《蓝海新港城项目整体定位 及开发一期产品定位建议综合汇报103p培训课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《蓝海新港城项目整体定位 及开发一期产品定位建议综合汇报103p培训课件（104页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、蓝海新港城项目整体定位 及开发一期产品定位建议综合汇报 2011-01,1,目录,整体定位,1,核心问题和开发策略,2,开发一期产品定位及规划设计建议（A-E）,3,第 2 页,整体定位,东有“奥帆” 西有“蓝海” 乐居综合城,海沿文化 多元之城 复兴之地 浪漫气息 快乐生活,第 3 页,形象定位,城市新生代街区,BLOCK街区 B-Business(商业) L-Life allow(休闲) 0-0pen(开放) C-Crowd(人群) K-Kind(亲和),5,形象定位,城市新生代街区,两改样本：相对于老城 大规模城市综合体：没有先例 充满时尚、活力氛围 全新的居住模式与生活理念 老船厂的新
2、文化,新生代,第 6 页,形象定位,城市新生代街区,旧城改造：遵循城市肌理 国际城市：前卫理念 居住与商业相融合 传达城市生活情调,街区,既提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。将街区与国际化、居住休闲、娱乐、商务等组合在一起，创造全新的居住和生活模式,第 7 页,核心卖点,城市新生代街区,新面貌、新形象：冲击力与感染力,周边街区现状,第 8 页,核心卖点,城市新生代街区,销售的并不是产品本身：街区生活方式,第 9 页,核心卖点,城市新生代街区,性价比：高档甚至高端，但不会昂贵到触不可及,项目周边是市南区的价值洼地,第 10 页,项目整体价值,岛城之端的华丽绽放,本案的价值所在,第 11
3、页,青岛城市地段价值高点在市南，自南向北递减；而市南地段价值高点在东部，自东向西递减，市南东西两翼的发展严重失衡，老城区团岛板块价值严重低估。 市南东部东侧是崂山区，北侧是市北区，区域发展空间有限，复兴团岛、价值回归是发展的必然之选。 桥隧开通，西海岸浦东式的发展，亦将带动团岛，团岛一如“青岛的曼哈顿”，价值空间无限广阔。,1、作为环岛型城市的尽端，团岛不仅是地理之端，更代表着城市的价值之端,从目前青岛总部企业的分布区域来看，主要分布在市南、市北、崂山和黄岛等区域。262家总部企业中，市南区125家，占总数的47.6%；市北区16家，占6.1%；崂山区18家，占6.9%；黄岛区24家，占9.2
4、%；其余三区五市合计79家，占30.2%。 2009年，市南区新增总部企业6家，区域内总部企业达到131家，以市南区为主导的青岛市总部经济综合发展实力在全国35个主要城市中排名第9位；引入金融机构5家，区域内金融机构数量达到116家，区域性金融中心辐射力进一步增强。,项目整体价值,第 12 页,迎合城市发展需要，青岛市政府自2007年启动旧城区改造和城中村改造的“两改”工程 市南区2010年继续推进“两改”工程，力争实现城市面貌快速翻新 本案是2010年市南区十大重点项目之一，势必成为“两改”样板,2、“两改”的样板,项目整体价值,第 13 页,青岛城市总体规划确定依托主城、构建“一主三辅”的
5、城市架构，“环湾保护、拥湾发展” 本案面向胶州湾，与黄岛隔海相望，未来拓展城市功能，辐射带动外围区域，价值无限,3、拥湾发展战略组成部分,项目整体价值,第 14 页,在价值得到明确的基础上延伸思考 我们认为：蓝海新港城将影响青岛、改变城市！,第 15 页,实施主体：城投、方兴,实现社会、经济效益,改善城市面貌,吸纳社会资金,经营城市基础设施,1、责任地产肩负着城市使命,城投作为开发主体区别于其他地产商肩负着更多服务政府、建设城市、改善面貌、提升品位的使命 大型央企：中化方兴,整体定位思考角度,第 16 页,2、不仅是建筑综合体，更是城市综合体,用地情况 用地性质： 住宅、商业、商住、商住办、社
6、区公共服务设施、市政交通设施、广场等综合用地 青岛轮渡站地块用地性质主要为：划拨用地。用途为公共交通服务设施用地 规划条件 建筑用地比例为住宅55%、公建45%,整体定位思考角度,第 17 页,3、滨海旧区改造：未来的城市次中心,1、传承文化、改造环境 传承特色文化：对旧区历史文化进行保护与发扬；形成新的区域资源与价值 重点进行区域环境改造：加大环境基础设施投资；形成休闲、旅游、宜居新景观,2、多物业综合开发 居住产品类型多样化：提供多种档次、户型的住宅，产品设计人性化，满足不同置业类型客户的要求 配套丰富多元：商业配套全面、生活配套完善；满足不同阶层，各类人群需求,3、承担城市功能，形成城市
7、次级中心 贯彻可持续发展战略，形成紧凑的城市形态：营造高密度、多用途的区域服务中心氛围 融入城市，成为城市的一部分：在业态布局上与周边区域形成差异互补，而在视觉景观上保持连贯性 交通便捷：与城市有机结合，实现与周边区域的高效联动，保证区域内人群动线的合理顺畅,整体定位思考角度,18,位置：市南区西部老城区 与城区、黄岛关系： 与市中心多条路网通达 未来跨海大桥、海底隧道、地铁等均可快速到达黄岛 规模:总体量120万平米，是一座城,4、未来城市核心新城：市中心老区,位于未来大青岛城市中心 一座即将崛起”新城”,老区新城位于城市老城区且相对独立，居住、生活、休闲、就业等城市功能完善。,整体定位思考
8、角度,19,城市综合体 滨海旧区：城市次中心 市中心老区新城,责任地产,城市的复兴：综合城,城市之端,定位策略： 站在城市高度，以提升城市价值、改变区域形象为使命 打造复合多元、在文化上有所继承、发展有序的综合之城 完成城市（旧区）的复兴，通过合理开发实现片区的华丽转身（环境）,逻辑推理和定位策略,20,目录,整体定位,1,核心问题及开发策略,2,开发一期产品定位及规划设计建议（A-E）,3,第 21 页,第 21 页,核心问题,滨海旧区改造,综合体,新城,“城”的核心功能是什么？居住类还是商业类？ 其他功能与核心功能的关系是什么？这些功能具体是什么？ 各功能如何实施实现可持续发展？,22,开
9、发教训： 初期凭单一写字楼产品启动，无法满足外来人群居住、生活配套发展之后，严重影响了整体发展进程和速度； 拥有政府政策优势，但过于迷信政府导致开发周期设计冒进，出现运营困难； 引进世界一流设计公司，但初期与地域周边人文文化严重脱节，导致认可度偏低，意识后保留海港文化特征，取得较快文化认同,以办公为主的伦敦金丝雀（写字楼占50%以上）,以居住为主的温哥华太平洋协和区（居住占80%以上）,开发启示： 改善水质、完善配套等系列环保生活举措使工业区成为重要的旅游、娱乐资源和建设滨水住宅的最佳地点； 与城市有机结合，形成与周边城市社区的有机联系，形成更加紧凑的城市形态； 互动的规划程序贯穿始终，考虑不
10、同利益集团的多样化需求，广泛参与、保证规划建设得到社会的普遍认可,1.“城”的核心功能是什么？居住类？商业类？,借鉴协和区的成功经验，以居住为主，风险低易操作,23,第 23 页,核心问题,“城”的核心功能是什么？居住类还是商业类？ 其他功能与核心功能的关系是什么？这些功能具体是什么？ 各功能如何实施实现可持续发展？,滨海旧区改造,综合体,新城,24,综合体内部功能关系 复合功能作用可使项目内部效益增大，增强项目整体竞争力 各部功能、档次的协调统一，带动核心功能价值,以居住为主的综合体的开发特征：商业、办公、酒店、公寓等物业功能协调发展必须围绕着核心功能住宅展开，不断提升居住价值,办公,商业,
11、酒店,公寓,住宅,居住类产品完善,提升商务配套档次,提供商务人流,带来商业客流,高品质商业配套,派生商务需求,物业需求档次提升,提供商务人群需求,短租服务,高端消费人群,提升,提升,提 升,完 善,2. 其他功能与核心功能的关系是什么？,居住综合体的功能关系,25,以居住为主的综合体SOHO现代城为例：,住宅6000元/平米,住宅8000元/平米,住宅10000元/平米,SOHO,办公,商铺,商业街,以高品质住宅产品打开市场，树立项目良好市场口碑 大体量住宅产品迎合市场主流需求，保证项目较好现金流的同时，完成聚人任务,此阶段持续供应的公寓产品巩固市场地位的同时，有一定拉升 这阶段住宅产品需完成
12、保持平稳现金流的同时，持续聚集人流,此阶段住宅全面溢价。扩大利润空间，并定格项目标杆地位。,拓展产品实用功能从而提高性价比 配套住宅需求之外为项目树立特色,社会认知迅速确立。区域需求升级要求项目产品供应升级,综合体内部效应展现多方需求。服务自身的中档灵活配套产品出现。,综合体外部效应营销区域多方需求。呼唤服务范围更广的配套产品供应。,先期树立SOHO文化标识 ，以居住为核心，其他功能逐步展开提升居住价值,2. 其他功能与核心功能的关系是什么？,核心,26,功能关系,老船厂文化,滨海休闲,城市商业配套,高端商务,居住：利润最大化,海滨广场,文化渲染形成认同,广场提升环境亮点,特色商业提升认知度,
13、升级为次级商业,效应外部化为城市服务,基于居住为主的综合体发展模式和项目条件，对本项目的模拟：,27,具体功能定位,旅游产业,文化产业,创意产业,居住,吸引,商务,伴生相关,伴生相关,引发,娱乐休闲 生活休闲 商务休闲 ,会展 酒店 办公 公寓 ,集中商业 特色商业 生活商业,长期自住 短期度假 投资升值 ,文化演出 船厂体验 ,滨海观光 海上娱乐 ,艺术加工 广告推广 对外贸易 ,教育配套 医疗配套 环境配套 精神配套 ,商业功能定位,居住功能定位,商务功能定位,第 28 页,居住类物业定位,城市与高尚融合的海景社区,城市、现代、高尚、品味，海景贯穿,住宅定位亮点,滨海和谐社区,滨海特色：近
14、海氛围、海滨环境、高端品质,居住类物业定位,和谐社区： 居住人群复合：满足区域内不同层次消费客群的需求 居住档次复合：住宅类产品涵盖普通滨海住宅、中高档海景住宅、豪华海景豪宅,公寓定位特色,城市海景观 亲海城市小公寓：感受青岛海文化，体验城市魅力，获取投资汇报 享海城市顶级公寓：坐拥城市资源，独享顶级景观，高尚生活社区 高级酒店式公寓：超高层中独一无二的海景体验，豪华而全面的配套,优质物业服务及配套 结合酒店管理服务，提供世界一流的设备设施及软件服务,居住与投资价值兼备 优质景观，顶级配套，高级管理服务; 形成区域高价值认知；是资产保值、增值的首选地,居住类物业定位,第 31 页,传统与时尚的
15、融合创意商业区,时尚、工业文化、创意、休闲、娱乐,商业类物业定位,以原有老船厂建筑为基础 区域内的所有建筑外形可参照船舱样式装饰施工，区域内所有路灯都参照帆船桅杆设计 文化创意的包容性、灵活性、时尚性易与商业结合,老船厂主题文化滨海风情街,基于造船工业的文化主题：商业、展览、创作、剧场 滨海景观,定位特色之一,商业类物业定位,城市海滨时尚步行街区,全步行 足够的商业空间，东西向600-700米，临街 以亮丽的色彩,营造一种活跃的时尚气息,从而具有极大的吸引力,定位特色之二,青岛第一个全步行海滨商业街区 海滨活力氛围：包括影院、超市、个人护理、餐饮、儿童娱乐等，成为周边人群的高品质生活消费中心,
16、商业类物业定位,商务类物业定位,定位特色,豪华精品酒店及酒店公寓、高端写字楼 超高层地标建筑：以绝对高度打造城市新名片、树立地标形象,35,第 35 页,具体物业功能与规模汇总,按物业功能分类： 居住物业规模为5万平米（不含回迁房），占比%,36,第 36 页,按租售情况分类： 可售物业规模为万平米，约占比%,具体物业功能与规模汇总,37,第 37 页,核心问题,滨海旧区改造,综合体,新城,“城”的核心功能是什么？居住类还是商业类？ 其他功能与核心功能的关系是什么？这些功能具体是什么？ 各功能如何实施实现可持续发展？,38,思考角度：新城模式下的发展时序,新城 发展模式,动态因素影响,静态因素影响,本案发展时序,受中心城区的发展（城市的整体发展）的影响,3、各功能如何实施实现可持续发展？,当前市场,39,祈福新村,雅乐居花园、广地花园,华南碧桂园、星河湾、华南新城 、南国奥林匹克花园、锦绣香江,主要产品,村巴线路：天河体育中心线、海珠广场
