《183街坊丘商业部分项目企划书项目定位规划（初稿）2015讲课教案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《183街坊丘商业部分项目企划书项目定位规划（初稿）2015讲课教案（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,183街坊3/1丘商业部分 项目企划书紫薇花园,闹中取静 城市中一片小森林,信拓投资 / 涵予企划 / 石上建筑 / 梓龙工作室,目录,距地铁 分钟,8,区域分析 概念方案 商务条件,长宁区概况,长宁区位于上海中心城区西部，东连静安区，西与西南邻闵行区，东南接徐汇区，北与普陀区以吴淞江（苏州河）为界。区内有国家级开发区虹桥经济技术开发区，上海最集中的涉外高标准住宅商务办公综合区古北新区，服务长三角、辐射全中国的高端商务区。,临空经济园区,精品长宁,国际化程度最高,国际商都,智慧高地,活力城区,大虹桥,距虹桥1号航站楼,本案,0.6公里,0.5公里,中环往南 上匝道,虹桥经济技术开发区,2.3
2、公里,古北新区方向,2公里,2号线威宁路站,4.8公里,中环往北 上匝道,0.8公里,项目交通情况,大虹桥临空经济区,2.6公里,均价: 4.02万元/,住宅,项目周边,现状统计,办公,项目周边,办公,项目周边,上服创意园 物业类型：创意园区（乙级） 竣工日期：2006-03 车位数：90个 当月租金：3元/天,天山大厦 物业类型：乙级写字楼 竣工日期：2002-1 车位数：30个 当月租金：2.83元/天,办公,项目周边,均价: 2.99元/天,现状统计,商业 （综合）,项目周边,商业（综合）,项目周边,均价 元/天,商业 （沿街）,项目周边,西段,东段,商业 （沿街）,项目周边,北段,南段
3、,商业 （沿街）,项目周边,本案,现状统计,租金8.33元/天/平米,租金5.4元/天/平米,租金3.36元/天/平米,租金2.92元/天/平米,商业 （沿街）,项目周边,沿街商业,业态数量占比分析,现状统计,空铺皆集中在本项目路段,周边 示意图,项目周边,本案,住宅,办公,商业,本案,住宅,商业,办公,项目周边,人/车流监测情况,项目周边,人/车流监测情况,2014年12月15日-21日一周时段18:00-22:00平均人流及车流情况,项目周边,人/车流监测情况,大量人流、车流从威宁路天山路涌入，但均分流至新渔东路、安龙路和仙霞路，茅台路西段临近中环道路终止，进入的人车极少，成为偏僻角落区域
4、,人流大量进入威宁路,分流至新渔路,分流茅台路（东）,分流至新渔路,分流至仙霞路,车流进入中环/外环,车流进入中环/仙霞路,人/车流动示意图,项目周边,单独女 年轻男女 中年男女 中青年姐妹 家长带孩子,仅占55%,具有消费潜力的人群：,具有消费潜力的人群,人/车流监测情况,检测人流 结构占比,具有消费潜力的人群,信拓投资 / 涵予企划 / 石上建筑 / 梓龙工作室,目录,区域分析 概念方案 商务条件,距地铁 分钟,8,项目周边,规土局批复和规划许可证,项目周边,规土局批复和规划许可证,项目周边,项目现状,概念方案,规划面积7888.94,概念方案,方案一：1-2F 分散招租商铺 3-6F 分
5、散招租办公室,12F 规划为社区商业，先期引入中档品牌商家，带动整体招商 一层：便利店、洗衣店、药房、休闲食品、面包房、银行、邮政、美发、家纺家饰、小餐饮、咖啡馆、房产中介等 二层：中餐饮、咖啡馆、茶坊、健身房、少儿教育、美容美体、保健休闲等（多数商家需要在1层开设小面积入口）,概念方案,36F 均规划为办公室，二种方案 简易方案：按原物业分割结构毛坯出租 创新方案：投资进行改造装修，打造单间面积小、拎包入住、配套丰富的“全配微办公”，满足有一定形象及功能要求的小微企业需求,方案一：1-2F 分散招租商铺 3-6F 分散招租办公室,概念方案,租金单价，综合该物业地段及交付状态（毛坯），取市场反
6、馈中值，不保守、不冒进 该物业临街面宽较窄，不利于沿街商铺分割，预计还将拉低1-2层租金单价 办公室招租，暂按简易方案毛坯出租，基本不予投资改造装修 空置期取平均值，实际招商中第一年空置期将高于该平均值 未计入驻商户免租期，与运营商整体承租免租期抵消 未计营业税、房产税、所得税等税费，未计人员工资等管理成本、营销成本,方案一：1-2F 分散招租商铺 3-6F 分散招租办公室,概念方案,方案二：1F 分散招租商铺 2F-6F 整体招租酒店、公寓,1层：便利店、洗衣店、药房、休闲食品、面包房、银行、邮政、美发、家纺家饰、小餐饮、咖啡馆、房产中介等；结合商户要求及租金给付水平，可部分或全部使用2层
7、2-6层：以租金给付水平为主要指标，整体招租酒店、公寓,概念方案,方案二：1F 分散招租商铺， 2F-6F 整体招租酒店、公寓,租金单价，综合该物业地段及交付状态（毛坯），取市场反馈中值，不保守、不冒进 该物业临街面宽较窄，不利于沿街商铺分割，预计还将拉低1层租金单价 年空置期取平均值，实际招商中第一年空置期将高于该平均值 未计入驻商户免租期，与运营商整体承租免租期抵消 未计营业税、房产税、所得税等税费，未计人员工资等管理成本,概念方案,方案三：1F 分散招租商铺 2F-6F 自营“全配白领公寓”,方案三,就商业来说，项目宏观区位好，但实际人流、车流甚微，且周边非潜力消费者居多 就办公来说，仅
8、距地铁近，但无中高端形象，无办公集聚氛围 该项目系坐拥中高档地段的稀冷区域，其居住使用价值明显高于商办：,本项目打造商办，看上去很美，落地很难：,VS,VS,方案三：1F 分散招租商铺 2F-6F 自营“全配白领公寓”,地处长宁中高档区域，身份体现 近地铁、近高架，上下班出行便捷 近天山路商业街、百联西郊，购物休闲便捷有档次 近古北、虹桥、长寿、临空经济园区及静安、徐汇，中高档办公人群集聚,再认识本项目的核心优势，即打造白领公寓的理由 ：,概念方案,方案三：1F 分散招租商铺 2F-6F 自营“全配白领公寓”,单间面积割小，叠加办公床、配卫生间、不配厨房 公共客厅配套丰富：定制配餐、咖吧茶坊、迷你影院、桌球乒乓、屋顶花园 等等 兼容地属传承与国际文化，拟定公寓主题，营造专属情趣,探索自营打造“全配白领公寓”，如此将涉及一定投资，进入一个行业：,概念方案,方案三：1F 分散招租商铺 2F-6F 自营“全配白领公寓”,信拓投资 / 涵予企划 / 石上建筑 / 梓龙工作室,目录,区域分析 概念方案 商务条件,距地铁 分钟,8,向业主方承租，可商洽争取的核心商务条件,商务条件,信拓投资 / 涵予企划 / 石上建筑 / 梓龙工作室,闹中取静 城市中一片小森林,谢谢观赏,
