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1、项目贷款可行性评估报告 第一部分概要 一、评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部(以下简称：委托方)的委托，对项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。 二、评估目的 为委托方审核贷款申请提供参考 三、评估依据 本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业()提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有： 1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策； 2、委托方和借款企业提供的有关资料； 3、
2、广州市房地产市场价格信息； 4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料； 5、其他资料。 四、项目概况 1、地理位置及环境项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站()，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。 目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面
3、积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。 2、项目背景 项目由广州发展有限公司()向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由公司开发建设外，西、南两区由公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积66万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2005年3月全部竣工交付使用。3、项目规
4、划情况 根据广州市规划局关于项目修建性详细规划的批复，项目总体的控制性技术指标为： 1)建筑容积率2.545； 2)建筑密度：26.5； 3)总建筑面积172408平方米(其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米)； 4)绿地率37.5； 根据总体规划方案，项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共132003.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。 4、项目工程进度安排
5、 据公司称，项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始拆迁和工程建设，预计2005年3月以前可先后竣工交付使用。 第二部分 项目合法性与建设条件评价 一、项目合法性评价 目前，项目已办理建设用地规划许可证，第一期楼字已办理建设工程报建审核书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市国有土地使用权出让合同、建设用地批准书、国有土地使用证、商品房预售许可证等手续，也就是说，除未进行
6、拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全(具体详见附件资料)，据公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。 二、项目建设条件评价 1、项目技术经济指标 据司提供的关于项目南区修建性详细规划的批复，项目的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功能部分及其面积具体详见表1： 单位：平方米、个序 号项 目指 标备 注1用地面积858022总建筑面积1724082.1地下室建筑面积18457地下室1层，为设备用房和配套停车场2.2地上建筑面积1539512.21其中：商业81832.22住宅13
7、2003地上12、15、16、17、18、19层2.23 小学12000包括教学楼和学生宿舍2.24 其它配套1765含会所、公厕、居委会等3容积率2.5454建筑密度275绿地率37.56车位个数466含不可售的社会停车位106个 第三部分 市场研究与分析 一、项目投资环境分析（略） 二、房地产市场分析 2003年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9，房地产开发投资506.88亿元，增长7.6，增幅比去年同期下降25.2，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9，同比增长6.6。2003年上半年广东房地产开发投资未受非典
8、影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3和27，全省商品房平均销售价格3339元平方米，比去年同期略高7元平方米，商品房空置面积的增长速度由1月至2月的36.3下降到上半年的15.5。2003年1-8月，广州市十区批准预售的商品房面积为537.90万平方米，比去年同期增长9.16，其中，原八区批准预售的商品房面积为330.65万平方米，与去年同期相比增长18.81。广州市十区商品房交易面积为609.71万平方米，交易金额为271.98亿元，与去年同期相比，分别增长8.84和6.
9、79，其中，原八区商品房交易面积为393.87万平方米，交易金额为208.24亿元，与去年同期相比，分别增长13.56和11.43。据统计，今年上半年广州市商品住宅均价为4279元，同比下降5.1。反映房地产市场竞争的激烈导致开发商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。 三、周边楼盘调查分析 在项目周边一带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大致状况如下： 1、祥景花园：在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有38幢多层和13幢高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学
10、、省一级幼儿园和市场等，其中第一期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年10月发售，住宅售价幅度大约在3700一4000元平方米之间，均价约为3900元平方米，二手住宅成交价约为3100一3500元平方米。首层商业铺位的租价约为3560元平方米，且大部分商业面积已出租，地下室车位只租不售，月租金为400450元个，现已接近租满。 2、白云骏景花园：属同一档次的商住小区，占地面积约40000平方米，由16幢小高层组成，配套有幼儿园和近10000平方米地中海式园林，东、南、北边均为规划路，目前交通相对不便，预计第一期于2004年3月建成交付使用，其住宅售价幅度约为3800-5000元平方米之间
11、，均价约为4480元平方米。地下室车位约250个，目前的销售策略为只租不售。 3、元邦航空家园：机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商住楼并入住，另沿黄石路面有一幢商务楼即将交付使用。住宅售价幅度约在4100-4800元平方米之间，均价约为4400元平方米。部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招租未经营，招租价约为80元平方米，地下室车位售价60000-90000元个。 4、富力阳光美居：机场路和黄石路交界西南侧、在元邦航空家园南面，属大型商住小区，第一期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于10月发售，住宅均价约为4400元平方米，配套的商业面积较少，个
12、别首层临街商铺售价约为800010000元平方米、招租价约为100元平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买，售价可低至30000元个。 5、汇侨新城：在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为3100一3600元平方米、个别成交价为2600元平方米，地下室车位售价为80000元个 经市场调查，项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为
13、评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。四、项目优劣势分析 通过市场调查分析：项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势： (1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心白云新城北侧，临近黄石路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，尤其是地铁二号线(末通车站段)在南区项目周边设置了出口，并正在施工建设中，预计规划路开通和地铁
14、通车后，将大大改善目前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。 (2)配套设施起点高，位于南区项目范围内小学已于今年9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。 (3)该开发集团在房地产行业内多次获奖，花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用。 另一方面，项目自身存在某些劣势，主要表现在： (1)项目位处机场路以西、黄石路以南，目前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。 (2)邻近区域同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手
