收益没有缴纳或部分缴纳，因此，房改私房要弄明白房改私房所有人出资购买的比例，抵押时，抵押的担保价值不能超过其购房出资比例。6、问：一次性付款的预售商品房可以抵押吗？ -律师解答：根据担保法的第三十四条规定，房
7、屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。由于预售商品房在建，没有房屋产权证，因而购买人无法将其抵押。7、问：抵押可以重复吗？我家的房子是按揭贷款买的，房产证上写的是我和爱人的名字，目前贷款还未还清。该情况下，这套房子可以去申请银行抵押吗？如果可以，房产证上的任何一方去办理，是否还需要征得另一方的书面同意？此外，如果双方的任何一方发生意外，其父母、兄弟姐妹是否享有继承权？ -律师解答：就房屋的价值来说，在按揭贷款额度之外，可以再次设置抵押。但一般来说，至少需要告知抵押权人。家庭共产处分，必须经所有共有人一致同意，否则房屋管理部门是不会办理抵押手续的。如果其他共有人不出现，至少要有书面的授权，
8、否则该抵押合同是无效的。对于遗产问题，如果有遗嘱，按遗嘱执行；如果没有，配偶、子女、父母为第一顺序。二、如何办理房地产抵押贷款8、问：如何才能实现房地产抵押？ -律师解答：我国物权法第一百八十五条规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 房地产抵押的公示方法为登记。对此，我国物权法、城市房地产管理法第三十五条、第六十一条，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十五条，城市房地产抵押管理办法第三十条、第三十一条均有明确规定，即房地产抵押，应自抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的县级以上房地产管理部门办理抵押登记、房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。可见，房地产抵押登记是房
9、地产抵押合同的必要的生效要件。9、问：办理房产抵押贷款需要什么手续? -律师解答：房产证原件复印件、身份证原件复印件、户口本原件复印件、共有人同意抵押声明、未出租证明、保险单（银行不要求除外）、评估报告、贷款用途证明。10、问：上个星期，我的一位好友来向我借款，金额高达数十万元。为了消除我的疑虑，他主动提出以他名下的一处价值百万元的房产作为抵押，一年后如不能偿还，便以该房产清偿债务。我也很想帮他，但不知房地产抵押具体应如何操作，才能既不损害我的利益，又能帮助我的好友？ -律师解答：我们建议您在办理房地产抵押登记的过程中，首先应当考察该房产是否确属您的好友名下，该房产是否属国家允许抵押的范围，在
10、此前提之下，签订房地产抵押合同，并根据城市房地产抵押管理办法第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时，依法实现抵押权，有效的维护自身的合法权益。11、问：为什么房产抵押必须征得夫妻一致同意才有效？ -律师解答：婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此，夫妻共同所有私有房产抵押时，必须有夫妻俩共同的签章同意，文件才能合法有效12、问：房产抵押在时间限制方面有什么规定呢？ -律师解
11、答：根据城市房地产抵押管理办法第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时，依法实现抵押权，有效的维护自身的合法权益。 13、问：房地产抵押在制定合同时应该重点注意什么？可不可以有补充协议？ -律师解答：一般的银行抵押合同及房产局的抵押合同均为制式合同，抵押人应注重抵押范围及抵押权利范围。14、问：抵押人死亡后原抵押合同是否有效？ -律师解答：抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。 三、房地产抵押贷款的效力15、问：房产抵押合同未办理登记，不产生抵押权，那么房产抵押合同是成立未生效吗？ -律师解答：房地产抵押的公示方法为登记。对此，我国物权法、城市房地产管理法第三十五条、第六十一条，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十五条，城市房地产抵押管理办法第三十条、第三十一条均有明确规定，即房地产抵押，应自抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的县级以上房地产管理部门办理抵押登记、房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。可见，房地产抵押登记是房地产抵押合同的必要的生效要件。16、问：私人借款用房产抵押仅签订房地产抵押合同不办理抵押登记是否有效？ -
