《新华国际可行性分析报告[1](20200603050625) .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新华国际可行性分析报告[1](20200603050625) .pdf（20页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 宝润国际可行性分析报告 第一部分市场调研 一 宏观环境分析 1 城市规划 长寿要建独具特色的大城市 到 2020 年 长寿的总人口数将达到95 万 2020 年城镇人口总数为73 万 根据长寿区 城市发展趋势及产业发展速度 中心城区人口将达到55 5 万人 在用地规模上将达到66 6 平方公里 远景将达到120 平方公里 长寿的发展目标及战略定位 长江上游经济带的重要发展节点 我国西部地区重要的石 油 天然气化工基地 长三角地区和重庆都市区重化 冶金等产业转移的重要承接地 为一 小时经济圈辐射渝东北和川东地区的区域物流中心 长寿在一小时经济圈的发展格局表现为 一圈的拓展带 这个拓展带将依托
2、长江黄金水道和沿江交通干线 以长寿 涪陵为新的区域 成长支点 利用两区现有的产业和城镇发展基础 形成东西向发展 以凤城为核心的主城 将定位为长江上游经济带的重要发展节点 到 2020年 我区的国内生产总值将达到650 900 亿元 人均国内生产总值将超过8000 美元 城镇化水平2006 年全区城镇化率为44 5 到 2010 年为 54 到 2020 年达到 70 长寿将采取积极融入主城的发展策略 发展为重庆主城的新城区 同时强化作为一小时 经济圈范围内未来大城市的职能 长寿中心城区含凤城街道 晏家街道 渡舟镇 八颗镇 江南镇 规划城镇人口 55 5 万人 并为长寿中心城区重化工业发展和为未
3、来的发展留足空 间 长寿湖将作为中心城区的组团之一 成为人们的第一居所 中心镇包括 葛兰 洪湖等 街道 一般建制镇 包括万顺 云台 海棠 龙河等10 个镇 长寿的空间发展策略 南北区分 一带一轴 两山两湖 南北区分 实行全区空间差异化发展 一带一轴 实现空间聚合增长 点轴推进 两山两湖 建构长寿生态安全屏障 以城带乡 通过大力壮大城镇实力 带动城乡统筹目标实现 长寿的空间发展分区 一个中心城区 三个城镇群 中心城区 北部城乡发展群 2 西部城乡发展群 东部城乡发展群 结论 通过以上的阐述表明 随着重庆成为 城乡统筹经济试验区 长寿未来的的发展 将带来巨大的空间和机会 但这种空间和机会在短期内不
4、会有明显实质性的效果 这将是一个长期而漫长的过程 而这一利好政策带来的新一轮房价上涨 非理性消费因素占了很大的比重 在市场 透支后 加上政府对房价的调控力度加大 很长一段时间内 市场有效需求将会出 现断层 2 宏观需求分析 年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 1 7 月 住宅年销售面积 单位 万方 54 78 45 88 67 72 54 91 54 81 51 67 增长率 16 25 47 60 18 92 0 19 分析 从 2002 年到 2006 年 长寿区最近五年的市场消化量的增长率来看 除2004 年达 高达 47 5 的增幅外 其他年份
5、都出现了不同程度的负增长 2003 年 2005 年两 年甚至超过了15 分别达到了 16 25 和 18 92 而 2004 年是整个重庆楼市翻 天覆地变化的一年 所以2004 年的高增幅不能反应市场需求的真实情况 这表明 了长寿区的市场有效需求有限 2007 年长寿整个楼市价格的大幅上涨 很大程度上是受成渝两地成为 城乡统筹 试验特区的政策导向的影响 在 9 27 新一轮政策调控之前很多楼盘一推出就售 完 主要的原因是消费者担心房价上涨 提前购房 很大程度上透支了市场 在 9 27 新政策之后 很多开发商处于观望状态 市场的放量相当少 只有少数老 盘加推少量的单位 所有新盘和大多数的在售楼
6、盘都无放量 二 板块市场分析 1 板块的划分 从地图上可以看出 长寿区房地产市场分为老城区板块 桃花新城板块以及潜在的工 3 业园区 三大板块 在此次调研的过程中 我们一共统计了在售和即将面世的项目共18 个 其中老城区占 6 个 桃花新城板块12 个 不难看出 桃花新城是现阶段长寿区房地产开发的热点区域 福建华盛的盛世桃园 洋世达的阳光世纪城和圣天湖等项目已在消费者当中当的影响力 板块区域老城区板块桃花新城板块 楼盘 个 6 12 所占 33 30 66 70 2 工业园区板块 虽还未有项目上市销售 但以渝开发为代表的开发公司已在此板块大量的圈地 随 着重钢等大型的企业入驻 该板块将逐渐的活
7、跃起来 2 老城区板块 老城区发展相对较早 2003 年以前的商品房开发基本上都集中在这里 但是由于 地块有限 又处于房地产刚刚起步的阶段 所以基本规模大都偏小 而且品质一 般 老城区目前的主要价格集中2100 2500 平方米之间 除翰林港湾之外 目前面世 的项目长寿佳园 金华云鼎等已经面世项目都在2300 元 平方米 且产品都已高层 小高层为主 同质化严重 提供的产品 服务以及相关的附加价值与产品创新上水 平相当 受成都 重庆两地成为 城乡统筹特区 的政策影响 2007 年整体销售趋势好 该区域内现有的市场放量已经几乎所有的销售都过90 但面积在120 平方米以上 的大户型和跃层滞销严重
8、翰林港湾一期滞销的就是50 多套跃层 主要项目概况如下表 楼盘名称产品类型占地面积总建筑面积 万方 平均单价 金凤新城高层43 5 亩12 8 待定 翰林港湾高层250 亩35 2400 元 金山华府小高层 18 层 1 13 亩3 待定 金华云鼎高层20 77 亩3 7 2300 4 长寿佳园高层17 2 亩3 74 2350 山水名邸小高层14 5 亩2 207 待定 3 桃花新城板块 桃花新城虽然是一个新城区 但发展的速度惊人 发展的前景也较为乐观 目前该区 域的房价格在2500 3000 元 平方米之间 部分带超大露台 屋顶跃层更是高3500 元 平方米 平均房价比老城区高400 50
9、0 元 平方米 同老城区板块一样 受成都 重庆 两地成为 城乡统筹特区 的政策影响 2007 年内已经面世的放量几乎售完 同样是 120 平方米以上的大户型 跃层等滞销严重 与老城区板块不同的是桃花新城板块的主 要面对中高端客户 桃花新城在主要售项目基本情况如下 楼盘名称产品类型占地面积总建筑面积 万方 平均单价 东方之骄多层小高层高层200 亩25 2800 元 港城 泊景湾小高层 18 层140 亩17 2750 元 盛世桃源花园洋房多层高层小 高层 400 亩55 2880 元 碧水天城多层 高层120 亩16 2880 水木年华小高层 高层50 10 东朝尚都小高层 高层18 亩5 2
10、 2400 名桂园多层 小高层47 5 亩10 2750 东邦时代小高层30 亩6 2800 圣天湖花园洋房多层高层小 高层 370 亩35 待定 南桥胜天高层2 38 待定 南亭 印象小高层3 5 待定 维丰 沁园坊中式花园洋房180 亩14 待定 5 三 长寿商品住宅供给特征分析 1 物业形态 产品形态多层小高层高层洋房 别墅综合类 楼盘 个 0 4 5 1 7 所占 0 22 20 27 80 5 50 44 50 分析 从以上分析可以看出 长寿在售的主要楼盘中 各种形态的产品都包含了的项目7 个 占 45 左右 高层小高层紧随其后 分列二 三位 真正全洋房的项目目前只有维丰 沁 园坊一
11、个项目 表明了目前长寿市场上的产品形态相当丰富 可供选择的面相对较宽 从一定程度反应了当地的开发水平很高 从各种物业的绝对数量上看 高层 小高层排在前两位 经济实惠的房子仍然是大多数 消费者首选 2 占地规模 用地规模 亩 20 20 50 50 200 200 500 500 以上 楼盘 个 6 5 4 3 1 所占 31 58 26 32 21 05 15 80 5 25 分析 在我们此次调查统计的18 个项目 加上碧桂园项目共19 个项目占 占地20 亩以 下的项目达6 个 20 50 亩的项目 5 个 共占近60 而 50 亩以上的项目共8 个 从开发数量上看 长寿开发占地50 亩以下
12、的占绝对主力 主要集中在老城区板块 占地规模在50亩以上的项目主要在桃花新城板块 配套设施相对完善 3 开发规模 开发规模 万平方米 5 以下5 10 10 20 20 30 30 50 50 以上 楼盘 个 6 4 4 1 3 1 所占 31 58 21 05 21 05 5 25 15 08 5 25 6 分析 上图可以看出 长寿市场的主力规模在10 万方以下的是市场的主力规模 而这些项目 主要集中在老城区板块 规模在 10 万方以上的项目 除翰林港湾外都在桃花新城板块 桃花新城板块的项目项 目自身配套相对完善 规模开发也使开发区市政配套不足得以在小区开发中弥补 4 容积率 容积率1 0
13、以下1 0 2 0 2 0 3 0 3 0 4 0 4 0 5 0 5 0 以上 楼盘 个 0 4 6 4 1 0 所占 0 26 70 40 26 70 6 60 0 分析 在同样的占地规模的情况下 容积率越大 人口密度越大 在一定程度上决定着产品的 档次 长寿目前已面世和即将面世的项目容积率近七层在2 0 4 0之间 地于 2 0 的其次 说 明目前市场中档次产品是市场消费的主力产品 5 绿化率 绿化率30 以下30 50 50 以上 楼盘 个 4 13 1 所占 22 20 72 20 5 60 分析 绿化率的高低直接决定着居住舒适程度高度 和容积率一样在一定程度上反应了产品的 档次 目
14、前市场70 以上的项目绿化率在30 50 之间 在次表明市场的主力产品是中档次的 产品 6 户型配比 户型配比两房到三房一房到四房两房到四房单间到五房 7 楼盘 个 7 1 1 1 所占 70 10 10 10 分析 在这次市场调研的过程中 统计到户型配比的楼盘共10 个 从以上数据分析得知 两 房 三房是目前的绝对主力户型 部分楼盘是包含了大小面积所有的户型 主要为了不同层面的客户需求 表明了目前长 寿市场的目标客户群的细分程度不够 大多数项目没有特定的目标客户 7 在售楼盘价格分析 价格 元 平方米 2500 以下2500 3000 3000 以上待定 楼盘 个 5 5 0 8 所占 27
15、 70 27 70 0 44 60 分析 由于受重庆成为 城乡统筹特区 的大好政策的影响 长寿市场的房价经过一轮的迅 速攀升 老城区板块达到2300 元 平方米的均价 而桃花新城板块则达到2700 左右的 均价 部分特殊的产品 比如跃层 带超大露台等价格则高达3500 元 平方米 价格在 2500 元以下的楼盘都位于老城区板块 而价格在 2500 以上的楼盘都集中在桃花 新城板块 由于受 9 27 新政的影响 即将上市的所有新盘和决大部分已上市项目的后继放量的 价格 开发商都持观望状态 迟迟没有公布价格 8 总价 主力总价20 25 万25 30 万 楼盘 个 2 5 所占 28 57 71
16、43 分析 从上表可以看出 整个市场总价在25 30 万的房子是市场的主力总价 其次是总价20 25 8 万 而现在市场上在售的主力户型是两房 三房 那么 不难看出现在市场上总价在 20 30 万的两房 三房是市场的畅销产品 四 面积与户型及相关因素交叉分析 1 长寿市场各种房型的比例分析 有效统计 4522 套 面积 m 2 一房二房三房四房其他 单位 套 340 2158 1832 142 50 所占 7 52 47 70 40 51 3 14 1 13 分析 在此次调研过程中 我们共统计了有效户型4522 户 两房是绝对主力 几乎占市场的 一半的供应量 其次是三房 市场占有份额也达40 两房 三房共计市场占有率蛋 达 90 说明中等户型是市场畅销户型 中端客户是目前长寿市场的主要消费群体 2 一房 含单间配套 的面积区间分析 有效统计 340 套 面积 m 2 40 以下40 49 50 59 60 以上 单位 套 29 48 187 76 所占 8 53 14 12 55 22 35 分析 说明 由于市场上单间配套的产品比较少 我司在统计分析的时候将其和一房一厅放在一起分析 从
