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1、广州梯面紫霞山庄 前期调研,广州城镇发展概况 广州陵园产业发展趋势 地块分析及开发建议 成本效益初步核算,2,人口大市，居民生活水平不断提高，消费需求畅旺,2011年广州市人口1270万。,2011年，我市城市居民年人均可支配收入为37833元。,随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。2010年，城市恩格尔系数为33.29%，作为生老病死，这个固定支出也逐年提高。,广州依托繁荣的经济发展，吸引着许多人才前来扎根定居，各个行业持续的高速发展，土地资源日渐紧缺，陵园产业随即成为各行业中发展潜力最巨大的之一。,广州市发展概况,3,梯面镇 是广州市辖区内唯一
2、的山区镇，位于广东省广州市花都区的东北部，全镇共同8个行政村。全镇人口9044 人，面积13.5万多亩。东与从化市交界北与清远市接壤，距花都区政府所在地新华镇距离24公里，距广州市区仅40公里。其拥有深厚的历史文化底蕴，浓郁的客家文化风情，丰富的旅游资源，镇区内遍布名山秀水，景色迷人，空气清新。 交通状况 梯面镇位于广州市花都区北缘，在珠江三角洲1小时经济圈内，东北与从化交界，西北与清远市接壤，距广州市区35分钟车程，临近空港，距广州新国际机场仅15分钟车程。,梯面镇的位置及发展,4,生态资源 有“广州北肺”、“广州第二白云山”之誉的群山叠翠，碧水流泉，树林茂盛，野物繁多，空气清新，每立方米森
3、林负离子含量达12000个，噪音指数仅30分贝，自然生态环境优美，旅游资源十分丰富，极具开发价值。 紫霞山庄是游览区之一。乃先人的永久安身之风水宝地。,梯面镇的位置及发展,广州梯面紫霞山庄 前期调研,广州城镇发展概况 广州市陵园产业发展趋势 地块分析及开发建议 成本效益初步核算,7,墓地资源越发紧张,广州墓地资源稀少，供求关系一直紧张，特别是一些交通便利、环境优越、“风水好”的墓地更是供不应求。虽然殡葬管理条例有相关的明确规定，但不少商家利用了供需紧张的趋势，乘机囤积墓地，哄抬价格，导致墓地资源越发紧张。,广州陵园产业发展趋势墓地项目现状,8,风水墓穴高达十多万,广州陵园产业发展趋势墓地项目现
4、状,墓地资源越来越少导致墓地出现转让，甚至拿墓地作投资炒卖的现象，“洛阳纸贵”导致墓地有不断升值的利润空间。 广州一个普通规格的墓地，从1999年的2万元涨到现在的五六万元，高的甚至十几万。 近日，销售人士介绍，花都狮岭的一个墓园，墓位分为标准区、特惠全包区、靓风水区等区域，不同区域、方向、位置的墓位价格都不一样，最便宜的8100元/穴，“少于万元的墓位数量很少，风水位置不太好”，更普遍的是五六万的，风水好的高档墓穴更高达十多万元。此销售人员表示，墓地的价格有升无降，每年都会以10%-20%的幅度增长。 买墓地，除了给墓位费外，还要另外 交安葬费，20年的墓地管理费。每平 方每年不超过200元
5、。还有一笔不菲 的费用是建墓费。,9,按照民政部门的统计，在殡葬的各个环节，社会资本都有一席之地。民营公墓已超过所有经营性公墓的半数，殡仪服务市场和殡葬用品市场全面放开，民营殡仪馆（火葬场）也占到现有殡仪馆（火葬场）总量的13%左右。,改革中不可逆转的市场化趋势,虽有民营资本进入，实际上整个殡葬市场，仍是一家独大。而巨大的市场需求，则为经营者提供了源源不断的经济收益。,广州陵园产业发展趋势墓地项目现状,10,殡葬行业的新去路,在最近的10年里，人民群众对殡葬服务的要求越来越高、越来越多元化，殡葬服务单位也需要不断转变服务理念、提升服务质量。 如今我国土地资源紧缺，对土地的需求却在持续增加。因此
6、，不管从经济还是环保角度考虑，殡葬行业的发展都应该提倡树葬、草坪葬、鲜花葬等绿色安葬方式。 近年来，殡葬部门一直在努力推行占地面积少的、环保的殡葬方式，以缓解日益紧缺的墓地、骨灰楼问题。政府为了鼓励市民为先人举行树葬或海葬仪式，对此两项活动都给予补贴或免费。据悉，骨灰撒海或还林活动从2009年开始实行政府补助，免除280元或减少至100元不等。,11,小结,陵园产业刚性消费需求畅旺 墓地资源越发紧张 不可逆转的市场化趋势,陵园产业的可发展市场空间巨大,12,追求高质量生活的时代高品质已不得不成为企业赢家的基本秘籍,随社会经济发展，人们对于陵园产业提出更多更高的服务要求，同时随着行业的部分经营服
7、务的放开，以及市场机制的逐渐形成，目前市场竞争的加剧、行业的管理的越来越规范，真正比拼内力的时代即将来临。 在今天这个多元化、个性化的时代，消费者对生活的需要和愿望也都呈现出高质量的多样化和个性化趋势。改良现有的产品、开发新的畅销产品或推出大受欢迎的服务方式的机会，就隐藏在这些需要和愿望的追求之中。,小结,广州梯面紫霞山庄 前期调研,广州市城镇发展概况 广州市殡葬行业发展 地块分析及开发建议 成本效益初步核算,14,项目是位于广州市花都区地面镇的紫霞山庄,诗曰：紫霞烟雨地，龙华犹太初。雄风高百丈，香火镇千秋。 经过镇中心3公里转入五联村再往里，曹洞，水流石，卧佛岭，老虎洞，仙人桥，藏珠台，贵子
8、亭，万福塔从这串奇异的地名中，一股颇具佛缘的传奇气息似乎扑面而来。 位于广州市花都区梯面镇的紫霞山庄， 此地称曹洞，与佛教曹洞宗颇有渊源。 位于王子山山脉，四面群山环抱，激流 飞瀑，背山面水，座北向南，风水 极佳。,项目概况,15,项目交通状况,自驾车线路： 广州机场高速紫霞山庄总里程约61900 米；需时间约40分钟。项目地处交通网络发达位置，东有京珠高速、西有广清高速、南有北二环高速及106国道、北有广乐高速、佛清从高速。 公交线路： 花都区公交车716路直达终点站 紫霞山庄 （周六日直达，平日直达梯面 汽车站)。全 程需时约100分钟。,位于广州市花都区梯面镇五联村曹洞，距广州市区中心约
9、40公里,16,2005年经广州市民族宗教事务局批准设立佛教隆华寺，成为正式宗教活动场所，如今香火鼎盛，信众云集。 佛缘人立志兴建紫霞山庄，隆华禅寺也由此应缘而生。 建成后的寺院为明清建筑风格，雅致不俗，融佛教文化与艺术鉴赏为一体， 是十方善男信女祈福的道场，心灵的家园。,项目环境,17,这里有个地名叫“水琉石”，在紫霞山庄大殿东面山窝里，穿过灌木丛林到北面山脚。 万福塔建在紫霞山庄海拔249米的半山上，誉为“广州第一高塔”,项目环境,18,（一）建设理由： 解决“入土为安”和“土地紧张”之间的矛盾。 项目各项法律手续齐备，具有180亩国土证、企业公司登记证、公墓经营许可证等。 由于土地可用资
10、源的日益紧缺，万福山庄（原项目名称现改为紫霞山庄）现存的可用于殡葬行业的自有土地资源显得弥足珍贵。,本项目地块开发初步建议,19,（二）项目定位： 集生态养生安生祈福旅游度假主题公园 本项目建设立足当前，着眼未来，严格控制，规范发展。对公墓建设用地、生态保护、项目规划、经营行为等方面紧密配合上级领导单位管理监督，防范并纠正公墓违规建设和违规经营。 本着园林化、生态化、亲和化的理念将建成普通墓区、公益墓区、个性化墓区、罗汉塔林区、莲花归西台等五个墓区。注重生命文化，以植物造景为主，利用自然天成之地貌，使园内外环境协调，提高墓园内的景观整体效果。,本项目地块开发初步建议,20,（三）规划设想 用地
11、设想： -用地规划 -规划从生态学的角度，遵循以人为本，保护自然的宗旨，园林艺术采取中西合璧，兼容并蓄，多元化、集锦式的创造思路。 -规划不对主体山进行大面积，大规模开发，山中陵园融于自然林带之中，只重点建设少量景点及必要的亭台等休息设施和登山小路，既保持自然野趣，又避免对山体坡地过分凿伤 -规划主要利用山下缓坡，通过南北方向一条主线及两条辅线形成全园主干，围绕其周围来组织墓地建筑及景点等内容 -中心地带宽敞开阔、山脚林木渐密，建筑集中于西南侧布置,本项目地块开发初步建议,本项目地块开发初步建议,宣传设想： -强势媒体传播，专业营销团队推广 -工作人员及时传达国家相关殡改政策精神，扩大政策法规
12、的认知度，促进人们观念向现代文明的殡葬观念转变 建设设想： -现代交通及机电设施结合生态建设，打造园艺空间，把佛教文化、现代生态特色陵园与主题休闲度假综合项目充分结合。 -坚持“以人为本，标本兼治”的工作原则，精心规划设计及建设。 -建造一流营销管理团队实，行科学的高素质管理，提供五星级服务理念。 -创造一个具标杆式的，有巨大的行业差异化的，不可复制的，超前行业并夸行业的综合体项目。 -打造一个蜚声海内外的集生态养生安生祈福旅游度假圣地。,21,22,（四）项目建设目的和意义 对新时代墓园文化的新发展，新探索 随着人们对各种文化的重新思索，给墓园文化也带来新机会新课题。墓园将集祭奠、瞻仰、旅游
13、、观光体验于一体，既达到人们缅怀逝者，慰藉生者的心理需求，同时也响应国家节约土地易风易信的号召。 对地方经济的发展促进作用 本项目建设成休闲观光的生态公园性墓园集游园观光、生命教育、人文纪念和阳光祭祀的亲和性公园，使人们摆脱阴森恐怖的传统偏见观念，成为构建和谐城市不可或缺的重要环节。,本项目地块开发初步建议,广州梯面紫霞山庄 前期调研,广州市城镇发展概况 广州市殡葬行业发展 地块分析及开发建议 成本效益初步核算,24,投资成本估算,（一）项目建设投资估算一期 购买土地及地上建筑物：1.5亿元 硬件改造投入约：1720万元 山庄规划发展总用地约800亩，有国土证用地面积180亩，隆华寺占地约30
14、亩，预计陵园部分可建设面积为150亩，因依原生态地势建设，不会有太多大型的地形地势改造和土方开挖回填工程。因此土地开发成本相对较小。,25,投资成本估算,二）项目建设投资估算二期 项目建设投资估算约：1亿元,26,投资效益分析,（一）经济效益 本项目为前期墓穴位销售收益和后期持续综合服务型收益两种模式 紫霞山庄经营公墓项目将带动当地财税收入，解决部分当地就业问题。本项目正常运作后，预计每年可上缴财政税收900万元左右。同时辐射当地旅游业、商业、餐饮服务业、娱乐等相关行业。估计带来产值超过5000万元左右。 经营规模：800亩 可建墓穴：15万穴 经营期限：按年平均销售15000左右墓穴计 算，15万穴可以经营10年左右 服务范围：广州市周边、及港澳台人士及华侨,27,投资效益分析,具体收益如下表：,由此可预计，在理想情况下，15万穴100%出售，则可收益约8.67亿元（销售总收入*利润率）；一般情况下，出售率可达70%，即可收益约6.07亿元。每年纯利润约0.6亿元。,THE END,
