苏州金港首座酒店式公寓产品建议报告76页讲解材料

《苏州金港首座酒店式公寓产品建议报告76页讲解材料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州金港首座酒店式公寓产品建议报告76页讲解材料（76页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、产品打造建议方案 2015.12.11,零,首先，在本次企划建议之前 我们暂时清空现今已有的项目卖点 对本案的思考回到原点。,ONE ,本案很难成为价格战的胜利者,TWO ,本案难以照搬传统公寓项目,生态旅游度假型酒店式公寓？ 显然项目附近环境、周边配套都不占有显著优势 销售高端CBD核心商务公寓？ 本项目不具备区域核心商圈属性 主打区域内高性价比价格战？ 本案自持物业占比较高，项目成本已经高于周边竞品,传统酒店式公寓主要诉求什么价值？ ,站在市场层面的思考：,酒店式公寓的客群到底有哪些需求！,!品质需求,!安全需求,!便利需求,!投资需求,1、硬件设施非奢侈、非豪华、但要体现品质、彰显一定的

2、身份地位 2、不低于现有的居住品味 3、优质的商务生活环境，休闲度假生活环境。,1、成功商务人士的健康生命安全，得到全方位的保障 2、健康饮食的便利商务用餐空间，或舒适的度假休闲用餐空间 3、私人商务接待的规格及私密性,1、商务生活配套的便利性、入住方便、生活快捷、有管理、有服务 2、工作、休息空间转换的便利性（核心商圈、交通便利） 3、商务通讯设备的保障性,1、中国所有的购买地产产品的群体中，数据显示70%以上是带有投资增值意识 2、好的地段、性价比较高的价格、优质的后期物业管理 3、总价金额范围较小的投资产品（相对风险较小、租售灵活）,“享受高品质商务生活”,“绿色健康的安全保障”,“便捷

3、高效的工作环境”,“性价比高的投资产品”,带着问题及思考我们看看苏州市场,壹,宏观市场分析,2015年内5次双降，贷款利率创10年新低 6.15%直降至4.9% 3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成，二套房首付三成 3月30日，购买2年以上普通住房销售免征营业税 政策进一步降低了公积金贷款门槛 降低首付款比例。职工首次使用公积金贷款购买自住住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。即将原来首付款比例不低于住房总价20%的适用对象，从购买90平方米以下新建住房，扩大至购买所有自主住房。,政策分析,6月，天房集团12760元/的楼面价刷新狮山地价； 7月，海亮强势入驻园区，创造湖东1

4、5992元/的新高楼面价。 园区湖东楼盘涨价、封盘成风，单价涨1000、2000已不算稀奇。 8月，中锐、龙湖再刷区域新高！绿地、中锐、中粮加注相城逆袭。 9月29日，天房集团力压群雄，连斩古城四宗稀缺地块，并以31004 元/的超高楼面价拿下单价地王。 11月24日的网上土拍再将苏州几大板块推向房价高地，吴中新地王出 炉，15864元/刷新纪录。 中海、金辉首进高铁新城，楼面价破8k；中锐正荣弘阳抢滩高新区浒 墅关现7字头楼面价,苏州地价上涨促使房价上涨,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为1089

5、9元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。苏州11月房价涨幅最高，达2.81%，位列全国第一。,2015年房产政策持续放宽，苏州跻身特大城市行列，土拍激战水涨船高2015年11月，苏州酒店式公寓乘势而上，园区板块多个（2万单价以上）高端酒店式公寓涨价，将积压已久的库存售罄，形成反差的是各大低总价酒店式公寓，竟然以55006000元的单价顺势倾销，回笼资金，开盘当月去化400余套。,苏州11月房价涨幅位列全国第一,高端产品价格上涨，库存售罄；中低产品端维持原状，价格无较大幅上涨。,地标性高端酒店式公寓，市场情况良好，特别园区核心CBD去化率较高； 低总价酒店式公寓，顺势而

6、为，底价倾销回笼资金； 苏州酒店式公寓高端市场，在地块拍卖及政策调整的双重压力下迅速升温。,小结：,错过一个浪潮，更待何时？ 这是一个不容错过的好时机,贰,同类产品分析,叁,三类酒店式公寓分析,市调地图 共14楼盘分布于园区、高新区、太湖沿岸、吴中区、太湖新城,|,卖景观 ,项目卖点： ,苏州黄太湖大道沿线湖景公寓背靠穹窿山 高尔夫球场旅游度假产品,太湖城仕高尔夫,建筑类别：板塔结合 小高层（度假型酒店式公寓） 主力户型： 41-103 酒店式公寓：654套 剩余246套 主力总价：82万-206万 主力单价：20000元/ 开盘时间：2010-10-23 交房日期：2011-12-31 产权

7、年限：40年 公寓层高：3.5m 装修标准：精装 拎包入住,苏州太湖城仕高尔夫酒店公寓位于旅游度假区的中心位置，是集休闲、旅游、投资、商务、度假和娱乐为一体的高端酒店式精装公寓项目。 苏州太湖城仕高尔夫酒店公寓小区南面是高尔夫酒店和太湖，东邻高尔夫球场，背靠渔阳山景区，北接香山街道办事处。,吴中区 | 主要销售项目分析 ,01,项目卖点： ,太湖黄金水岸,建筑类别：中高层（ 带电梯） 主力户型： 89190 酒店式公寓：277套 剩余10套 主力总价： 200万-400万 主力单价：22000元/ 开盘时间：2010-10-23 交房日期：2014年9月30日 产权年限：40年 公寓层高：3.

8、3 装修标准：精装，拎包入住（4000-5000元/ 西门子家电、先锋实 木地板、科勒橱柜，TOTO卫浴、楷模家具）,国内房地产100强吴中地产集团开发，位于中国苏州太湖国家旅游度假区门户，总占地620亩，总建筑面积12万平方米。独揽太湖3.2公里一线湖岸，坐享长三角80亩湿地公园，距太湖仅10余米。 此案交通便捷，10抵达苏州市区，1直通江浙沪长三角城市群，具有很高的投资价值和居住、度假功能。,吴中区 | 主要销售项目分析 ,02,苏州吴中区太湖胖湖景公寓社区内五星级酒店 高端别墅社区内社区品质极佳,项目卖点： ,苏州太湖国家旅游度假区高尔夫球场游艇码头海底世界 西山太湖美景自然资源得天独厚

9、,花样年太湖天城,建筑类别：小高层（度假酒店式公寓） 主力户型：56-88 酒店式公寓：633套 剩余607套 主力总价：60万-96万 主力单价：11000元/ 开盘时间：2012年5月19日 交房日期：2014年12月30日 产权年限：40年 公寓层高：4.5m（LOFT公寓） 装修标准：1500元/ 全装修,苏州太湖国家旅游度假区、针对目标二居需求的旅游度假客群、中高端投资客群。城市近郊度假居所，环境极好具备良好投资价值。,吴中区 | 主要销售项目分析 ,3,项目卖点： ,苏州园区金鸡湖CBD 大陆首家诚品书店地铁1号线上 金融商务中心 购物中心 展览中心 休闲中心,诚品居所,建筑类别：

10、塔楼 高层 裙房商业 主力户型：95-172 酒店式公寓：290套 剩余185套 主力总价：380万-860万 主力单价：40000-50000元/ 开盘时间： 2014-06-30 交房日期：2015年12月31日 产权年限：40年 公寓层高：3.4m（吊顶后2.85m） 装修标准：精装（科勒浴缸、Duravit德立菲台台盆、坐便器，Hansgrohe汉斯格雅龙头、海格橱柜、博世BOSCH热水器&地暖、SEMG斯麦格厨电、大金&三菱空调）,诚品居所坐落于苏州金鸡湖东岸CBD核心区域，北接地铁1号线 时代广场站，南临7.4平方公里金鸡湖，东侧紧邻圆融时代广场，西侧与苏州国际博览中心、月光码头相

11、邻。 苏州地标型复合式文化商业综合体。两幢塔楼规划为精装湖景公寓，裙楼规划为大陆诚品书店、诚品文创商场。,园区 | 主要销售项目分析 ,04,卖地段 ,项目卖点： ,苏州吴中区城市地标收藏家的行宫 吴中区首席酒店公馆 ,园区 | 主要销售项目分析 ,苏州中润中心,建筑类别：超高层（区域地标） 主力户型：45-86 酒店式公寓：374套 剩余68套 主力总价：75万-135万 主力单价：16500元/ 开盘时间：2012年6月17日 交房日期：2012年12月31日 产权年限：40年 公寓层高：3.1m 装修标准：3000元/ （西门子电器、菲林格尔橱柜、AO斯密斯热水器、科勒卫 浴、韩国LG壁

12、纸、先锋实木复合地板、铂金米黄纯天然大理石）,旨意打造苏州首席公馆概念、针对的目标高端商务客群、高端投资客群。吴中核心商圈地段优势，苏州3、4号地铁轨道交汇地，大型商业综合体配套地标性高端商务酒店式公寓。,05,项目卖点： ,苏州金鸡湖西CBD刷新苏州高度地标建筑物地铁1号沿线 金鸡湖李公堤全景园区核心商圈配套齐全,环球188辉盛阁国际公寓,建筑类别：超高层（地标性高端商务公寓） 主力户型：77-285 酒店式公寓：496套（2014年6月清盘） 主力总价：360万-420万 主力单价：23000元/ 开盘时间：2009年8月18日 交房日期：2010年12月31日 产权年限：70年 公寓层高

13、：3.95m 装修标准：2000元/ 精装修（阿里斯顿内嵌式电冰箱、方太橱柜、科勒卫浴、 圣象复合地板、麦克维尔空调）,苏州金鸡湖西CBD中央，以282米地标建筑刷新苏州新高。环球188国际公寓拥有70年产权，地铁1号线星海广场无缝对接，毗邻各大银行金融机构商业资源得天独厚,园区 | 主要销售项目分析 ,06,项目卖点： ,苏州园区核心区地铁沿线投资地产 中欧跨界设计元素外形 空中花园会所,苏州董事汇,建筑类别：超高层、商业、办公 主力户型：50-155 酒店式公寓：188套 售完 主力总价：110-356万 主力单价：24000-26000元/平 开盘时间：2013年3月31日 交房日期：2

14、013年12月31日 产权年限：70年 公寓层高：3.15 装修标准：全装修,旨意打造集商铺，写字楼，酒店式公寓于一体的综合商业体、空中花园会所。董事汇位踞金鸡湖西CBD中央，地下广场直通地铁1号线星海街枢纽站，董事汇由美国GP建筑事务所担纲设计，在建筑表达中融合了“中国璞玉”与“欧洲编织纹理”跨界设计元素！董事汇，于3-17层写字楼区，精心匠制12个20空中跃层花园，于18-19层，营造400尺度的空中花园会所。,园区 | 主要销售项目分析 ,07,项目卖点： ,苏州园区CBD核心地段复合地产园区稀有投资地产凤凰书城,园区 | 主要销售项目分析 ,苏州凤凰文化广场,建筑类别：塔楼 板塔结合

15、超高层（区域地标） 主力户型： 118-330 酒店式公寓： 395套 余量不多 主力总价：154万-677万 主力单价： 20500/ 开盘时间： 2012年6月30日 交房日期： 2014年6月30日 产权年限：70年 公寓层高：2.8m 装修标准：全装修,苏州凤凰文化广场地处于园区CBD核心地段，南邻苏华路，北接苏雅路，西靠星都街，东滨星桂街，轻轨一号线星海街站的地铁上盖。 在书城内设5星级多厅影城。西塔为70年产权的精装寓所，建筑面积约为4.7万方。东塔为5A级写字楼，建筑面积约为7.4万方，适合企业，国内高端企业以及高智能办公室。,08,卖价格 ,项目卖点： ,苏州吴江区太湖新城（政

16、府打造太湖商圈）地铁线上商务公馆 观太湖新商圈新商务新公馆,新城吾悦广场,建筑类别：超高层（高端商务公寓楼） 主力户型：38-44 酒店式公寓：1270套 开盘销售460套 剩余20套 主力总价：17万-26万 主力单价：5500元/ 开盘时间：2013年7月15日 交房日期：2015年11月1日 产权年限：40年 公寓层高：3.7m 装修标准：毛坯交房,旨意打造苏州太湖新城新商圈概念、针对的目标低总价客群、小型投资客群。苏州太湖新城大规划优势，苏州4号地铁轨道上商圈，大型商业综合体配套酒店、酒店公寓、写字办公群楼，形成苏州太湖旁新核心商圈。,吴江区 | 主要销售项目分析 ,09,项目卖点： ,苏州吴江区政府西侧吴江新